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本報記者：邱萍菲、韓笑、荊才
每個城市，都有一個反映潮流的大商場。在北京，王府井大街旁的東方廣場，正是這樣的繁華地標。長和系主力投資的東方廣場，全面引進港式管理，旗下商場東方新天地假期每天人流量達到25萬人次，成為北京人最「潮」的「蒲點」之一，大部分的國際名牌都在這裡開店，北京的潮流青年男女都愛到這裡採購最時髦的產品；陳奕迅、古巨基等香港明星身影頻現，為商品作首發式形象大使；東方廣場的酒店和寫字樓，更吸引了思科、朗訊等跨國企業進駐和美國前總統老布什等名人入住。
一站式服務賣點所在
北京東方廣場東方廣場副總經理兼首席公司事務官王琦表示，擁有甲級辦公樓、豪華服務式公寓、國際級購物商場、五星級商務酒店以及商務中心、培訓中心、銀行、速遞和郵局等配套設施，一站式的服務、一條龍的設施是廣場的賣點所在。
東方廣場是北京「潮地」，亦是城中名人「聚腳點」。不少來往京港兩地的政經娛界名流，都愛落腳東方君悅大酒店，有些人則長期租住東方豪庭公寓，在北京「安居落戶」。
東方新天地日人流25萬
東方新天地既是國際級購物商場，也是城中年青人的潮流「蒲點」，很多公司亦愛租用東方新天地的場地舉行產品首發式或商品展銷推廣活動，港人熟悉的明星古巨基、陳奕迅等人都曾在東方廣場舉辦簽名會；一些「大片」上畫前，也會專門選擇在這裡的戲院作首映，令東方新天地成為「追星」必到之處。
商場以主題式設計，娛樂、消閒、藝術、餐飲，內容豐富。東方新天地總經理林源洲表示，開業幾年來，商場人流持續取得至少雙位數增長，目前商場人流每日達15至20萬人次，假期更可達到25萬人次。商場出租率亦相當理想，且有「輪候上樓冊」：「每天都有兩三個新客戶申請。」
「不說商場，就連酒店的表現也很不俗，達到100%入住率的日子比沙士前還要多，全年入住率逾八成。」王琦表示，東方君悅大酒店已經成為北京高級商務人士的聚集地，有許多商界知名人士、政府官員、演藝人士以及各界名流在此下榻並舉辦各種活動。據透露，港客在酒店客源中佔重要比重，當中超過80%都是商務人士。剛過去的全國人大、政協「兩會」，有不少港澳區全國政協委員都選擇居住在東方君悅酒店，令這裡成為繼北京飯店、貴賓樓之外，另一個「捕捉」港澳政經名人的熱點。
政經名人聚腳東方君悅
據透露，東方君悅的總統套房一宿價格高達4800美元，但仍問津者眾，平均出租率約五成，入住者非富則貴，當中包括有美國前總統老布什，影星成龍亦曾是「捧場客」。東方豪庭公寓則有來自港、澳、台，日本、歐美等28個國家及地區的客人，住戶中以跨國公司高層管理人員居多，而外國政府機構重要官員、使館人員和娛樂界名流也不在少數。
外企駐經貿城出租率95%
擁有8幢甲級智慧辦公樓的東方經貿城，目前已有租戶近500家，出租率達95%，當中不乏跨國龍頭企業，如思科、朗訊、摩根史丹利、渣打銀行、索尼、保誠保險、匯豐銀行、安永華明會計師樓等，這些企業派駐北京的管理人員，則多租住東方豪庭公寓。東方經貿城及公寓總經理蔣領峰表示，「租客本身已經是穩定的客戶來源，他們在這裡開店、辦公、休閒、消費、娛樂，有商務客戶來了，也能直接入住酒店，這便是一站式綜合服務的優勢所在，也是其他購物中心無法取代東方廣場的地方。」他透露：「寫字樓方面不斷有租客擴租，有人3年多來擴租了8次，擴租1至3次的更是不乏人在。
北京騰飛 消費由「量」變「質」
東方廣場東方廣場副總經理兼首席公司事務官王琦認為，營商大環境的不斷改善，城市規劃的完善，生活條件的提升，都增強了外商投資的信心，亦令北京經濟增長迅速，消費力不斷上揚。未來幾年的北京經濟在奧運因素帶動下，必然是一片向好。
外企進駐搶奧運先機
2008年北京奧運效應帶動下，搶佔奧運先機的烽火已點燃。王琦稱：「各行各業莫不磨拳擦掌，只為早著先機，這由很多企業提前到京，租用我們的寫字樓及商場，到處尋找合作夥伴便可以看出。」「由奧運帶動的經濟蓬勃，也將令消費市場更形暢旺。」他並分析道，北京居民的需求正由「量」走向「質」，因此服務水平及相關設施的提供，將是誰能在競爭中取勝的關鍵所在。
新潮白領衣著要品味
王琦說，由東方廣場5年經營策略上的變化，可窺見北京近年來經濟急速騰飛面貌的一隅：「經濟發展需要一個穩步成熟的過程，經營這類綜合性商業群也需要逐步成長。5年前，同樣在王府井大街上，放眼看滿街的北京女孩都穿著素淡，而那時的上海，已經追上了國際的潮流步伐。」他僅以「衣著打扮」為例指出，短短5年時間，北京經濟以每年雙位數的速度增長，造就出一大批高薪時髦的中產階層的出現，新潮「白領」族，已成為京城亮麗風景線：「單就衣著品味，北京女孩和香港早已是相去不遠。」
北京人的緊貼潮流，換句話說便是消費能力的提高。東方新天地總經理林源洲表示：「5年來，北京打工一族的收入增長很快，消費力也自然大大提升，對高質產品的需求也隨之增加，這由不少國際、香港名牌紛紛在東方廣場開設專門店，或者擴張營業可見一斑。」他解釋，前幾年，有不少國際名牌雖然都想開拓內地的龐大市場，但開專門店做零售則多是「只聞樓梯響」：「很多牌子還沒摸清內地的情況，不敢貿然進來。那時，我們最大的挑戰是怎麼把所有舖位租出去，至於誰租，租來做甚麼，老實說選擇空間不大，因此當年租客更多側重本地牌子。」
商場租客轉向國際名牌
幾年間，東方廣場轄下的商場發展成國際潮流匯聚之地，林源洲認為，「得益於北京經濟的發展，消費市場不斷擴張，東方廣場的零售內涵也更形豐富，不少國際名牌都拿到零售牌，在這裡開設專門店。」為了配合市場需求的轉變，廣場商場租客屢有變化，不少本地牌子在競爭下撤出「戰線」，新進駐的多是國際名牌。如何看出消費力的轉變？林源洲笑說，「一個20歲的青年人，眼也不眨買一件500多塊錢的牛仔褲，一條2000多塊錢的水晶鏈，這都是很正常的消費水平。而由商舖願意擴張營業，亦可看出他們對前景有信心。」
享盡「地利」 人氣匯萃
東方廣場位於北京歷史最悠久的商業街——「金街」王府井與「銀街」東單北大街之間，緊鄰人民大會堂、天安門廣場、故宮、商務部和北京市政府等國家機關及重要建築物，享盡「地利」，被譽為「城中之城」，成為京城人氣匯萃之地。這個繁華商業區中的「小社區」，衣食住行，樣樣齊備，既能自給自足，又吸引四方來客，更是在京香港人流連之處。有在京港人笑稱：「這是北京的小太古！」而包羅萬有的全方位商務核心區的發展模式，正是東方廣場最吸引人之處。
商務核心 引四方客
雖然北京消費市場的急劇擴張，越來越多相類似的大型購物中心令競爭加劇，但深諳經營之道的東方廣場依然能夠領先同業。以記者在整個訪問中所得，除了其盡得地利之外，在管理層的四點認識和策略也是致勝所在：
其一：北京居民的需求正由「量」走向「質」，因此服務水平及相關設施的提供，是競爭中取勝的關鍵所在。其二：北京市民2005年上半年人均可支配收入已超過8800元人民幣，對高質產品需求也隨之增加，因此商場經營要由初期的以「租出」為目標轉向嚴格挑選租客，講求租客組合。其三：香港管理層都曾在內地工作多時，可融合兩地文化，取長補短。其四：因時制宜，與時俱進，隨機應變。
港式管理 融入京城
東方廣場是北京最大的港商投資項目，由規劃、興建到落成營運都惹人關注。除了資金來源，東方廣場與香港的「緣份」殊深：大批港商或租用新天地的店舖開設專門店，或租下東方經貿城的辦公室設北京辦事處，或租住豪庭公寓……一個東方廣場，是香港中環的縮影。要特別一提的是，東方廣場的管理層多來自香港。據了解，東方廣場部門主管全是香港人，他們把香港早與世界接軌的管理模式帶到北京，並不斷結合當地的實際情況作出調整。
了解國情 掌握市場
王琦強調，無論香港模式多麼理想，到了北京，都必須要本地化，對當地的認識程度才是決勝關鍵：「我們的主管都在內地工作過多年，他們對國情的了解，對內地市場的掌握，才有助於公司在決策時比其他人領先一點。」
「如果不結合本地的情況，就會出現水土不服，北京有些項目在這方面已經有了教訓。」他指出，東方廣場不斷根據本地情況，在經營策略上進行調整，但萬變不離其中：「我們緊捉住整體發展概念，視項目為一個有機整體，不是『分頭行事』，而是環環相扣，如此才能集中力量，更好地運用資源。」他又說，東方廣場開業至今，增長比投資預期來得快，股東對其經濟效益都感滿意。
東方廣場小資料
■佔地面積：10萬平方米，總樓面80萬平方米，包括五星級酒店、寫字樓、服務式公寓和大型購物商場。
■總投資：150億港元
■發展商：長江實業(30%)、和記黃埔(22%)、中銀投資(20%)、中國保險(20%)、東方海外(8%)
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