[2005-10-12] 投資攻略：房產基金抗通脹

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梁　亨

　美國本地的房地產數據顯示，美國紐約曼哈頓區公寓地價單季下跌率高達13%，創下16年來單季最大跌幅紀錄。成交件數也創一年半來的新低。市場認為未來一年中，一旦美國本地房地產市場開始停止上漲，連鎖效應下，美國聯儲局持續加息，使資金加速回流美國本土。

　佔近三個月榜首的宏信泛歐地產股票基金，基金在2002、2003和2004年表現分別為24.81%、44.78%及52.9%，基金最差季度收益和標準差為-12.32%及13.44。

　基金地區分佈為53.07%已發展歐洲及46.93%英國。行業分佈為91.59%金融服務、6.31%商業服務及2.1%消費服務。

　基金五大資產比重股票及其市盈率為9.84%Land Securities(27.36倍)、8.31%Unibail Holding(14.2倍)、6.2%Hammerson(36.82倍)、4.98%Inmobiliaria Colonial(28.59倍)及4.97%Wihlborgs Fastigheter(34.09倍)。

　面對愈來愈多的房地產基金，一般評估其投資價值資產品質與管理團隊是投資的關鍵因素。資產品質是指屋齡、地段、經營形態、承租戶品質等。依據專業房地產研究機構的報道顯示，位於非精華地段大樓的風險溢價應較市區商業中心大樓來的高。

　廠辦、零售業、旅館等類型房地產的風險溢價亦應較辦公大樓為高。其次必須觀察市場上的供需情況，亦即市場上同類型新建物的供給量、以及市場對此類型建物的需求量。

　當同類型新大樓興建的速度大於市場的去化速度時，將導致空置率升高、租金下滑，不動產價值將隨之下降，進而減損房地產基金的淨資產價值。

　此外，當處於景氣復甦的經濟情勢中，失業率下降、就業率增加、資本投資增加、家庭與個人消費額上揚，因而對辦公室、住宅、廠辦大樓、零售倉儲的需求也會隨之增加。反之亦然。

納投資組合可分散風險

　房地產基金與股債的相關系數低，根據過去資料模擬分析，發現在資產配置投資組合加入這類基金，不但可以提高回報，也可以分散資產配置組合之風險。