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京華山一
冠君產業信託(簡稱冠君)(2778)於今年五月底上市，公司的主要資產為花旗銀行廣場可租賃面積的91.5%。根據我們的估算，冠君上市籌集的103.91億港元，已令鷹君集團(簡稱鷹君)(041)的淨負債比率大幅降低至約18%。此外，鷹君資產管理公司，亦即冠君的管理人及鷹君的全資附屬公司，料將由2007年起收取管理費(以基金單位支付)。
朗豪坊出租率僅46.7%
於2005年底，旺角朗豪坊寫字樓的出租率僅為46.7%，顯示該物業的盈利潛力尚未完全反映。在2005年底簽署的租賃合約中，該物業的租金為每方呎15至18港元，但相信鷹君應有能力將租金叫價大幅提高至每方呎30港元，不過這仍未達到尖沙咀今年首5個月的租金水平，即每方呎32.6港元(差餉物業估價署數據)。
鷹君資產價值的未來增長應較溫和。隨著甲級寫字樓的正收益(即租金回報率減6個月香港外匯基金票據之差)自2004年起顯著收窄，持有寫字樓不再比持有債券存在明顯的優勢。我們認為寫字樓資產價值的顯著增長，已經在利率持續攀升周期時反映出來。
最近該股股價穩步上揚，但目前仍較我們預測的每股資產淨值46.3港元折讓41%，估值吸引。淨負債比率降低及對利率的敏感性減弱，應可促使該股獲得向上評級。我們在2007年末資產淨值預測48.4港元中採用30%(先前：25%)的折讓率，並將目標價略調低至33.9港元(昨收26.8元)，較現價仍有26.5%的上升空間。維持買入評級。
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