[2005-06-01] 方潤華低潮入市有秘訣

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記者：張晴雲　染悅琴

　「橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。不識廬山真面目，只緣身在此山中。」不要以為蘇軾筆下的「題西林壁」只是表達騷人墨客抒懷寫景的吟凉，這還是五十七年來協成行集團董事總經理方潤華經營地產業的要訣。他接受本報記者訪問時說，掌握這首詩的要義，觀察地產市場和投資市場，就可以避免羊群心態入錯市。他直言「山峰即是市場，不識得市場，只是坐井觀天，便容易上當」。

　面對過去一年樓市的急速反彈，方潤華坦言，入市看時機，如今豪宅及商舖的價格已超過97年，雖然個人遊可以繼續令舖位價格上升，但相信再急升的機會已不大，因此他認為，現時才考慮入市者，不要太瘋狂，尤其是資本小的人士更加不要胡亂入市。他更以摩根士丹利基金近期把手上持有的維德廣場、怡和街68號及淺水灣道56號相繼放售，顯示基金亦看到樓市再上水位有限，於是在現時估計尚有一定水位予買家賺的情況下，先將手頭物業沽出，再等候時機入貨。他坦言，要做到「低買高沽」是相當困難的事，所以，即使是小投資者亦要做好功課及要有分析力，並要重溫歷史才好入市。

低買高沽難歷史啟發決策

　協成行集團是香港最早一批地產發展商，走過五十七年的寒暑，見證過香港地產市道無數的起落。身經百戰的方潤華指出，投資地產切忌感情用事，九七回歸，對身為中國一部分的香港人而言，當然會感到自豪，但若懂得歷史，便會知道英國每每撤出殖民地，都會埋下不少伏線，因此，他採取政經分家的入市策略，「愛國歸愛國、投資歸投資」，當年不因為支持香港回歸便要用投資去表示愛國熱情，於96年至99年他都按兵不動。

協成行中心低價入市之作

　直至03年，協成行看到地產業下調至一個新階段，存在水位，才先後出擊斥資近7億元先後購入中環金城銀行、尖沙咀崇山大廈以及港島南區大潭道紅山廣場，變成今日的協成行中心、協成行旺角廣場及持續保留作收租用的港島南區商場大潭紅山廣場。

　他坦言，02年看到內地經濟形勢向上，加上過去7年樓市已跌了如此多，應該是補貨時間，而當時金城銀行的呎價4,000多元，只是97年中環甲級商廈索價1萬元一呎的四折價錢，以一個中環核心區物業而言，具有相當的吸引力。近期看好乙級寫字樓市道，再斥資4.13億元向華潤創業購入灣仔華創大廈，並將易名為灣仔協成行中心。

做生意之道「定靜安慮慎」

　他還向記者談到做生意之道，必須要「定、靜、安、慮、慎」，即是要有部署、無論投機還是投資都要有定性，不可以意氣用事，經驗尤其重要。好似做地產生意，他便指出，「賣樓上(住宅)留地下(舖位)」是做地產的主要圖利模式，把樓上的住宅售出套現，保留地舖收租及等升值，更是他在地產市場上馳騁57年的成功經驗。他說，每年都有通脹，香港經濟又上升之中，每年租金都以一成速度上升，複息計算，增值速度高過以流水作業興建新樓，然後又全部售出。

　他認為，現時樓市尤其是豪宅及舖位價格已經升破97年高位，如果樓市再上，要審慎入貨，或先套現一部分，並要注意下半年利息續上升，買家要留意自己的付款能力。

中環設總部終償心願

　作為香港早期的地產發展商之一，已年逾81歲的方潤華早有心願想在中環有自己的總部大樓。03年SARS的來臨，樓市再度大幅下挫，中央表態支持香港，放寬個人遊、落實更緊密經貿關係(CEPA)等，令他感覺到中國真的富強起來，相信中國內地及香港的前景都會向好，加上剛好遇上中國銀行重組上市，要放售一批合併行的物業，而協成行一直都希望於中環核心區有自己的總部物業，金城銀行總部設計新穎，大堂又富麗堂皇，驅使他透過代理向中國銀行打探要多少價錢才肯出售中環金城銀行總行，但中銀諮詢過北京總行意見後，為了公平起見，以招標形式出售，於03年6月商量好條件後入標，協成行最後終一償心願成功奪得心頭好。

　不講不知，此座物業已多番易手，於1917年5月8日經香港政府售予當時的香港富豪何東，經過20至30年後，由怡和買辦售予工商日報作總部，直至1977年11月1日落入金城銀行手中變成總部，到03年5月再由協成行以3.1億元購入，成為如今的協成行中心。

有智慧不如順勢

　工業區轉型已成大勢所趨，協成行於黃竹坑道33至35號、及黃竹坑道19至21號分別以獨資及與恆基地產合作擁有兩座工業大廈，並已獲批建酒店，分別可建600間房，不過，補地價遲遲未批出。黃竹坑至今已有9個工廈獲批建酒店，主要是看中海洋公園未來將會有50億元的大投資，而區內亦會有漁人碼頭興建，令香港仔變身旅遊新蒲點，不過，他直言，一個區的轉變一般都要花上10年才成氣候，因此，他說：「做地產業，雖有智慧，不如順勢」。不急於短期內把這兩座工廈變身為酒店，地產經營需要等候形勢出現的耐性，不能心急氣躁。

待海洋公園帶旺黃竹坑

　他又說，產業轉型，也影響不同地區的物業價格。在三十年代，香港還是小漁村，沒有工業、商業，石塘咀是最繁榮地區，樓價最好。五十年代，香港是南北轉口港，轉口業集中在南北行，南北行一帶的樓價最貴，超過了中環的樓價。但當香港以金融服務業為支柱時，中環的樓價必然是全港最貴，地標性建築又是王中之王。

不進則退港人要終身學習

　作為見證香港80載的地產界前輩，方潤華坦言，現時內地很多地方的師資比香港好，不少學校已經有來自英國、美國的師資，學生從小培訓，加上中文根基好，亦是一大優勢。相反，香港學生無論中、英文的寫作及語言能力都開始讓內地人追了上來，況且現時科技變化太快，香港人應該終身學習，才可取勝，切忌恃財生驕。

　當然，特區政府亦有責任作出一定協調，他舉例，廣州3年便可以完成興建一個展覽館，但香港的西九龍文娛藝術區討論了3年仍遲遲尚未展開。他直言，如今香港面對的情況是無論政府、商界及小市民都要進取迎接知識年代，不進則退，落後於人。

動靜兼備活得開心

　年屆81歲的方潤華，如今還天天上班，雖然已有兒子方文雄協助打理，但在決策時仍親力親為，腦筋的靈活程度並不比年青人遜色。談到保健之道，原來方潤華經常打高爾夫球及寫毛筆字，實行動靜兼備，人自然活得更開心。

協成行02年至今購入物業

物業/成交價(元)

灣仔軒尼詩道303號華創大廈(將易名灣仔協成行中心)/4.13億

中環德輔道中55號(前為金城銀行大廈、現為協成行中心)/ 3.1億

尖沙咀崇山大廈(現稱協成行旺角廣場)/ 2億