[2004-09-23] 進入加息周期 置業必須審慎

　美國聯儲局今年第三次加息後，本港多間銀行終於跟隨，將優惠利率調升八分之一厘。這既標誌香港已正式進入加息周期，也意味著樓市、借貸環境和整體經濟平添了許多變數。

　金管局總裁任志剛提醒供樓及貸款人士要有心理準備。供樓人士亦普遍擔心未來日子仍會加息，令他們增加負擔。我們認為，市民宜留心利率走勢，審慎評估投資能力和風險。若利率升勢過快，供樓人士可考慮延長供樓期。新置業人士在預計供樓負擔時，必須預留空間，並考慮採用短期定息按揭，減輕以後加息的負擔。

　本港銀行於2001年1月跟隨美國減息以來，最優惠利率由當時的9.5厘持續下跌至5厘，而按揭利率在銀行給予額外扣減下，由98年3月的11.25厘降至目前2.375厘，令供樓負擔跌至有史以來新低。目前加息周期剛開始，最優惠利率仍處於低位，對供樓人士不會造成太大影響，但只要香港跟隨美國加息，置業者供款負擔必將逐漸加重。

　本港政府一度將「七成按揭風險」指引，作為穩定銀行體系的重要基石。但為穩定連年下挫的樓市，政府於2002年透過按揭證券公司，推出九成按揭保險制度，至今年七月按揭證券公司更擴大按揭保險計劃，受保按揭的最高比率由九成增至九成半。目前，市場上九成半按揭越來越多，其有利的一面，是買家不需要積累足夠的首期而較容易上車，並且有利活躍樓市特別是二手市場。但不利的一面是，如果按揭利率上升或樓價下跌，又或供樓者收入和職位有變，採用高按揭置業計劃的小業主，很容易陷入負資產和斷供困局。

　目前，本港樓市泡沫破裂的創傷還沒有完全平復，進入加息周期，置業投資的風險亦隨之增加。發展商指加息對樓市不會造成影響，這類樂觀分析固然有部分依據，諸如通縮結束及現時供款負擔比率仍低，等等。然則香港現時物價上升動力主要來自外部，而非來自內部工資普遍增加和消費力提升，因而對樓市的消化力實質增長不多。一些發展商以3年免息免供優惠吸引買家入場，雖暫時「谷」高了物業市場消化力，加快了樓盤銷情，但買家入場後的風險也被「谷」高，值得置業者留意。

　過去一年，在外圍經濟好轉以及個人遊、CEPA和泛珠合作帶動下，本港經濟持續復甦，市民置業和供樓能力有所增強。但也要看到，本港內部經濟的基礎因素並無根本改變，結構調整舉步維艱，成本仍高，樓價和工資仍存下調壓力，就業前景變數亦多。本港一間地產公司透露明年將加薪百分之五，但這只屬個別情況，打工仔普遍的情況是收入不升反降。在此情況下，供樓及貸款人士對加息周期的風險，須充分認識和預採防範措施。（文匯社評）