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卓 偉
房委會專責小組的租金方案，主要有兩個內容：分別是新的租金調整機制以及公屋租金的減幅。專責小組建議的租金機制，簡單而言就是按公屋住戶的「入息指數」調整租金。而減租的幅度就參照九七年以來的累積通縮，總共減百分之十一點六，並以此作為日後調整租金的基數。
這個方案影響著68萬戶的公屋居民，所以引起社會廣大迴響不足為奇。現時社會上對於這個方案的討論主要有三方面，一是新的機制是否公平、二是租金減幅是否合理、三是減租與修例孰先孰後的問題。
對於小組建議的新租金機制，可以說方向是正確的。現時將租金固定在住戶入息中位數，已經不能清楚反映住戶的收入狀況，因為這個方法往往受制於眾多外來因素，例如現時核心及綜援家庭愈來愈多，便會令到入息中位數，在整體住戶入息沒有減少的情況下而下降，影響這個指數的客觀及合理性。故此建議用住戶的入息及負擔能力去釐訂租金，著重的是家庭的純收入變化，好處是不受家庭人口分佈變化的影響，這樣做比較公平合理。當然談到具體操作的問題，要通過實踐來驗證有那些需要改善。
而對於租金的減幅，有人認為根據近年的通縮程度減幅應該超過兩成，才可以補償住戶這些時間沒有減租的損失，尤其是在房委會的財政在領匯成功上市後，得到了大幅改善，但平衡到房委會沒有再興建居屋的計劃，而又需要大量資金繼續興建公屋，故此房委會提出的減幅其實也是可以接受，而且我們不要忘記，受通縮之苦者，並不只是公屋居民，很多住私人樓者損失可能更大，但他們卻沒有半點補償，所以如果繼續要增大減幅，可能會引起其他人士的不滿，而令到社會矛盾加劇，這恐怕不是大家希望看到的。
而對於究竟改變租金調整機制包括修改房屋條例，或是劃一減租，兩者孰先孰後的問題，如果站在居民的角度，自然是應該先減租，再調整機制。好處是先讓居民得到實利，較容易取得他們的支持去進行修例的工作。但壞處是這個做法有法律上的風險，因為一天未修改房屋條例，意味著現時的條例仍然有效，即是「百分之十」的緊箍咒仍然存在。房委會如果要減租恐怕不能如願只減百分之十一點六，一些租戶很可能運用法律訴訟去爭取更多的減幅，而根據這幾年的通縮程度，數據可能達到百分之二十或以上，房委會將會面對沒完沒了的訴訟。所以站在房委會的角度，一定是要先修例再根據新的條例來減租。
所以這就面對一個兩難的局面，如果先修例後減租，居民擔心修例過程繁複，曠日持久，不知何年何月才可以減租，民情一定出現反彈。但如果順應民意先減租後修例，房委會又可能遇到潛在的法律風險，被要求減租高於十一點六。面對這個局面房委會將會進退維谷。
對此房委會其實可以先推出免租一至兩個月，這是獨立於新租金機制的一個方案，免租的意思是透過免租，變相先為租戶減租若干，租戶先得利，可望減少反對聲音；另外免租一至兩個月大約等如讓租戶在未來兩年減租約一成多，這表示租戶在將來一至兩年已經減了租，讓立法會有時間進行修例的工作，這段時間相信可以完成全部的修例工作。
另外房委會亦可以立例定出一個減租開始日期，例如是07年1月1日，不論立法會要用多少時間進行修例的工作都不打緊，只要完成之後，租金的減幅都可以追溯回減租開始日期，全數差額退回給住戶。這樣住戶基本上沒有多大損失，亦不怕修例時間過長，令他們損失差額，不失為一個兩全其美之法。（文匯論壇）
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