[2004-12-23] 樓價高企 上海人望樓興歎

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　持續高企的樓價，令越來越多上海人望樓興歎。上海市統計局日前公布的「居民房產需求狀況問卷調查」結果顯示，今明兩年內，無購房打算的居民已超過七成五。

　數據顯示，近期無意購房的上海市民數量上升至75.7%，其中67%的人表示，不買樓實屬無奈，主要因為目前房價太高而無力購房。

67%市民無力購房

　據悉，本次帶有官方色彩的調查範圍涵蓋了上海市黃浦區、盧灣區等10個區，共抽取300戶居民家庭作樣本，分別於今年3月和9月兩次進行電話訪問。被訪者80%以上年齡在26歲至60歲之間，99%居住在中環線以內。這一年齡段的人群是對房屋需求最為迫切、供房能力也相對較強的群體，基本可以代表上海市民對房地產的真實購買力。

較高層次需求增

　在接受調查的居民中，僅有不到兩成的人表示在今明兩年內有購房計劃，這一比例呈明顯下降趨勢。打算在最近兩年購房的居民中，超過七成的人是為了改善居住條件或投資，這個數字比半年前上升了7.6個百分點；只有18.4%的居民是因為動遷被動產生購房需求，比半年前下降了10.6個百分點。

　數據表明，由於今年以來上海舊區改造減速，因動遷產生的購房需求在減弱，而以改善居住及投資為目的的較高層次需求在增加。

中外投機客充斥

　最近一個多月來，上海一手房成交均價一直活躍在8000元／平方米以上，且呈持續上升勢頭，去年上海房地產成交價和漲幅均居內地首位。

　而中國人民銀行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，上海房地產價格同比漲幅超過10%。

　市場人士認為，上海高房價的持續上漲與中低收入家庭有限購買力之間的矛盾正日益加劇，目前，上海本地購房者只佔樓市成交量的36%，大量國內外投資投機客充斥上海樓市，上海有必要考慮採取限制政策。

二手樓成不良貸款根源

　【本報上海新聞中心記者李偉平電】時近歲末，前段時間受宏觀調控影響而收緊銀根的上海各大銀行開始有限制地降低貸款門檻，二手房似乎成為銀行貸款的寵兒，二手房在部分銀行甚至可以獲得八成貸款。不過，與銀行的青眼有加相比，二手房貸表現並不出色，並非按揭主流的二手房貸，如今卻成滬上銀行不良房貸的「主角」。

佔不良貸款70%

　工農中建四大國有銀行上海市分行的最新統計數據表明，上海個人住房不良貸款率近來出現上升趨勢，其中二手房的不良貸款率佔70%以上。

　上海各銀行的消息表明，目前一手房還貸情況比較正常，不良貸款率基本不足萬分之三，在個人住房按揭業務中，二手房不良率確實遠高於一手房。

中介做假是主因

　銀行人士分析認為，中介做假是不良二手房貸產生的主因。據某國有銀行統計，在所有風險中，中介做假造成的不良貸款佔比率達7成以上。由於二手房的特殊性，上下買家多是通過中介公司完成交易，而少數中介公司則利用陰陽合同、假合同來騙貸，通過子虛烏有的房屋買賣獲取貸款；其次，由於中介公司調查不實，造成二手房估價偏差，價實不等自然抬高了還貸風險；此外，二手房交易還經常出現權屬風險對還貸造成阻礙。

住房信貸現鬆動

　另一方面，曾一度勒緊的住房信貸開始有了些許鬆動，某國有銀行上海分行營業部的工作人員表示，如今房齡在5年以內的二手房，可從銀行獲得8成的貸款。而即便一個月之前，新房貸款也很難獲得8成。種種跡象表明，滬上部分銀行正將新增貸款重點放在房貸投放上，為在年底抓緊做大房貸業務量，正自降門檻。

　據上海某銀行支行負責人透露，該行的房貸政策是，無論新房、二手房，只要通過相關審核，貸款最高成數為8成，而二手房齡甚至還可適當放寬。上海農行有關部門表示，1990年代的房子，只要單價在7,000元、總價100萬元以內的，都可從該行獲得8成房貸。

受加息影響輕微

　業內人士稱，目前，銀行並非「惜貸」，而是「慎貸」，加息並未對當前房產市場造成多大影響，在房價並未出現明顯跌勢的情況下，銀行不會放手個人房貸市場，貸款年度指標未完成的分支行態度將更為積極。為了爭奪市場，對個人房貸的審批正在開始變得寬鬆。上海銀監局有關負責人表示，監管部門下發的「指引」、「文件」更強調對風險的防範，而貸款成數是由各行自定的。