[2005-02-12] 從市建局困難看市區重建策略

■吳家鎚博士　香港城市大學社會科學學部講師

　現時市建局平均每個項目用於居民賠償約佔總支出40至45%，較其它國家嚴重超標。政府必須保證市建局有穩定的財政資源，較可行的做法可仿效外國成立重建基金又或在差餉徵收中撥出1至2%作為市建局經常性開支。

　面對市區日漸殘破，市民生活質素倍受影響，針對這個問題，今年特首的施政報告中亦強調在市區重建及樓宇維修方面要加快及加大力度推行。從城市發展及社會需要這兩方面來看，市區更生和重建是必需的。過往政府一直強調的是由私人資金主導(Private-led Property Development Model)，重建項目多以地產商業的發展為重心；香港所謂的「市區重建」，嚴格來說只能算是最原始的「拆舊建新」模式，結果是創新有餘但與舊的傳統和社會文化卻不能兼容，更甚的是讓市民對市區重建的理解等同房地產的交易和這是唯一最快、最有效的重建的方法；引致舊樓業主都有一個合理的收樓拆卸重建的期望，造成樓宇失修、管理失效等的問題，我相信若政府不加以糾正，類似添喜大廈的事件將不時會出現！

　因此施政報告中重點提及，要加快重建步伐，方向大致上是正確的，不過報告中卻沒有詳盡地描繪如何落實推行，難怪市區重建局主席在回應施政報告時，強調必須配合三個條件，才能易於達致重建的目標。筆者認為這正好揭示出目前市區重建的難處及問題所在!

二百多個重建計劃資源不足

　首先，是資源問題。隨著政府有秩序的控制土地供應和勾地的申請，令到地產發展商要向舊樓重建方面增加土地儲備，而使市建局在過往一年的重建項目大受歡迎，收入自然可觀，再加上政府承諾分五年每年注資廿億的資助，相信市建局財政會較前鬆裕。然而樓價逐步上升的同時，市民對收樓賠償的期望也肯定提高。事實上，現時市建局平均每個項目用於居民賠償約佔總支出40至45%，較其它國家嚴重超標！所以僅用數十億資金要處理近二百多個的重建計劃，並假設重建資金每年要有正的回報，難度甚高。為避免受到房地產市場波動的風險，政府必須保證市建局有穩定的財政資源，較可行的做法可仿效外國成立重建基金又或在差餉徵收中撥出1至2%作為市建局經常性開支，穩定性較間中的注資為高，市建局亦可計劃更長遠的重建計劃，最重要的是可將重建主導權由私人發展商手上回歸至市建局，可惜施政報告中對如何解決資源不足卻沒有著墨。

缺乏其他政府部門支援

　其次，是規劃支援問題。市建局作為重建工作主要執行機構，但簡單如重建規劃大綱審批、土地收回條例的引用申請、安置居民的房屋安排方面等工作，由於缺乏政府部門的支援，往往仍需要經過繁複的程序，實與其私人公司無異，引致大量重建項目推行時間有所拖遲，除增加成本的問題外，舊區居民亦因此而要付出難以估計的生活代價；若要市建局工作順利，政府必須在有關政策上加以配合，但報告中也沒有跟進這老問題!

重建理念要擴至整體利益層面

　再者，市民對市區重建認識不足，這亦是香港現時推行舊區重建的最大阻力。老實說，現時有仍有一萬多幢超過三十多年的舊樓，既缺乏維修保養亦無管理，當然這與現時政府的建築物條例和大廈管理條例不善有關。再加上，市民對重建拆卸的合理期望下，引致舊區舊樓問題日益嚴重，這反映出市民對重建的理解和關心，仍建基於個人經濟利益之上。重建是市建局、政府的責任，這也難怪他們有這種想法，因過往重建主導模式是以地產建設為重心、商業活動為主流，得益者是被認為參與重建的發展商及政府，結果市區重建被市民認定為賺錢的商業活動。要改變這狹窄的觀念，要由市民教育做起，讓市民知悉重建前後的價值和意義，培養市民將重建的理念擴闊至社會整體利益層面，同樣地這方面特首說的亦不多!

　總括而言，特首在施政報告中提出要透過市區重建，建立「城市就是品牌」的概念，令香港這個城市更具吸引力，我相信沒有人會有反對意見，但要落實，無論如何，必須首先要解決上述三個最根本的問題，否則的話，假大空之類的批評仍會揮之不去!