[2004-10-13] 本報特稿：94.2億成交價的啟示

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　天光道地王經歷近2小時、220次叫價的馬拉松式競投。

本報記者　李鴻彥

　天光道地王以「天價」94.2億元成交，較市場最樂觀的77.5億元預估還要高出22%。究竟對後市有什麼啟示？長實以94.2億元、呎價5476元投得天光道地皮價格是否過高？這須先從該幅地皮的基本因素來講。

處靚景名校網交通便捷

　首先，天光道地皮可建樓面面積達172萬呎，為過去10年以來政府拍賣或招標中第三大地，屬九龍傳統豪宅區內罕有的大型住宅用地，加上地皮位於小山之上，以及同區物業樓高有限，故落成後具備「無敵」海景，可發展為豪宅。

　其次是該地皮位於九龍區內核心地帶，可能是觀塘線及沙中線分站，加上發展接近28萬方呎的商場面積，一旦配合鐵路分站建成大商場，將平添不少升值潛力。另外，該地位處名校網，得分大增。

經濟全面復甦失業改善

　儘管天光道地皮具備豪宅的基本因素，但日後落成售價須高達每方呎7,476元方可有賺。在政府政策、通縮期結束及內地客成生力軍等客觀的市場因素推波助瀾下，令高價投地或有利可圖。

　事實上，經濟全面復甦、失業率持續改善，市民「飯碗」危機漸減。今年首9個月整體物業買賣交易額達2,398億元；宗數累積達8.835萬宗，已超過去年全年。有物業代理估計，全年交投可達12萬宗，將創97年以來的紀錄。

「北水南調」豪宅短缺

　雖然發展商一邊炮轟政府惜售土地，但另一邊卻繼續以高價勾出貴重地皮，反映未來住宅物業供應不會大增，特別是豪宅未來2、3年的供應相信仍然緊張。搶得麵粉，才可製麵包。

　另外，香港在內地政策支持下「北水南調」，個人遊及內企自由行的出台均有助支撐本港樓價，惟當中以豪宅物業為主。

　左右後市最重要的因素為政府的土地政策，儘管政府未有直接承認高地價政策，但從近期發展商未能以低價勾地及政府不易增加土地儲備表土地來看，政府絕對無意平售土地，加上放寬租務管制、為二手樓提供95%按揭均對整體物業有結構性幫助。

　事實上，即使發展商今次買貴貨，但在水漲船高下，新盤得以快速去貨套現，算盤仍然打得響。信和的小西灣案例，便是一個很好的啟示。