[2005-09-22] 港人投資深圳住宅轉商舖

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　美聯中國昨日宣佈，第三季度以來美聯深圳工商舖成交量錄得近一成增長，其中 30％成交量來自由住宅轉投工商舖的港人。熊君慧 攝

　【本報珠三角新聞中心記者熊君慧深圳21日電】受高回報率吸引，香港人在深圳物業投資已轉向工商舖。美聯中國今日發表報告指出，今年第三季度以來，該公司深圳工商舖的成交量錄得近10%增長，其中30％的成交量是由港人將住宅轉投。據業內人士透露，逾百億美元外資基金明年將陸續投入深圳工商舖、寫字樓。

　據美聯中國研究報告顯示，2005年上半年深圳商舖成交面積及售價與去年同比升6.55%；價格方面，今年上半年深圳商舖市場成交均價為每平方米14,332元，較去年同期大幅增加26%。美聯深圳工商舖總監江少傑表示，預計下半年深圳商舖成交量相對去年仍有5－10%的升幅，今年全年均價較04年升15%。「目前一線(羅湖及福田最旺區)舖位賣價每平方米約10多萬元，回報率為7至8厘，預計兩年後商舖售價會再上升10至20%。」

預計兩年後升值10至20%

　按照今年6月起實施的宏調政策規定，不滿兩年交易期限的住宅物業如再轉讓，將會政府收取總交易額3%的營業稅，但買賣商舖寫字樓物業則毋須被徵收有關費用。美聯的報告指出，過往港人佔深圳商舖總成交量的20%，宏調之後急增逾50%，其中30％投資客是從投資住宅轉向工商舖。港人投資商舖仍然以一線舖為主，熱點地段為香港人較為熟悉的東門、華強北及人民南路等地方。

工商舖回報率達7至8厘

　「以羅湖東門地段為例，投資住宅的回報率僅為4－6厘，但工商舖則可高達7－8厘，且後者可以向銀行貸款，所以不少港人有10多萬資金便可入市。」江少傑表示，尤其宏調政策出台後，不少港人便因投資方式靈活、回報率高而轉投工商舖。

　江少傑透露，一位多年來在深圳福田、南山投資豪宅的港人，近日耗資6000萬購下東門步行街一個400多平方米的店舖。「該舖2年前僅售4600萬，如今已漲了1000多萬，就算收租的回報率也可達10厘。估計明年底該舖可再升近2000萬元。整體回報率相當高。」

明年寫字樓租售價增幅大

　在寫字樓方面，今年深圳寫字樓市場的供應量已達到歷史高峰，今年至明年初，深圳將有120－130萬平米寫字樓推出，其中100萬平米集中在中心區地段。

　美聯深圳工商舖寫字樓高級經理王濤表示，由於政府嚴格控制土地供應，未來3年市中心並無土地推出市場，料刺激價格上調。以寫字樓售價為例，相信在年底前賣價仍有5%的上升空間，而明年寫字樓租售價則分別有5至10%及20%的增幅。

多家基金接洽擬長線投資

　據業內人士透露，因為深圳長線市場穩定，工商舖及寫字樓回報率高企，且看好人民幣還會升值，東南亞及美國基金預計將在明年陸續進入屬次長線投資的深圳工商舖物業市場。今年6、7月份，有3－5家美國、東南亞及香港部分基金已經與深圳本地接觸，均有意在今年底、明年初進入深圳長線市場。除一家香港的基金10億美元外，國外每家基金均準備超過30億美元，預計總資金將超過100億美元。