|
中銀國際證券
長江實業(0001.HK/港幣83.45，優於大市)擊敗恆隆地產(0101.HK/港幣13.65，落後大市)、信和置業(0083.HK/港幣10.60，優於大市)、九龍倉集團(0004.HK/港幣28.7，未有評級)及新世界發展(0017.HK/港幣11.3，同步大市)成功投得地鐵公司(0066.HK/港幣16.25，優於大市)位於將軍澳的夢幻之城二期項目。我們還認為南豐發展也將在該項目中持有少數權益。
夢幻之城二期總面積330萬平方英尺，可提供4,272個單位。總補地價為80億港幣，或每平方英尺2,400港幣，較夢幻之城一期(也由長江實業投得)的1,582港幣/平方英尺高出52%。總投資預計達100-150億港幣，或每平方英尺3,000-4,500港幣。據《英文虎報》報道，地鐵公司將獲得二期項目中40%的樓面面積，相當於130萬平方英尺(也就是說實際成本將高達5,000-7,500港幣/平方英尺，高於附近新項目4,500-5,000港幣/平方英尺的水平)。假設總建設成本為每平方英尺1,000港幣，我們預計夢幻之城二期的總開發成本為113億港幣，或每平方英尺3,400港幣，實際成本為5,600港幣/平方英尺(假設40%的樓面面積將返還地鐵公司)。
地鐵資產值亦告提高
儘管如此，夢幻之城一期較低的成本(150萬平方英尺，總開發成本約為3,300港幣/平方英尺)能夠進一步降低這兩個項目的平均成本(以及風險)。但是，這兩個項目將鞏固長江實業在將軍澳地區的地位。在近期土地收購之後，長江實業在將軍澳的土地儲備增加了330萬平方英尺至750萬平方英尺，佔其總土地儲備的34%左右。該股目前股價較101港幣的每股淨資產值折讓18%，我們對長江實業維持優於大市評級。此外，基於地鐵公司可能會得到40%樓面面積(比我們原先估計的33%為高)，我們將地鐵公司的每股淨資產值提高港幣0.2元至港幣19.2元。維持對地鐵公司優於大市評級。
銀娛修訂票據條款慳息
銀河娛樂(027)公告，公司主要股東呂氏家族同意修訂B系列票據有關利息、到期日及提早償還的條款。這些票據的未償還本金為24億港幣。新的條款將使最後適用的9%遞增年利率減至6%之劃一年利率，以複息每年計算；將到期日由2006年8月延長超過兩年至2008年9月。管理層估計新的條款每年可為公司節省8,000-9,000萬港幣，2006-08年間，公司總計可節省2億港幣左右的利息費用。下調票據利率及延長到期日主要是為了降低06年8月償還貸款的壓力，並且使公司維持較低的利息費用。之前公司已發行了總計6億美元的定息及浮息債券，為澳門兩個項目——星際酒店項目及銀河路氹城大型娛樂度假中心進行融資。這兩筆債券每年將使利息費用增加約6,000萬美元，與銀河娛樂05年上半年1,400萬港幣淨利潤相比，這筆利息金額龐大。市場目前擔心銀河娛樂的新項目是否能支持巨額的利息費用以及未來的本金償還。
|
