[2003-05-30] 四大弊端釀城建污染

　【本報訊】（記者　黃錦佳）最新一期《中銀經濟》月刊高級經濟研究員王春新的文章，剖析香港城巿發展弊病的根源，並認為特區政府應該盡快修訂法例，以加快產權流動，使巿區重建工作更為暢順，紓緩巿區密度，提高巿民居住質素。摘要如下：

　突如其來的SARS在香港蔓延肆虐，突出了香港城市發展模式特別是一向為人詬病的居住環境和條件這一更深層次的缺陷。香港疫後重建若不能在轉變和改進城市發展模式方面取得突破，就很難真正解決由疫症引發的環境衛生和經濟恢復等問題。

一、城市發展模式的主要缺陷

　香港疫後重建正面對兩個重要任務﹕一是搞好環境衛生，二是恢復和振興經濟。這兩大任務都與香港城市發展模式密切相關。由於自然條件、歷史和政策的原因，香港走了一條外延粗放型的城市發展之路。具體表現為「三高一外」，即高密度、高成本、高度自由和外延發展。

　所謂高密度，是指城市規劃佈局上的極端分佈不均，港九及新巿鎮佔香港總面積不到兩成，但集中了絕大多數的人口、工商業活動及城市基建，其密集程度幾乎為全球之最。高成本，是指很高的城市發展成本，包括商業成本和居住成本。高度自由，指城市發展始終由自由市場主導。而外延發展，則是指過去香港針對土地資源少和人口增長快等問題，大量填海造地和發展新市鎮，借此分流市區人口及拓展城市發展空間，但在提升城市環境質量和生活水平方面則力有不逮。

　香港這一特有的城市發展模式，在特殊的歷史時期內造就了經濟短暫的表面繁榮，可惜存在下列兩個重大缺陷﹕

　一是「三高一外」模式是以犧牲居住環境的質量為代價的，其結果是市民的居住條件遲遲得不到提升，從而為特定條件下危機的爆發埋下了種子。在高密度發展模式下，不少大廈連成一片，密不透風，造成嚴重的建築污染。

　在高成本發展模式下，高地價形成高樓價，超過市民買樓和換樓能力，影響居住環境的改善。

　由於新落成住宅單位數量減少，致使香港房屋更新速度放緩，平均樓齡拉長，不少樓宇設施陳舊，年久失修。

　二是片面追求房地產交換價值，失去了利用房地產推動經濟發展的機會。不少人認為高地價政策，可以以土地收入維持低稅制，而且可以通過資產升值達到刺激內部消費並達到推動經濟增長的目的。實際上這是一個美麗的誤會。「三高一外」模式並不能長期維持低稅制，也不能推動經濟增長，更留下一系列後遺症。若不及時加以扭轉，將進一步拖慢香港經濟和社會發展步伐。

二、城市發展模式轉型的方向

　按照香港疫後重建的要求，未來香港城市發展模式應從「三高一外」向以提升素質為主的集約型轉變。其具體方向是﹕

(一)調整高密度發展模式

　香港人多地少，目前能夠做的主要是把過高的發展密度盡可能降下來，切實改變市區過於擁擠的狀況。除了要制定新的城市規劃和發展新一代新市鎮，將市區人口移到新市鎮，更重要的是要對市區內的規劃佈局進行調整，降低發展密度。

(二)降低城市發展成本

　香港城市建設成本過高會阻礙城市進一步發展和提升居住水平；不過降低發展成本可能使現有資產進一步貶值，對經濟穩定發展不利，若處理不好，結果可能是未見其利，先受其害。有效的解決辦法是實行「藏地於民」政策，利用政府擁有的土地去支持市民換樓。

(三)發揮政府特殊功能和作用

　香港城市發展問題，特別是房地產畸形發展，不是政府過度干預，而是「市場失靈」的產物。因此政府應按照防治疫情的要求，提出新的二十年城市發展規劃。政府在城市發展中起著統攬總局、調配資源和有效管理的作用。今後城市規劃應向集約型發展轉變，重點提升城市環境質量和市民生活水準。

三、進一步加快市區重建步伐

　雖然政府早在六十年代初開始進行大規模的市區重建，並成立專門機構統籌這項工作；但迄今為止工作無太大進展，甚至連前不久剛成立的市建局也陷入財務困境。歸根究柢是由於收地程序過於複雜，導致分散的樓宇業權收集困難重重，不是小業主不願轉讓，就是因業主索價過高而難以成交，有時甚至連業主都找不到。如此情況持續下去，香港災後重建只能是一句空話。

(一)改革過於僵化的房地產業權制度

　為了加快市區重建步伐，首先要改革僵化的房地產業權制度，在重建區內，只要有七成業主同意重建或搬遷，其他的業主也須同意。二是修訂市區重建的補償規定。目前市區重建時需按七年樓齡賠償給業主，導致市建局要按比市價高得多，甚至高出市價兩倍以上賠償，因此應採取按當時的實際市場價再加一個合理的重建溢價(如20%)的辦法。

(二)擴大市區重建的範圍

　目前香港相當多的樓宇都不符合衛生防疫標準；由於大多數屬於樓宇結構問題，一般的維修工程難以達到要求，為此凡是大部分樓宇的樓齡超過一定期限(如30年)的市區，均可列入市區重建計劃。殘舊市區更應在有關條例修改後立即進行重建。

(三)鼓勵多方參與重建工作

　市區重建是一項十分急迫且影響重大的工作，只有爭取多方參與，才能加快市區重建速度。一是鼓勵私人發展商參與重建工作。過去發展商不願介入，是因為程序複雜，利潤不大；政府可以考慮把需重建的地區，批給私人發展商按條例全權進行開發和重建。

　與此同時，還要鼓勵市民按一定程序參與重建工作，提出建議和要求。

(四)加強政府對市區重建的規劃和協調

　為了加強對市區重建工作的規劃和協調，政府應重組現有管理架構，成立全功能的市區重建部門，全權負責市區重建過程中的各項工作，包括重建規劃、組織投標等。至於具體的收地和發展事宜，可主要由發展商去完成。政府注資若有困難，可以發行「城市建設」債券，由市民和國際投資者認購，並實行專款專用。目前市場利率很低，應是發債的好時機。若市區重建能帶來巨大的投資機會，並使香港舊貌換新顏，則政府發債應不會降低外界對香港的觀感和評級。