[2005-07-26] 投資攻略：加息無礙美房產基金 放大圖片
梁 亨
雖然美國聯儲局自2004年中起開始加息，且聯邦基金利率由1%已調升至3.25%，但美國最新新屋開工數5月成長率仍有0.2%，為近3個月以來最快時期。以近三個月18.92%回報佔表現榜首的摩根士丹利添惠美國房地產基金，基金產業比重為91.35%金融服務和8.65%消費服務。
佔46.54%資產的股票及其市盈率包括8.32% Simon Property Group(39.68倍)、5.27% Boston Properties(25.97倍)、5.14% Brookfield Properties(22.77倍)、5.03% Archstone-Smith Trust(58.93倍)、4.63% AvalonBay Communities(63.82倍)、4.09% Hilton Hotels(36.67倍)、3.63% Vornado Realty Trust(32.67倍)、3.57% Host Marriott、3.55% Federal Realty Investment Trust(40.36倍) 及3.32% Macerich(48.31倍)。
根據美國聯邦住房抵押貸款公司統計自1950年以來美國房地產市場狀況，發現自1950年到2004年，平均年成長率高達4.8%。今年第1季6.7%的增長後，市場認為第3季之後至年底，仍有6%至9%的增長空間，且明年依然還有5.5%左右，高於自1950年來4.8%的平均值表現，預估未來10年平均成長率仍將維持5%以上。
泡沫疑慮似過度
30年期房貸利率仍處低檔、強勁就業環境，加上新移民的置產需求，當前美國房地產市場並不如外界所認為的悲觀，顯然對於房地產泡沫的疑慮，其實是有些過度擔憂，未來10年間美國家庭首次購屋需求總共將高達2400萬戶，自有住宅率由目前的68%將提高至70%以上。至2013年的未來10年間，每年將必須提供200萬單位的新住宅，以因應市場需求。
雖然美國進入加息周期，或會對房產價格構成影響，不過對房地產基金的發展不會因此而受到影響，即使近期有報道指，環球樓市出現泡沫現象，問題或只出現住宅市場方面，不過相對商業及機構住宅市場，其表現仍較債券等固息工具吸引。在當下強勁的需求帶動下，從2004年至2013年10年內，預估美國房地產基金平均每年仍將以5%的幅度成長。
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