[2003-09-23] 標普料樓價明年再跌5％

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標準普爾企業及基建評級董事白培睿。

　【本報訊】（記者　麥沛天）雖然不少發展商都因看好後市而先後宣布加價，但信貸評級機構標準普爾昨日發表名為「香港房地產報告：摸索中前進」的報告，指出即使有跡象顯示投資者信心已轉強，但該行對本港房地產維持審慎看法，並預期未來一年住宅價格及甲級寫字樓租金分別下跌5%，以及10%至15%。報告又指，除非地產商財務狀況顯著改善，否則將維持其負面評級展望。

　標準普爾企業及基建評級董事白培睿指出，即使本港房地產市場經過六年的不景氣，可能已接近周期的谷底，但在供過於求下，相信房地產價格在近期內顯著回升的可能性不大。他又稱，地產商若要回復穩定的展望，先決條件是盈利能力和現金流保障指標有所提升。

負資產限制住宅需求

　白培睿稱，由於中短期內仍有大量新住宅推出市場，故認為住宅物業的升值潛力有限，而且負資產問題亦局限了住宅物業的需求。他表示，經濟能否進一步興旺從而帶動就業市場好轉，將是房地產能否好轉的重要因素。

　至於二手市場方面，白培睿指，因目前數據仍然不明朗，未來走勢需要視乎全球經濟復甦、政府政策及土地供應等因素。

　此外，該行企業及基建評級高級分析員林思美補充，雖然內地放寬個人遊限制對本港經濟有正面影響，但不宜對個人遊的影響反應過敏，因內地人在港買賣樓宇佔市場總成交只少於5%，而在近期個人遊帶動下，對香港樓市幫助不大。

供求失衡仍困擾市場

　她預測，在明年度市場仍然供過於求及就業前景不明朗的情況下，住宅價格於未來一年仍有5%下調空間。同時，該行預期今年住宅物業的樓價會較02年有10%跌幅，但估計今年餘下時間走勢會趨向平穩。她解釋稱，以目前每年28,000個新單位供應，而過去平均每年能吸納22,000個單位計算，市場仍充斥大量貨尾，供求嚴重失衡問題仍然困擾市場。

　被問及政府應否再出招救市時，林思美覺得，過往政府已在供應方面下了不少功夫，但因未能刺激需求而作用不大，故相信政府推出的措施，短期內都不能令樓價上升，不過就認為政府出招對市民信心有正面影響。

　白培睿續說，寫字樓需求不振，空置率高，租金仍有下調壓力。特別是在國際金融中心落成後，令供應更加充裕。業主要提供更多優惠留住現租客及吸引新租戶，使租金進一步受壓。他估計，市場需要最少一年時間才能消化新供應。該行預測未來一年內，寫字樓的租金會再下跌10%至15%，而空置率將達15%。

　至於商舖市場，該行認為雖然零售業務充滿挑戰，但前景仍較住宅及寫字樓物業佳。

未來兩年盈利受局限

　白培睿說，基於本地房地產投資回報減少，本港地產商都把業務分散投資至內地的房地產市場。因潛藏風險大，大部分主要發展商對內地市場的投資都較審慎。他預期，因要提升股東回報，地產商到內地發展的壓力會與日俱增。

　報告提到，雖然房地產不景氣的周期已接近谷底，但地產業的前景仍然不振。資產回報率處於低水平，物業價格未有強勁回升，利潤將繼續受局限。該行相信，租金大幅下調（尤以寫字樓為甚），地產商未來兩年的盈利將受限制。同時，疲弱的現金流，將不足以支持未來不可預見的風險。報告又指，雖然目前低息環境能抵銷營運收入下跌的影響，但需注意低息環境未必能長遠維持。