[2005-05-05] 內地十城樓市直擊系列之上海篇．中央落猛藥滬樓市坐過山車

放大圖片

本報上海新聞中心記者　李偉平

　在過去一年來，上海樓市經歷了大起大落的變化。據本報記者調查所知，今年首季，上海樓價同比漲幅達19%，位居全國各城市最高。但自今年3月中旬中央和上海市相繼出台多套壓抑樓價政策以來，樓價掉頭直落，其中屬於市中心區的內環一帶，目前樓價已下跌了約30%。換句話說前先四個月，上海的樓價升漲幅度竟高達50%之多。有房地產學者警告說，在目前情況下，如政府再出台新的緊縮措施，極可能令上海樓市崩盤。

　上海樓市目前可說是處在極敏感的時刻，大家都在等。

　等甚麼？發展商在等政府還有無新政策，以決定下一步去向；炒家在等市場隨時決定是否拋盤；政府在等調控政策效果；而想買樓自住者則攥著汗水錢等樓價低些、低些、再低些……

買家炒家觀政策謀出路

　從去年第四季度到今年3月，上海的房價出現「一天一個價，一周一小變，一月一大變」的離奇現象。迄今，根據上海網上房地產公布的數據，內環線內房價分別由去年4月底的9156元/平方米，上升到8月的12756元/平方米，截至今年3月25日已經達到16178元/平方米。

　上海房產之窗網站顯示，自3月初上海市政府著手調控房地產價格以來，上海的房價一度呈下降態勢，從11100元/平方米左右滑落到8880元/平方米左右。在價格回落的同時，房市整體的成交也在迅速萎縮。4月17日，上海網上房地產交易系統顯示，當天全市成交住宅創下222套的新低，同時還有46套合同撤銷。而自交易中心建立網絡系統以來，全市日成交數額就很少低於1000套，即使是在宏觀調控政策出台最多的3月份，全市月成交套數也達到17851套。但4月之後，日成交量一直處在800套以下，市中心區域的成交數額更是鳳毛麟角。其中中心城區盧灣區的新建樓盤甚至一連數天都出現零簽約，而靜安、徐匯、黃浦等區域的樓盤成交數也均在個位數徘徊。

發展商首季購地下跌32%

　數據顯示，一季度，上海房地產開發投資236.66億元，同比增長25.8%，其中商品住宅投資175.24億元，增長20.8%。1至2月，全國房地產開發投資比去年同期增長27%，同期上海增幅為23.5%，低於全國增長水平3.5個百分點，居東部地區11個省市的第六位。與投資增幅下降相應的，是上海新建商品房開工面積的下降和房產商新儲備土地的減少。一季度，上海商品房新開工面積677.34萬平方米，比去年同期下降10%，其中商品住宅509.83萬平方米，下降22.6%；上海市房地產開發企業一季度共購置土地面積53.77萬平方米，比去年同期下降32.8%。

「國家政策」已初步奏效

　可見，國家一系列政策及上海近四月以來出台的套套「組合拳」已經開始初步奏效。不過，國家發改委和國家統計局4月15日發布的首季全國大中城市房屋銷售價格變動情況顯示，全國35個大中城市房屋售價同比均漲9.8%，商品住宅價格上漲10.5%，而這其中又以上海樓價漲幅最高，達到19.1%，漲幅接近兩成。

政府不願壓樓市傷經濟

　上海市政府已經定下今年樓市調控目標，即通過金融、財政等手段將房價漲幅控制在個位數，必要時將採取行政措施。有專家認為，配合中央的宏觀調控政策，上海會密切關注樓市，出手進行有效控制，但另一方面，上海亦不願意因為調控而令樓市大起大落，因此太過嚴厲的殺手𤥀不會輕易使出。事實上，房地產在上海經濟地位越來越重要，據悉，上海房地產投資已佔固定資產投資的1/3，房地產相關消費佔消費品零售總額的1/4，上海中心城區財政收入的30%來自於房地產及其相關收入。

房產佔固定資產投資1/3

　專家表示，上海樓市既有現實中的市場強烈需求，又是官方經濟支柱之一。統計顯示，房地產及相關行業經濟佔GDP的份額持續增加，去年已達到佔GDP19.5%的歷史新高，堪稱上海經濟增長的「第一引擎」，其經濟房地產化的傾向相當明顯。在這種情況下，官方是更多地考慮如何控制樓價的漲幅大小，而不是令其不斷跌價。

　復旦大學房地產研究中心副主任華偉的看法就很能代表這種思路。他表示，目前政府宏觀調控的目的已經達到，投機性的房地產需求也已經得到抑制，政府必須適時停止緊縮性的房地產政策了。「在這個非常時刻，由於市場預期已經改變，如果政府任由這種看空的情緒蔓延，並且還火上澆油，再出台新的緊縮性的房地產宏觀政策的話，極可能出現房價暴跌的局面，後果將不堪設想。」

房價暴跌後果不堪設想

　「現在媒體一味的宣傳房價將怎樣跌。但重要的是我們到底需要怎樣的樓市。」華偉認為，健康平穩的房市不僅僅對於上海重要，對於中央政府來說也一樣重要。「如果房價真的下降30%，那就是崩盤的局面，這個後果誰承擔得了？那不僅僅是經濟危機，還是全局性的政治和社會危機。現在上海地方財政高度依賴於房地產，如果房地產出了問題，中央有錢來補貼上海財政嗎？」

寫字樓今年租售價仍升

　據國際物業顧問公司高力國際發布的「2005年第一季度寫字樓研究報告」顯示，上海甲級和超甲級寫字樓空置率由去年底7.2%下滑至6.7%，再創10年來空置率新低。報告並指，今年首季，上海甲級寫字樓平均報價為0.90美元/平方米/天，具體成交價格為0.81美元/平方米/天，全市平均議價空間為10%。成交租金比去年同期上揚14.3%。

浦西市區租金看漲

　在今年首季，上海僅有一棟甲級寫字樓「嘉華中心」完工，釋出6.2萬平方米的新增面積。全市甲級寫字樓平均成交租金最高為靜安區達0.97美元，盧灣居次為0.86美元。大部分的租金成長都集中在浦西市中心區域包括黃浦、靜安、盧灣以及淮海路周邊的徐匯區，供不應求的情況在這些地區最為突出。

　高力國際中國華東地區常務董事翁琳指出，除嘉華中心外，今年還將有花旗集團大廈、匯亞大廈、港匯廣場、嘉麟大廈、都市總部大廈等5幢辦公樓竣工，帶來約38.5萬平方米的新增供給，預計今年供給將微幅大於需求，引導空置率上升至10%。由於新增面積主要位於徐匯區和浦東新區，因此這兩個區的空置情形會比較寬裕，然而浦西的市中心區域則保持供給緊張的現象。

買家出現觀望情緒

　而上海美聯物業副總經理方萬昌則認為，預計當地一手房價格下降大概在5%至8%。根據他們調查，截至4月12日，上海市面上二手房的掛牌量增加20%，其中，以一些剛購入兩至三個月的樓盤居多；成交量卻降低20%，買家已明顯出現觀望情緒。「目前二手房價格下降在10%左右吧。」方萬昌認為，3月初以後房價先後降、升5%之後，至今又累計下降了10%左右。

內環線新盤多屬中高檔房

　【本報訊】(記者　卓建安)根據統計數字，2001年上海只有4%的商品房售價每平方米高過8000元（人民幣，下同），而現在50%已超過此數，中心市區已幾乎找不到萬元以下(每平方米)的房子。

　據《中國證券報》報道，目前上海樓市大體具備這樣的價格結構：每平方米1萬元以下的中低檔房、每平方米1萬至2萬元的中高檔房、每平方米2萬元至5萬元的高檔房，最高的價格甚至高達每平方米8萬元。

　黃浦、靜安、徐匯、盧灣、浦東等內環線的商品房，多數價格在1萬至2萬元之間。至於屬於市郊的寶山區，商品房價格多在一萬元以下。

　另據上海房管局資料顯示，截止4月10日，上海內環線以內今年以來的住宅均價為每平方米16809元，中環線與內環線間住宅均價為每平方米11909元，內環線與外環線間的均價為每平方米7951元，外環線與郊環線間的均價為每平方米6398元，郊環線以外的均價為每平方米4599元。

上海樓價數據

市區樓價

　去年首季均價（元/平方米）　6355

　今年首季均價（元/平方米）　12138

　平均升幅　　　　　　　　　19.1%

　最高價　　　　　　　　　　5000美元/平方米

　重點區段樓價（靜安區）