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■迎賓大道上「金三角」地帶的爛尾樓「金山大廈」。本報記者胡明 攝
澳門經濟旺盛、港珠澳大橋的興建概念……都使到珠海房地產市道持續看好，去年樓價漲幅更超過20%。但即使如此，走在拱北的迎賓大道、九洲大道、情侶路等繁華路段，仍不難看到一幢幢「爛尾樓」非常不協調的與鄰近充滿現代感的新落成大樓「互相輝映」。據不完全統計，珠海至今仍有近50個爛尾樓，最長年期達15年之久，而位於黃金路段的爛尾樓也有十多幢。雖然，有個別爛尾樓已經「復活」，但要真正全部解決爛尾樓問題卻仍是困難重重。 ■本報珠三角新聞中心記者胡明、本報記者荊才珠海報道
根據珠海市建設局的統計，整個市區現有大小「爛尾樓」近50個，總建築面積逾百萬平方米。這些「爛尾樓」多半地理位置較好，普遍位於市區主幹道兩側或繁華地段，而且周邊市政公共配套較完善。其中最典型的一幢是在拱北口岸新海關大樓後面，原珠海經濟協作辦公室計劃興建的「經協大廈」，此處位於珠海最黃金地段，臨近海邊，又與澳門近在咫尺。但自從90年代初蓋到6、7層後就無人理會了，至今仍然爛尾在原地。
更令人感到驚訝的是，在迎賓大道銀都酒店「金三角」地帶，處在路口三面的「金山大廈」、「東方廣場」、「新世界貿易中心」地盤更是全都爛尾至今。據悉，現在「金山大廈」正改建成「時代廣場」，欲打造為珠海商業地標，目前百佳超市等打算進場。
市區「爛尾樓」近50個
對於爛尾樓問題至今未解決，珠海中原地產珠海公司項目策劃經理黃勝直言：「如今在珠海類似地段宜商宜住的土地已屬稀缺資源，黃金地段出現爛尾樓現象確是非常突兀，這簡直是不可思議的事情。」據他了解，這些爛尾樓大多有產權糾紛，加上政府對項目公司以及城市規劃沒有進行嚴格監管，導致最終爛尾。但是他對在現在良好的房地產發展態勢下，黃金地段的爛尾樓依然如故表示不可理解。
產權糾紛政府監管不力
根據國家相關政策，對於兩年遲未開工的土地政府有權收回。珠海市建設局負責人稱，對於長期閒置、爛尾的樓盤，尤其是欠交政府大量地價的爛尾樓，政府將會依法收回土地使用權，或由政府組織公開拍賣。然而，珠海國土部門負責人則認為，雖然國家政策如此規定，但是一些爛尾樓因政府等特殊原因造成的，其中涉及的問題廣而複雜，因此不能強行收回，否則政府將很容易成為被告，而應該「特殊」處理，如新批土地補償等。
先易後難分步解決問題
珠海建設局負責人表示，政府會根據各個樓盤的實際情況，「一樓一策」，率先解決迎賓大道、九洲大道、景山路3條交通幹道上的「爛尾樓」。並按照先易後難、分步推進的方法，用3至4年時間基本解決現有的「爛尾樓」問題。
70%爛尾樓改建住宅
珠海房價穩步上升，也使得「死亡」已久的爛尾樓有望「復活」。在珠海現在近50個商用爛尾樓中，市區內已復工或建成的爛尾樓項目20個，總建築面積64.43萬平方米，而正籌劃盤活但未具備動工條件的「爛尾樓」項目有19個，總建築面積77.63萬平方米。在這39個項目中，有超過70%的爛尾樓都是改建成住宅用途，有的是直接將爛尾樓改成單身公寓，而有的則是將爛尾樓拆掉重建成為豪宅。
拆掉重建成頂級豪宅
石化路珠海度假村對面爛尾了十多年的「小炮樓」就是如此，現時，該地塊正在重建「頂級」豪宅「山海一品」。「山海一品」代理商負責人白愛東稱，由於該地塊背山面海，坐北朝南，在珠海不可多得。去年，香港銀通國際投資公司以1億多元購得該1.2萬平米的地塊(包括7層爛尾建築)，而同樣大小地塊在市區其他地段只需數千萬。據悉，香港銀通屬下公司珠海佳美房地產公司已經將7層爛尾「小炮樓」全部拆除，計劃建兩棟28層的海景高檔住宅，使其成珠海第一個公園小區。
白愛東說，今年10月，就會推出260套豪宅，保守估計均價每平方米可達1.1萬元。雖然土地價格相比高出許多，加上2億多建築成本，總成本達3億多元，但260套豪宅就可獲得6至7億的銷售額。他也並不擔心會再次爛尾：「樓盤針對港澳台等高端人士，現在登記購買的就有400多套，而且在石化路上住的都是珠海的富人，其中有1/3的人都在我們這裡登記購買。」
呎價高出珠海市均價
此外，在珠海九洲大道上，多個爛尾樓也被改造成住宅樓盤。與「山海一品」不同的是，這些爛尾樓多半是「成品」，因此被直接改成了單身公寓。在吉大「嘉年華國際公寓」，該公寓改造之前是多層的爛尾樓，目前房價已達到5500元每平方米，而其旁邊的另一爛尾樓「東方順景」最高每平米更是達到6300元，都遠遠高出每平米4225元的珠海市均價。
中介商：改造應注重價值
對於發展商紛紛將「爛尾樓」改建成住宅，珠海中原地產經理黃勝認為，珠海的爛尾樓多位於黃金地段，且90%是商用性質，現在政府出台「一樓一策」解決爛尾樓，不應簡單為盤活爛尾樓而了事，更不要因為現在珠海樓市旺而簡單將商用改成住宅，而應該突出城市規劃，體現出黃金地段項目本身的價值。
突出城市規劃
「政府希望3至4年時間解決爛尾樓，比如，對原設計規模較大、短期內無力全部建成的爛尾樓，珠海市建設局將建議政府允許其按現狀進行裝修，在完成各項驗收手續合格後，予以投入使用等政策，這些應該說是件好事，」但黃勝指出，由於珠海連續三年房地產繁榮，使得許多爛尾樓都簡單改成住宅，特別是在珠海商業旺地，將喪失其本身的商業地段價值。
「爛尾樓揭示出的問題不僅僅是其背後甲、乙雙方簡單的產權問題，而更是政府部門當初規劃不當造成。」他說，爛尾樓已經成為珠海城市的「敗筆」，好比美人臉上長了大疙瘩，影響「形象」。「現在市政府已注意到『面子』問題，但關鍵是如何解決！」
巨人大廈 港人最痛
珠海「最著名」的爛尾樓，相信非「巨人大廈」莫屬。在1994年，該幢計劃建70層的摩天樓曾在香港賣樓花，每平方米竟賣到了1萬多港元，但巨人大廈僅打了幾層地基、剛冒出地面就已爛尾。時至今日，仍沒有人知道這個當年曾欲爭「全國第一高樓」的建築將會何去何從，許多買了這幢樓樓花的港人，至今仍無法討回損失。
樓花損失仍無法討回
90年代初，以發明「腦白金」成名當年的史玉柱，挾著其在海內外的顯赫名聲，決定在珠海建造巨人大廈，最初的計劃是蓋38層。而當時珠海市為了支持這個為珠海爭「全國第一高樓」的標誌性建築，更是大開綠燈，巨人大廈的每平方米地價從原來的1600元降到700元，最後再降到350元，幾乎成了一個「象徵價格」。不久，一位中央領導正好來珠海視察，大廈也就由38層升到了54層。
而後來，有消息傳出廣州將建蓋全國最高樓，樓高達63層，因此，有人建議史玉柱應該為珠海爭光，將巨人大廈要蓋到64層，奪個全國第一高樓，成為珠海市的標誌性建築。但到1994年初，大廈又被「拔高」至70層，預算也隨之由原來的2億變成了12億元。
為籌集啟動資金，史玉柱想到香港賣樓花的融資辦法，成為最早在香港市場上出售樓花的大陸樓盤之一。當時其樓花在香港賣得十分火爆，每平方米賣到1萬多港元，雖然此舉為史玉柱及巨人集團一下子籌集1.2億元，但仍填不滿巨大資金需求，最終大廈興建到第三層就停工，而且爛尾至今。
大廈「拔高」預算驟增
事隔十多年，巨人大廈地盤周邊已建起了珠海報業大廈、珠海電信、新加坡花園等諸多新穎建築物，但三層光禿禿的爛尾樓處在各高樓之間橫鋛，顯得格外「礙眼」，好比一位漂亮姑娘的臉上留有一塊疤痕。而令人痛心的是，大廈前面空曠的地方卻被「廢物利用」起來，現已成為某駕校的訓練場地。未來巨人大廈是否能重新「站立」，沒有人能給出答案。
珠海黃金路段部分「爛尾樓」
路段 爛尾樓 爛尾年份 現狀
銀樺路 巨人大廈 96年 只有兩層高，
(欲建成珠海第一高樓) 至今仍荒蕪。
迎賓大道 金山大廈 90年代初 欲建商業地標
時代廣場，
新世界貿易中心 93年 三層爛尾樓
仍矗立在路口。
九洲大道 格力廣場 90年代初 荒蕪空地
珠航大廈 94年
建行大廈 96年
大洲酒店 96年
情侶路南 經協大廈 96年 去年流拍，
至今荒蕪。
情侶路中 綠洋酒店 99年
萬信花園 99年
景山路 千帆廣場 97年 現已改建
(欲建成珠海地標) 成公園。
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