[2005-11-25] 樓•市•論•壇：調整期後 港島樓價率先反彈

美聯物業董事　伍創業

　二手樓價在第二季開始，已進入調整周期，但樓市的調整只在量，不在價。踏入第四季，市場近期出現的多項利淡因素正加促調整期的運行，預料二手樓價受壓下調。調整期完結後，未來新供應最為匱乏的港島區的二手樓價將有機會率先反彈，再次成為樓市的火車頭。

　二手成交量下調的原因主要包括市場連番加息，令供樓支出持續上揚，直接影響買家入市意慾。反觀一手市場，由於估計未來三年，私樓落成量將逐年減少，在一手盤源下跌的情況下，發展商並未有減價壓力。加上大型屋苑平均呎租持續上揚，反映實際需求正不斷增加。另外，供樓負擔比率維持於三成半左右的健康水平，相信一手市場長遠平穩發展。

　根據資料研究部的數據顯示，05至07年全港私樓落成量總數為50,110個，港島區僅佔其中的14.9%，而九龍及新界區則各佔26.2%及58.9%。港島區缺乏新盤源，未來港島區的買家轉投二手市場的機會較大。另一方面港島二手樓價約為每平方呎4,715元，較九龍區上月拍賣的地價還要低約13%，在需求的支持下，港島區的二手樓價較其他地區有更佳的回升優勢。

　參考在03年樓市調整期過後，港島區的樓價是首個率先反彈的區域，相信是次港島區會繼續延續此優勢，因為相對九龍及新界區，港島的樓價水平仍有一定的上升空間，因此今次樓市調整後，港島區二手樓市料會再次成為樓市的火車頭。受惠於本港租金上揚及環球金融市場走勢，預料通脹將會加快，有利資產價格升值。而政府預計薪金有上調趨勢，有助抗衡加息影響。（本論壇文章不代表本報觀點）