[2005-05-04] 宏調棒喝 十城樓市降火氣

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　【本報訊】內地樓市今年首季甚為火爆。據本報在全國十個城市的最新調查結果顯示，各城市樓價均在上漲中，其中上海及廈門的升幅最為凌厲，分別為19%和18%。不過，在中央三月以來出台包括兩次加息和收緊樓按等多項宏調措施後，十城樓市已在不同程度地降溫。其中，樓市最火的上海市的降幅最大，僅一個月，當地整體樓價已急挫約30%。不過，在最多港人置業的廣州和深圳，樓市受宏調措施的影響則相對較小。

十個城市分別為上海、北京、杭州、瀋陽、武漢、廈門、廣州、深圳、成都和珠海。據本報調查得知，今年首季各城市樓價同比升幅由1.5%(成都)至19.1%(上海)不等，其中升幅逾兩位數有五個。除上海外，升幅最大的依次是廈門(18%)、杭州(13.8%)、北京(11.2%)、深圳(11%)。

「上海感冒 全國吃藥」

　上海是中國樓市的焦點，也是炒風熾熱的城市，因此中央的宏調措施對上海樓市的影響也最大。調查所得，從去年第四季至今年首季的半年內，上海市內的平均樓價從每平方米9,000元，急漲至逾16,000元，漲幅幾近一倍。不過，自三月中央多項壓抑樓市過熱措施出台後，上海的樓價在一個月內急挫了逾30%。而上月中旬，該市的住宅交易量更創下222個單位的單日交易量新低，較年初樓市興旺時每天住宅單位交易量至少一千、甚至達到千五的火爆場面簡直不同日而語。

　「上海感冒了，全國都在吃藥。」有地產發展商認為，正是因為上海及江浙某些城市的樓價急漲不止，中央才下重拳調控房地產業。

羅湖皇崗中高檔樓價穩

　不過，至於珠三角的廣州和深圳，當地樓價走勢似乎少受收緊按揭影響。物業代理商「合富輝煌」稱，由於廣州市去年以來的樓價並沒有如長三角城市那般急速上升，因此受宏調的壓力也較少。而據中原地產表示，受益於地鐵開通和舊城改造等利好消息，深圳的羅湖和皇崗口岸附近中高檔住宅售價依然穩定。

　關於十市的樓市情況，本報將於明天起陸續推出「內地十大城市樓市專題」系列報道，敬請留意。

上海新盤價跌兩成

　【本報訊】（記者　趙鵬飛）美聯物業（1200）表示，在中央政府採取多套壓抑內地樓市過熱的「組合拳」下，上海、深圳、廣州三大城市樓市交投均有放緩，其中以上海最為明顯，新盤跌價兩成。而深圳及廣州市場均為用家主導，故無論是成交及價格均保持平穩，樓價仍保持約5%的增長。

上海豪宅 抗跌力強

　美聯物業執行董事兼中國部行政總裁郭應龍認為，上海市場未來將危中有機。調控主要影響上海二、三線物業，故抗跌力強的上海豪宅將成為未來新焦點，升幅潛力高，承接力強。廣州和深圳則由於發展較為成熟，所以未來的市場將較平穩。這三個城市的買賣雙方，短期內將出現拉鋸期，成交則將再度攀升。

放盤增50% 反價不再

　美聯中國上海區域董事劉志忠指出，較多投資者的上海市場在調控措施下，市場反應極為明顯，不過由於業主心態堅定，所以二手市場並未出現減價沽售的情況，相反新盤市場價格則錄得20%跌幅。今年首季度內環區的平均價格約15,000元至30,000元／平方米，而外環區域約為8,000元至15,000元／平方米。除了成交量大跌30至50%外，放盤量則錄得4成至5成的升幅，而業主及投資者叫價未見開「天價」或減價求售，與市價相若。

　劉志忠稱，宏調政策主要打擊短線投資者，大部分人士對上海的樓市仍抱樂觀態度。另外，上海的反價情況過去十分嚴重，近100%樓盤均出現反價情況，但在政策推行下，反價已跌至近零。

深交投緩 用家為主

　深穗方面，美聯中國深圳區域董事許萬里指出，鄰近香港的深圳是用家市場，由於買家及業主了解市場走勢，不會盲目入市，故此業主及投資者的叫價與市場相若，而且反價情況未見活躍，而買家最關注的問題為銀行加息、樓宇按揭及貸款等問題。

　他表示，今年首季，深圳部分重點區份價格並未見大幅度增長，以成交量最多的三區為例，羅湖、福田及南山現時的價格與大市相若，當中以福田的價格最高約8024元／平方米。

加價活躍 穗人樂觀

　廣州雖然也是用家市場，但業主叫價較市價高5%。美聯中國廣州區域總經理陳志雄則表示，廣州的加價情況仍然相當活躍，比率達10%至20%左右，加幅約5%至10%，反映出業主看好後市。另外部分中小型炒家在宏調政策下，為急於沽售手上的物業，不惜減價而沽，減幅約5%，比率約佔50%，而約9成買家和賣家均較為關注銀行加息及貸款成數問題。

　另外廣州今年首季價格，以東山區的價格表現最為突出，平均價格約7056元／平方米。

減價一成 穗炒家求甩手

　【本報訊】(記者　趙鵬飛)在中央宏觀調控政策影響下，二手樓市成交活躍。根據美聯物業的研究資料顯示，廣州近50%中小型炒家鑑於宏調控政策，急於沽售手頭的物業，不少投資者開始減價出讓，減價幅度約5%至10%。而廣州市國土房管局數據也顯示，廣州10個區二手房屋成交宗數為5941宗，比2月增長18.87%。二手房成交面積為60.86萬平方米，而同期一手房成交面積為75萬平方米，兩者比例拉近至4：5。

刺激二手交投增19%

　美聯物業上海區域董事劉志忠指出，宏調政策主要打擊短線投機者，這也將刺激二手樓市場的交投。他說，以人民幣100萬元借貸為例，年期為20年，加息前年利率約為5.31%。加息0.2%之後，年利率增至5.55%左右，平均月供因此增加130元。如果年利率增至最高上限6.12%，每月的供款將增加500元，而每年增加供款達6000元。這對於短線炒家來說，無疑是造成了比較大的成本壓力，因此令他們望市卻步，部分炒家會拋售手中的物業。他又估計，新的政策可能會在六月份出台。

美聯增聘千人搶商機

　美聯並表示，公司看好內地樓市，今年將於國內開設分店增至200間，較現時增加一倍左右，並將增聘1000多新人，為未來搶佔更多市場份額的大舉發展作準備。