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■香港物業市場續成為外資吸納目標。 本報記者 張偉民 攝
本報記者： 梁悅琴
在全球資金充裕、經濟強勁增長及房地產基金發展推動下，戴德梁行發表的「亞太區投資物業市場報告」顯示，資金持續流入亞洲房地產市場，今年首四個月香港共錄得270億港元的房地產投資交易(每宗成交金額均逾5000萬港元)，比05年同期上升1.118倍，以寫字樓及工業樓宇最受基金垂青，佔整體交易的60%，其中17%約46.45億元由海外基金促成。
至於今年首4個月基金於中國內地的物業投資總額亦達6.26億美元(約48.8億港元)，以商場及寫字樓最受歡迎，除一線的北京及上海外，亦開始轉移至二線如成都、長沙、天津等地。
基金投資內地物業49億
戴德梁行全球研究顧問部主管 Joe Valente 表示，過去數年香港物業市場的發展勢頭強勁，投資回報亦較中國內地的物業投資低，如香港中環的甲級寫字樓現時的回報率只有3.2厘，比北京的6.8厘及上海的7.5厘低，然而，外資基金看重是其未來的加租及升值潛力，因此，今年首4個月香港寫字樓交易達92.55億元，上升1.434倍，當中大手成交如維德廣場、星展銀行大廈及恆生大廈等，回報率並非太高，但具升值潛力。不過，他預期，由於香港可整幢放售的甲級商廈已不多，料未來香港甲級寫字樓的全幢交易個案會放慢。
他指出，今年首季香港甲級寫字樓的租金已上升逾10%，由於中區甲級商廈供應短缺，估計全年升幅會有20%。
至於工業物業方面，由於選購工業物業除了可以提高回報率外，還可以改用途或由用家購入，因此，令今年首4個月工業樓宇交易亦顯著增加至22.18億元，比04年同期增加2.964倍。今年首4個月商舖投資交易亦達93.67億元，上升1.516倍，可見投資者對香港的寫字樓、商舖及工業物業前景。他相信，未來將會有更多本地及海外資金投入這些市場。至於豪宅市場的投資額則與去年相若，為39億元。
外資21億購京華普中心矚目
戴德梁行研究顧問部董事陶汝鴻指出，今年首4個月今年基金到中國內地的主要物業投資交易總額為6.26億美元(約48.8億港元)，當中以商場及寫字樓最受投資者追捧，期間最矚目的交易為北京朝陽華普區的華普中心以2.72億美元(約21.22億港元)售予國際投資者，創下自2001年以來的單一寫字樓買賣金額的最高紀錄。事實上，北京及上海對甲級寫字樓的需求相當大，去年北京寫字樓的吸納量達500萬平方呎，比04年上升1倍，而上海寫字樓的近年的吸納量則達400萬至500萬呎。
天津成都長沙成投資目標
Joe Valente 指出，由於中國經濟強勁，預期到2030年中國可取代美國成為全球最大的經濟強國，加上中國正把經濟發展點傾斜到西部及天津等，令外資基金亦把握機會到天津、成都以至長沙等地方尋覓搜購物業的機會，如商場、寫字樓及物流分銷中心成為基金寵兒。以新加坡的豐樹物業基金為例，繼去年收購上海歐羅物流中心後，今年亦以合資形式以8300萬美元(約6.474億港元)於無錫興建保稅物流中心，以打入中國正迅速發展的物流市場。
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