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2005年12月13日 星期二
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[2005-12-13] 樓價看跌 上海現「撻訂潮」

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■本報記者:卓建安、本報上海新聞中心記者:李偉平、章羅蘭

 曾幾何時,上海一房難求,瘋狂的買樓者通宵達旦大排長龍。那時候,人人心中只有一個念頭:買到樓就賺錢。但時至今時今日,又有人趕到售樓處,不過,他們此次只求將手中的樓花盡快退回(撻訂),哪怕要付出不菲的違約金亦在所不惜。

 在今年多次宏調措施實施後,上海樓價立竿見影,整體樓盤價格下跌。眼見樓價節節下挫,先前部分高價買樓者手中的樓盤由「香餑餑」變為「燙手鐵」,一些早前交了按金的買家更不惜「撻訂」。「配套不到位、道路沒建好、環境污染……」這些許多在半年前不是問題的問題,現在都成為「撻訂」的最大理由,但更多買家直言,樓價下跌才是他們鐵心要「撻訂」的主因。而發展商稱,去年底至今年初購房的買家,是目前最容易涉及「撻訂」或賠付糾紛的群體。

知名樓盤亦受波及

 在這場「撻訂」風波中,上海浦東、普陀、寶山、閘北等區域的數十家樓盤均受到波及,其中不乏在上海房地產業舉足輕重的開發商之樓盤。不過,位於市區中心的樓盤就鮮見出現這種情況。

 位於浦東金海路的「藍山小城」早在9月就遭遇買家「撻訂」,但買家提出的理由是樓盤附近有製藥廠,污染環境、氣味難聞、對身體有害。由於對開發商的回應不滿意,部分「藍山小城」的業主更集體到萬科在上海浦西的另一新開樓盤「燕南園」現場抗議。到目前為止,「藍山小城」業主退房尚未有結果。而在達安春之聲、中邦風雅頌和萬科藍山等一批房價回調幅度較大的樓盤接連鬧出業主糾紛後,被稱為上海寶山跌幅最大的樓盤—「水岸藍橋」的業主們亦加入「退房(撻訂)大軍」。

開發商採兩手法應對

 面對「撻訂」者,開發商主要採取兩種手法。類型一:懷柔派優惠政策安撫先期業主。類型二:強硬派絲毫不讓步。

 事實上,由於樓盤調價,為前期業主送裝修、送車位已不稀奇。上海普陀區金沙板塊大盤金沙雅苑四期的開發商拿出約3,000萬元,開始為調價前購房的業主進行現金補償。金沙雅苑售樓處現場負責人表示,現在價格是購房者最關注的因素,為了今後銷售保持穩定,開發商決定調整價格,同時對調價前購房的業主給予一定的「優惠」。據了解,金沙雅苑的「補償方案」有兩種:方案一,以現金補償購房總價的20%;方案二,購房者可以撻訂,但要按照合同交納5%的違約金。據了解,130戶業主得到的補償在20萬元至30萬元之間。

網友稱應「願賭服輸」

 對於上海新興的「撻訂」奇觀,有網友表示,既同情「撻訂」者,又鄙視「撻訂」者。同情是因為房地產確實是個暴利行業,特別是自住的小老百姓,為了一套房子,要終身為銀行打工;鄙視是覺得這些人缺乏必要的承認錯誤的勇氣,這種只要權利,不想承擔責任的心態,就是中國社會普遍存在的。更有網友直言:買樓就像炒股票,「願賭服輸」。

 法律界人士表示,由於樓盤降價而出現的「撻訂」問題,發展商毫無責任。根據《上海市房地產轉讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產開發經營管理條例》等有關規定,七種情況下,消費者可提出退房:套型誤差過大;面積誤差過大;規劃設計變更;逾期交房超過90天;房屋質量不合格;在建工程轉讓;物業未取得大產證、權屬尚有爭議、未經共有人許可或被司法機關限制權利。而現在發展商對上述環節基本把關較嚴,這些糾紛其實很少進入訴訟程序。

當局正謀策應對風險

 在房地產調控政策打擊下的上海房地產市場,臨近年底再起風波,有內地傳媒指近期上海樓市出現大規模的「撻訂潮」。越來越多的預售房買房人士開始採取群體性行動—或拒收房屋,或停止還貸,或走向法庭,而訴求只有一個:「撻訂」!愈演愈烈的「撻訂潮」令有關部門不安,一份旨在化解「未來一段時間內可能出現」的社會性風險的報告,正由上海的數個部門緊急起草。

有業主寧願賠償違約金

 據新華網報道,11月23日,位列上海地產十強的大華集團遇到了麻煩:它所開發的樓盤「水岸藍橋」的51名業主,將一份聯名解約「通牒」遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司,要求撻訂,並聲明集體停止償還房貸。撻訂業主代表甘先生說,為了「撻訂」,他們寧願按合同約定,承擔總房價3%的違約金及一切相關費用。

房子未到手價值已跌20萬

 上海樓市的「撻訂潮」一波接一波湧起:「達安春之聲」、「金沙雅苑」的撻訂風波未平,浦東超大樓盤「風雅頌」的拒收事件又起;「藍山小城」也因降價引起前期業主打起「撻訂」旗號,浦東世紀公園板塊某大盤的撻訂糾紛欲理還亂……事實上,但凡橫跨樓市調控周期——在今年3月前已有房產售出、3月後仍有後續供應的項目,幾乎無一例外地被捲入了「撻訂」、索賠差價的風潮。

 房價下跌是「撻訂」潮起的真實原因。「水岸藍橋」的撻訂人士大多是在去年底和今年初上海樓市巔峰時預購的,當時買價在每平方米9,000元(人民幣,下同)至14,200元之間,如今周邊同類二手新房的掛牌價已跌至每平方米8,000元到9,500元之間,且許多房子是帶裝修的。如此一來,房子還沒到手,每套價格就縮水少則10多萬、多則20餘萬。

四階段形成樓市困局

 究竟是什麼導致了上海樓市目前所面對的困局?專家分析,樓市困局的形成大多經歷「四步曲」:

 首先是「開發預熱」階段:鑒於發展房地產業見效快、帶動大,地方政府為追求GDP和財政稅收的快速增長,或借城市擴容建設新城之名,或乘舊區改造、動遷之機,大量賣地,先收土地出讓之財,後得房產稅收之利。

 其次是「投資火熱」階段:在低技術門檻和暴利的吸引之下,各路資本紛紛湧入房地產領域。

 其三是「炒賣狂熱」階段:在政府「吹風」、開發商「點火」、中介商「添薪」之下,樓市虛火越燒越旺,炒房族乘勢而生。

炒樓結果:窮人補貼富人

 最後是「博傻」階段:不少真正需要房子的中低收入者成為「博傻」遊戲「最後一棒」的接棒者,而「從窮人口袋裡掏錢」的真正炒家早已脫身離去。

 「撻訂潮」正是在這「最後接棒」的背景下釀成。中國土地學會秘書長黃小虎的話頗耐人尋味:「一方面普通老百姓的收入很低,一方面開發商暴富,這本身就是一個社會兩極分化的組成部分。房價上漲過快促進了投資、投機活躍,最後的結果實際上就是窮人補貼富人!」

迪士尼概念別墅遭冷遇

 【本報上海新聞中心記者章蘿蘭12日電】上海樓市低迷,令到傳言中的上海迪士尼樂園地塊內唯一地產項目也未出現預期中的火熱。相反,宏調之下低迷的樓市以及上海政府對迪士尼項目的閃爍其辭,令該別墅項目的售價已跌至銷售商大呼賠本的1萬元/平方米。

銷售商大呼賠本

 這個名為「歐泊聖堡」的別墅項目坐落於浦東新區川沙鎮,位於浦東國際機場迎賓大道第一出口(唐黃路出口)以北的欄學路上,也是市政府規劃的「大型娛樂項目預留地」上的唯一別墅。先前有消息稱,該「大型娛樂項目預留地」實際就是迪士尼項目的預留地。

 據悉,歐泊聖堡內共有108棟獨立別墅,每棟別墅的面積在190平方米-317平方米之間。從樓盤現場的情況來看,雖然周圍依然是大片的農民自住房,但別墅區內的環境卻頗為雅致,會所等配套設施一應俱全。樓盤在今年3月開售之時要價為1,6000元/平方米,發展商甚至表示,待上海迪士尼樂園建成後,價格很可能會飆升至10萬元/平方米。

 然而,即便是這樣一個看來「頗具升值潛力」的樓盤,在宏調之下也難展拳腳。據歐泊聖堡的銷售方—上海天梭房地產諮詢公司銷售部經理盛彬提供的數據,該別墅群從今年3月開盤,目前僅售出20套。年關將至,為了盡快回籠資金,銷售方只得「忍痛」將最低價調至1萬元/平方米,「這簡直是在做賠本生意!」盛彬在接受採訪時頗感無奈:「沒有辦法,樓市低迷,不僅是我們的別墅項目,其他開盤的別墅也是如此。」

市政府閃爍其辭

 除此以外,市政府對迪士尼項目閃爍其辭也是另一因素。事實上,自年初媒體曝出「上海將建迪士尼樂園」消息以來,市政府至今並未對該消息予以確認。上海市政府新聞發言人焦揚也多次澄清說,主題公園的審批立項權不在上海,上海至今沒有得到任何主題公園的立項許可。

 因此,迪士尼項目的不確定性也在一定程度上打擊了投資者的信心。一位在此看房的張先生直言自己是投資式購房:「投資歐泊聖堡的機會和風險都很大,如果不建迪士尼,在這裡買別墅就沒有太大的意義。」

 為了穩定買家信心,發展商表示可以跟買方簽訂附加條款,內容為:「如果三年內仍然沒有大型娛樂項目的任何動靜,那麼在三年後的第一個星期,購房者可原價退房。」但售樓小姐稱:「我們並不保證大型娛樂項目是迪士尼樂園。」

內地市民購房意慾回落

 【據新華社北京12日電】中國人民銀行12日公布的4季度城鎮儲戶問卷調查結果顯示,城鎮居民消費意願減弱,居民購買住房的意願回落。調查顯示,未來三個月打算「購買住房」的居民人數佔比為19.2%,較上季降低0.4個百分點,較上年同期降低2個百分點。

 受房地產宏觀調控政策影響,近期中國房地產市場出現一些新變化,部分城市房價漲幅趨緩,上海甚至還有所下跌,房地產市場觀望氣氛較濃厚,居民購房意願不高。

宏調有效抑制住房投機

 從央行調查的7個大城市看,未來三個月打算購買住房的居民人數佔比,武漢較上季降低5.5個百分點,下降最多;北京一改前兩個季度的上升趨勢,較上季降低2個百分點,上海雖較上季回升3.7個百分點,但仍處一年多來的低水平。

 央行認為,這主要是因為前一階段房地產宏觀調控措施有效抑制了住房投機性需求,住房抵押貸款增幅明顯減緩,其次銀行提高個人消費貸款門檻和提高個人貸款利率上浮比例,使個人消費貸款有效需求不足,居民負債行為明顯減少。

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