[2005-04-26] 地產市場悖論 經濟轉型契機

■周八駿　資深評論員

　日本經濟在20世紀80年代後期的「泡沫」集中表現在股市和地產市場。90年代一些東南亞國家和香港幾乎同時出現經濟「泡沫」，也集中表現在股市和地產市場。股市和地產市場之所以形成緊密聯繫，是因為地產市場在發達國家和經濟較發展國家或地區成了資產市場其中一個分類市場。人們擁有物業，不僅為了居住，而且作為個人財富的一種形式。人們購買物業，可以不是為了居住而僅僅作為投資。作為投資的物業，可以長期出租以收取租金，也可以短線炒賣。

　當地產不僅是生產要素的一種形式而且是資產的一種類別時，人們對地產市場就產生彷彿悖論的期望——希望作為資產的地產價格不斷上漲；但同時，希望作為生產要素的地產價格盡量低而穩定。

　當地產不僅是生產要素的一種形式而且是資產的一種類別時，地產市場對宏觀經濟就產生彷彿悖論的影響——作為資產的地產價格越高，其財富效應對個人消費的刺激越強；但同時，作為生產要素的地產價格越高，投資便受抑制。

　因此，人們必須對經濟發達和經濟較發展國家或地區的地產市場樹立全面、均衡的觀點。

第一屆政府地產政策失誤

　香港特別行政區第一屆政府在宏觀經濟政策上的最大失誤，便是過分打擊了香港的地產市場。九七前地產市場過度膨脹固然必須糾正，但在地產市場「泡沫」被亞洲金融危機戳穿後，特區政府未能審時度勢及時調整土地和公營房屋政策，是導致香港經濟轉型陷入困境，香港社會同時遭受結構性財政赤字、結構性失業和結構性通貨緊縮的不可推諉的主觀因素。

　香港特別行政區第二屆政府化很大力氣來修正第一屆政府在土地和公營房屋政策上的嚴重失誤，所使用的手段同當年遏制地產市場過熱所採取的不無二致，一是調控土地供應，二是調控公營房屋供應，但著力的方向截然相反。如同當年使地產市場「硬著陸」的效果是顯著的，如今令地產市場大幅回升的效果也顯著。加之2004年經濟呈現強勁復甦，2004年全年住宅樓宇價格上升29%，中大型單位的升幅為42%，中小型單位的升幅為28%。以2004年第4季度與2003年同期比較，大型單位(即實用面積100平方米的豪宅)售價上升42.3%，遠高於中小型單位的27.5%升幅。

　面對香港地產市場有力反彈，特區政府和香港社會應當深思：在思想上，是否已汲取慘痛的經驗教訓，樹立起了對地產市場全面、均衡的觀點？在實踐上，是否已扭轉整體經濟過分依賴地產市場和地產業的偏向而使經濟轉型有希望取得重大突破？

地產市場對香港依然重要

　同1997年中高峰時比，今天地產業佔香港本地生產總值、就業人口和政府歲入的比重明顯下降，但這不意味著地產業和地產市場在香港經濟中的地位明顯下降。恰恰相反，這是地產業和地產市場仍然是香港經濟支柱的「倒影」。試想：不正是過去六七年地產市場「硬著陸」而持續疲弱，使地產業佔香港本地生產總值、就業人口和政府歲入的比重明顯下降，進而使香港同時遭遇結構性財政赤字、結構性失業和結構性通貨緊縮？而這不正從反面反映地產業、地產市場對香港經濟依然重要嗎？不正是過去一年地產市場大幅回升，使地產業對香港經濟和特區政府歲入的貢獻明顯提高，進而使香港擺脫長達68個月的結構性通貨緊縮，本地生產總值出現多年未見的較高實際增長，結構性失業和結構性財政赤字都明顯緩解？而這又不正是從正面反映地產業、地產市場對香港經濟依然重要？但是，人們必須深思：香港經濟能夠在既有產業結構上克服結構性失業、結構性財政赤字並確保通貨緊縮一去不返而重上持續穩定增長軌道嗎？

　儘管2004年12月香港住宅樓宇價格較1997年高峰時仍低52%，但這是一個整體平均數字，不能據此相信今後數年香港經濟可由地產市場繼續上升來持續增長。踏入2005年，所謂豪宅的價格突破1997年高峰時水平。最近，新鴻基地產開發的尖沙咀機鐵九龍站上蓋「凱旋門」的豪宅價格創下每平方英尺逾3萬港元的歷史最高紀錄，連帶「凱旋門」的面積僅528平方英尺的一房單位的售價也高達450萬港元。我不認為目前香港地產市場已呈現「泡沫」，惟望特區政府和香港社會能夠盡快確立關於全面、均衡地看待地產市場的共識，十分珍惜當前地產市場回升帶來的機遇，加快實現經濟轉型。 （本欄每周二刊出）（文匯論壇）