[2005-05-28] 揭開地產高利潤黑幕

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　據中央統戰部和全國工商聯的調查表明，房地產業的稅後淨利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高5倍，比處於第二的電力煤氣行業的利潤高1倍。四川一位資深房地產開發商稱，一般房地產商公開的利潤是8%-15%，實際上都在25%以上。但也有開發商認為，沒有25%的利潤，他們難以生存，因為用來打點政府各層關係的費用，就佔到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。所以，開發商圈子裡常說的一句話是，「捨不得孩子套不著狼。對幹部要捨得，對老百姓要哭窮」。「實際上，樓盤利潤如果少於30%，沒人願意做！」

　開發商解釋說，做一個樓盤需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門的審批，逢年過節的時候，每一關的大小菩薩都要拜。尤其是春節和中秋國慶等傳統節日，就是與官員聯絡感情的最佳時機。

疏通關係計入「成本」

　各個城市的經濟情況不同，官員所處位置與幫助自己的程度不同，打點關係的好處費也有不同的晴雨表。以西部中等城市為例，一個科級幹部的過節費大概要封個5000元，處級幹部1萬到2萬元，局級幹部則需要3萬到5萬元才拿得出手。

　用來疏通關係的好處費幾年算下來，大概佔樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。

　這位開發商感歎地說：「如果送錢送少了，不但達不到公關效果，可能還會起反作用。有的幹部收到一兩千元的紅包，直接交給紀檢部門換取政績了，而收得多往往捨不得交，這也叫抓大放小嘛。」

　為了平抑房價，國務院先後出台了被稱為「平抑房價組合拳」的新舊「國八條」共16條指導性措施。但許多房地產開發商認為，作為主要執行、實施其措施的地方政府並不願意看到自己轄區內的房價下跌。

　果然，面對樓市「新政」，一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等「六最」說為其辯白，上海業界也流傳著「9大理由」：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等，為後市看漲提供支撐。

官方有縱容「托市」之嫌

　上海市經濟管理幹部學院朱林興教授指出，一些開發商、銷售商與中介之間，合謀製造虛假信息，相互聯手抬價，依靠價格同盟形成壟斷地位，取得超額壟斷利潤。而形成價格聯盟的一個重要原因是：地方政府「經營城市」的做法，事實上對房地產市場起到了「托市」之效。

　在1999年以前，為拉動內需，各地都出台了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但同時地方政府「劍走偏鋒」，縱容了房價節節高漲，並對外地人買房不作限制，亦縱容了炒房。

地方政府願樓市火爆

　一位開發商說，地方政府從炒熱的地價中賺取大量資金。所以沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清，而越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地製造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。

　此外，政府不對商品房進行成本、利潤核算，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。一位不願透露姓名的內業人士說，個別城市的個別區縣，為了抬高區域「檔次」，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。

高利潤三招

　一、調高樓盤容積率　調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2，即房地產商可以開發不超過2倍於土地面積的商品房。而有「實力」的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關係，以「做城市標誌性建築、政府重點工程或其它多種理由」把樓盤的容積率調高到3或者5，有的甚至調到9或10。「平地拔高樓，利潤馬上呈現幾何基數的增長。」

　二、做假賬、巧避稅　房地產商招來的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。房地產商還很善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，在銷售新的樓盤往往都會在這些地方註冊一個新的公司，以享受其優惠政策。據說，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業減免稅收的優惠周期相一致，僅這一項就可以省下數百萬甚至上千萬元。

　三、差價空轉　按照國家政策，土地必須先進入各地的「土地儲備中心」，然後再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設為市民修建一個廣場或是修路架橋，而政府將給予適當比例的土地優惠。於是地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，以阻斷其他的競拍者。當這些開發商如願以償拿下土地標的後，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優惠。然後就像企業出口創匯、外貿退稅的形式一樣，財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊。（資料來源：新華網）