[2004-07-08] 加息期開始 全球樓市恐爆煲 放大圖片
【本報訊】據最新一期《新聞周刊》報道：過去四年，低息率令大量資金投向經濟蓬勃地區的樓市，由都柏林、西雅圖、迪拜、香港至上海，處處出現樓市泡沫。隨著加息周期正式展開，這些地區的樓市泡沫亦面臨爆破的危機。
美國聯邦儲備局上周宣布四年來首度加息，標誌著借貸超低利率的年代告一段落，受銀根收緊影響最大的莫過於供樓人士。早在90年代末經濟暢旺的時期，房地產已成為世界各地投資者的追捧對象。2000年及2002年雖然分別出現股市及債市大跌，但卻促使更多資金投向地產市場。
歐亞數月內料加息
物業投資能否保持穩健增長，要視乎息口上升的步伐及幅度。歷史數據顯示，當利率上升，樓價便會下挫。可幸的是，聯儲局主席格林斯潘早在一年多前已就加息「放風」，為投資者做足心理準備。澳洲及英國數月前已展開了加息周期，而歐洲及亞洲預料亦會在未來數月將息口調高。香港利嘉閣地產估計，若聯儲局在未來一年加息一厘左右，可能對樓市產生一定的冷卻作用，但不會遏抑香港樓價的升勢。
新一浪的樓市泡沫主要出現於經濟蓬勃的地區及城市，在印度，高科技重鎮孟買的樓價如坐火箭，但馬德拉斯及加爾各答的樓市卻未見暢旺。在歐洲，都柏林、倫敦、巴塞羅拿及荷蘭大部分城市的樓價均大幅飆升，但德國等持續疲弱的經濟體系卻未能分一杯羹。美國東西岸部分大城市的樓價升幅達60%，但中部地區（除了芝加哥及丹佛以外）的樓市卻表現一般。至於香港，樓市在1997年金融風暴後大跌，但自去年秋天以來樓價已錄得50%的升幅。
港樓價一年升五成
樓市泡沫爆破的影響，視乎某地區泡沫數目的多寡，以及這些泡沫一旦全部爆破所引發的後果。現時最大的樓市泡沫所在地相信是澳洲。高盛證券環球經濟師布坎南估計，美國的樓價被高估了10%，英國及澳洲的則分別被高估15%及29%。為了冷卻過熱的樓市，澳洲政府採取行動打擊教人以物業投機致富的騙錢課程，並在去年11月開始將息口兩度調高四分之一厘，令樓價稍微回順喘定。在英國，近年令人趨之若鶩的樓市已明顯出現降溫跡象，英倫銀行自去年11月已4度加息，當中部分原因就是要打擊房地產投機炒賣。五月公布的數據顯示，按揭貸款及樓價的升勢已減弱，但經濟師仍就英國樓市會「軟著陸」還是「痛苦地崩潰」爭論不休。
美經濟受影響最大
樓市泡沫爆破對美國的影響將尤其巨大，除了因為它是全球經濟火車頭外，亦因為美國人特別受「財富影響」的支配，傾向將樓市升值的所得花在消費上。布坎南警告，面對樓市泡沫爆破，如果美國人作出相若的反應減少消費開支，則有可能會產生經濟失調的情況，拖慢經濟增長的步伐。事實上，西雅圖及三藩市等大城市的樓價近日已出現見頂的跡象，在部分地區，地產經紀甚至已開始減低叫價。
經濟學家賣樓防貶值
對於樓市的前景，經濟學家看法不一。持悲觀態度的華盛頓經濟政策及研究中心總監貝克估計，美國的樓市將下調20%至30%。他上月亦坐言起行，將一個在1997年以16萬美元（約125萬港元）買入的住宅單位以近三倍價格售出，改租了附近一個單位。
專家對樓市預測不一
不過，不少專家對美國樓市的取態相當樂觀。曾在著作《非理性的繁榮》中準確預測科網股泡沫爆破的華爾街經濟學家希勒，將在該書加插有關全球樓市的新篇章，他表示對全球樓市泡沫感關注，但亦只限於關注的層面。
加息將重創消費信心
摩根士丹利美國經濟師伯納則預期，樓市「會生銹，但不會爆破」，故此，預料不會對全球經濟造成損害。
與樓市相比，銀根收緊後對消費信心的影響更令人憂慮。
在過去數年的低息時代，消費者恃著物業不斷升值而大量舉債，美國、英國、韓國等地家庭負債佔家庭可動用開支逾100%。即使息口只是稍微上調，亦可能造成周轉問題，打擊消費情緒，影響全球經濟增長。高盛證券就指出，樓市泡沫，連同油價高企、中國經濟增長減慢及恐怖主義，是「全球經濟復甦的隱憂」。 (資料來源：《新聞周刊》)
莫斯科拆古蹟蓋新樓
莫斯科的地產市場憑藉俄羅斯石油暴發戶源源不絕的資金，成為歐洲最熾熱的樓市奇葩。為了滿足需求，發展商將市內一幢幢歷史建築拆去，取而代之的是迎合當權者口味的大塊頭庸俗設計。
自2002年至今，莫斯科的樓價已升了60%，當地一名地產經紀憶述曾經有一名買家，拿著紮成磚頭狀的78萬港元現鈔，單看售樓宣傳單張便買下了一幢公寓。
樓市暢旺令這個擁有850年歷史的都會中的古老建築遭殃。自現任莫斯科市長盧日科夫在1992年上台後，當地逾400幢古老建築已被拆毀，另有800幢在清拆名單之列。新建的大廈設計浮誇庸俗，被稱為「盧日科夫的巴洛克式」。被捧為歐洲最高住宅建築物的「勝利宮」，設計大而無當，沿用的是斯大林時代晚期流行的新歌德式建築。該市即將興建的60幢住宅大廈，全部均參照這種「新斯大林式」設計。保護古蹟人士稱，這種建築風格沿於盧日科夫的妻子巴圖麗娜。巴圖麗娜坐擁86億港元財富，是俄羅斯最富有的女性，掌握了當地建築業的命脈，莫斯科一半的發展項目都由她發起。 (資料來源：《新聞周刊》)
油價飆升 中東樓市受惠
自9•11襲擊後，中東被視為恐怖主義的溫床，但當地卻因禍得福，獲得大量原本投資於美國的資金回流，帶動區內的樓市及股市造好，就連英格蘭球星碧咸也趕上了中東房地產熱，購入迪拜的超級豪宅。
由於美國在9•11襲擊後實施了嚴密的反恐政策，大量原本投資在當地的中東商人，害怕資產被查封而將數以十億美元計的資金調回老家中東。約旦一名企業家表示：「對中東來說，9•11促成了阿拉伯政府過去50年一直做不到的事情：它令阿拉伯人願意在區內投資，更重要的是，油價飆升所賺得的利潤都留在這裏。」
在80年代至90年代，油價低企導致中東商人將資金投向高回報的美國市場。但到了2003年，資金卻如決堤洪水般湧來。中東各地股市錄得76%至152%的升幅，除了迪拜外，就連貝魯特、開羅、沙特阿拉伯的樓市亦受惠，樓價去年升值達一倍。
弔詭的是，對伊拉克及沙特政局的憂慮反而助長了樓市熱，這是因為襲擊陰霾令油價飆升，直接推高區內的經濟表現。經濟師估計，中東股市樓市泡沫的爆破是遲早問題。但至目前為止，樂觀的氣氛仍然籠罩市場。迪拜最近推出耗資2300億港元的棕櫚島項目，首批2400幢豪宅吸引了1萬人登記認購。(資料來源：《新聞周刊》)
中國：炒風引發雙重泡沫
中國去年經濟增長達9%，吸引大量資金傾注於房地產，加深了外界對中國經濟過熱的憂慮。國內樓市的需求熱及供應熱製造了兩大樓市泡沫，當中以供應熱泡沫的威脅最大，有可能危害中國的經濟增長。
摩根士丹利經濟師安迪．謝（譯音）最近指出，「中國的樓市是一個巨大的投機泡沫」。由於中國近年才實行房地產私有化，這個泡沫亦將首次影響到普羅大眾，樓市調整所造成的影響有多大目前實在難以估計。
中國現時面對的其實是兩個樓市泡沫。由需求熱帶動的一個，主要是受到農村居民移向沿岸主要城市所帶動，發展商無論如何努力建房子也不能滿足需要，結果是如上海等大城市出現熾熱的炒樓風。Alchemy資本公司行政總裁埃文斯估計，上海40%的樓市交易是純投機炒賣，大量住宅單位未曾入伙便已轉手了數趟。
滬四成交易屬投機
缺乏經驗的發展商透過大量舉債，興建沒市場承接的樓宇單位，則製造了由供應熱帶動的樓市泡沫。四川仁壽「碧海新城」銷售經理余小風（譯音）估計，當地40%的新建單位是空置的，但這並沒阻止余氏的老闆斥資近4.7億港元，興建一個擁有300幢獨立洋房、椰林樹影及歐式廣場的屋苑。
發展商紛大量舉債
與需求熱泡沫比較，由供應過熱帶動的樓市泡沫對中國經濟增長的威脅更大。有見於樓市出現過熱跡象，中國政府近日已透過收緊對建築商的貸款、調高首期的比率、停止批出新住宅區發展計劃及將發展計劃轉移至市郊等措施，希望收到冷卻之效。 (資料來源：《新聞周刊》)
|
放大圖片
