[2004-10-05] 樓價上升的喜與憂

■梁賢實　經濟評論員

　近幾個月本港樓市一、二手樓成交明顯好轉，業內人士更指通縮期完結、撤銷租管、GDP上升、失業率下跌，都將繼續利好樓市，並有預測指未來樓價還會再升６０％。作者認為若仍以房地產為香港主要經濟支柱，這樣的思維模式並不利改善營商環境及實現經濟轉型，指出必須慎防泡沫經濟重臨。

　踏入9月，香港樓市一、二手樓成交明顯好轉。日前在一個經濟投資研討講座上，地產界人士都看好未來樓市。

香港經濟還是要靠樓市？

　中原集團主席施永青指由去年9月至今，以二手樓價計，已累積上升逾四成；成交量方面，也明顯增加，據土地註冊處數字，至9月20日，全年一、二手住宅買賣登記近8.5萬宗，接近去年全年8.7萬宗，一般估計今年全年的土地註冊數字可達10萬宗的水平。施永青相信，繼CEPA、自由行、「民企自由行」外，陸續會有利好消息推出，更多資金進入，樓市可看高一線，而通縮期完結、撤銷租管、GDP上升、失業率下跌，都將繼續利好樓市。瑞銀華寶董事林奮強更認為年底前樓價可望再升8%。更有預測指未來樓價還會再升６０％。

　樓價大幅回升，有人高聲叫好，認為樓市好，經濟好，香港經濟還是要靠樓市，憧憬昔日炒樓「魚翅撈飯」的日子重臨。有人則不以為然，認為這意味著香港仍未脫離以房地產為主要經濟支柱的思維模式，並不利香港改善營商環境及實現經濟轉型。誰是誰非，值得好好研究。筆者傾向後者：慎防泡沫經濟重臨。

力挺樓市雖奏效只是治標

　「好了傷疤忘了痛」，這是中國一句很有哲理的俗語，用來形容前些年因炒樓「損手爛腳」，近期又神采飛揚、熱衷於炒樓的人，是十分貼切的。君不見，前些年在房地產泡沫爆破時的情景是多麼慘烈：嚴重時樓價下跌近七成，有逾十萬業主變成負資產，不僅畢生積蓄付之流水，還要債台高築。有人更為此「燒炭」自殺。而政府也可以說是「大輸家」，97年樓市高峰期一度風光，年賣地收入800多億元，而正是在這個虛假繁榮下，社會經濟被扭曲，公務員工資大幅膨脹，各種社會福利支出過度擴張。隨著樓市泡沫爆破，政府賣地收入隨之大減，財政入不敷支，結構性財赤全面暴露，表面繁榮隨即破滅。大家開始檢討及批評政府的高地價、高樓價政策，提出要對各種經濟社會政策進行調整。

　政府也因而正視這個問題，提出要研究改變過往以房地產為經濟主導的政策，實現產業結構調整、經濟轉型。但由於積重難返，更由於長期奉行所謂積極不干預的放任經濟政策，折騰了數年，香港的經濟結構仍無大的變化，在市民，尤其是負資產業主及地產商的壓力下，政府最後只得走回頭路：採取一系列所謂穩定樓價措施，包括減少土地供應，並美其名為不干預市場，實質是力挺樓市。終令樓價得以反彈回升，令數以萬計業主脫離負資產行列，政府的賣地收入明顯增加；樓價回升有助解決財赤和社會債務危機，故特區政府現時也呈現喜氣洋洋氣氛。有人更希望九七前炒樓「魚翅撈飯」、風生水起的盛景再臨。

須警惕泡沫經濟重臨

　但樓價急升，連鎖引起百物昂貴，勞動成本上升，香港營商環境便難以好轉，香港產業結構調整、經濟轉型也只會一再延誤。營商環境不改善，香港整體競爭力便會下降。目前，正是由於租金、勞工成本高企，香港的港口機場正面臨著周邊地區的直接競爭，不僅製造業進一步外遷，而且不少服務業的後勤支援部門也遷離香港，搬往內地及鄰近地區。人們更擔心的是，以房地產泡沫為主要特徵的泡沫經濟重臨，過一段時間後，香港又重演前幾年的慘景。

　這是一個兩難的局面，這是一個結構性的矛盾，這是一個眼前利益與長遠利益的衝突。香港市民有必要正視這個問題，作為有引領香港經濟走上正途責任的特區政府，更應該正視、妥善解決這個問題，不使惡性循環。（文匯論壇）