[2005-06-01] 方潤華低潮入市有秘訣 放大圖片
■方潤華認為，香港人應該終身學習，才可取勝，切忌恃財生驕。張偉民 攝
記者：張晴雲 染悅琴
「橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。不識廬山真面目，只緣身在此山中。」不要以為蘇軾筆下的「題西林壁」只是表達騷人墨客抒懷寫景的吟凉，這還是五十七年來協成行集團董事總經理方潤華經營地產業的要訣。他接受本報記者訪問時說，掌握這首詩的要義，觀察地產市場和投資市場，就可以避免羊群心態入錯市。他直言「山峰即是市場，不識得市場，只是坐井觀天，便容易上當」。
面對過去一年樓市的急速反彈，方潤華坦言，入市看時機，如今豪宅及商舖的價格已超過97年，雖然個人遊可以繼續令舖位價格上升，但相信再急升的機會已不大，因此他認為，現時才考慮入市者，不要太瘋狂，尤其是資本小的人士更加不要胡亂入市。他更以摩根士丹利基金近期把手上持有的維德廣場、怡和街68號及淺水灣道56號相繼放售，顯示基金亦看到樓市再上水位有限，於是在現時估計尚有一定水位予買家賺的情況下，先將手頭物業沽出，再等候時機入貨。他坦言，要做到「低買高沽」是相當困難的事，所以，即使是小投資者亦要做好功課及要有分析力，並要重溫歷史才好入市。
低買高沽難 歷史啟發決策
協成行集團是香港最早一批地產發展商，走過五十七年的寒暑，見證過香港地產市道無數的起落。身經百戰的方潤華指出，投資地產切忌感情用事，九七回歸，對身為中國一部分的香港人而言，當然會感到自豪，但若懂得歷史，便會知道英國每每撤出殖民地，都會埋下不少伏線，因此，他採取政經分家的入市策略，「愛國歸愛國、投資歸投資」，當年不因為支持香港回歸便要用投資去表示愛國熱情，於96年至99年他都按兵不動。
協成行中心 低價入市之作
直至03年，協成行看到地產業下調至一個新階段，存在水位，才先後出擊斥資近7億元先後購入中環金城銀行、尖沙咀崇山大廈以及港島南區大潭道紅山廣場，變成今日的協成行中心、協成行旺角廣場及持續保留作收租用的港島南區商場大潭紅山廣場。
他坦言，02年看到內地經濟形勢向上，加上過去7年樓市已跌了如此多，應該是補貨時間，而當時金城銀行的呎價4,000多元，只是97年中環甲級商廈索價1萬元一呎的四折價錢，以一個中環核心區物業而言，具有相當的吸引力。近期看好乙級寫字樓市道，再斥資4.13億元向華潤創業購入灣仔華創大廈，並將易名為灣仔協成行中心。
做生意之道 「定靜安慮慎」
他還向記者談到做生意之道，必須要「定、靜、安、慮、慎」，即是要有部署、無論投機還是投資都要有定性，不可以意氣用事，經驗尤其重要。好似做地產生意，他便指出，「賣樓上(住宅)留地下(舖位)」是做地產的主要圖利模式，把樓上的住宅售出套現，保留地舖收租及等升值，更是他在地產市場上馳騁57年的成功經驗。他說，每年都有通脹，香港經濟又上升之中，每年租金都以一成速度上升，複息計算，增值速度高過以流水作業興建新樓，然後又全部售出。
他認為，現時樓市尤其是豪宅及舖位價格已經升破97年高位，如果樓市再上，要審慎入貨，或先套現一部分，並要注意下半年利息續上升，買家要留意自己的付款能力。
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