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大福證券
在芸芸地產股當中，大昌集團(0088)的每股資產淨值對本地豪宅市場的敏感度是其中一間最高的。在山頂加列山道12號地王以高價18億元成交後，我們把大昌的每股資產淨值上調至12.8元，當中有20%的估值來自該公司兩個位於南區及山頂的豪宅項目。
南區的發展項目位處舂坎角，有14間獨立屋，每間面積約3000平方呎。整個項目已落成，但自落成以來，只曾售出一間獨立屋。公司管理層估計，一旦整個項目成功出售，會為公司帶來7億元的收入。我們預計該項目的發展利潤率達65%。
至於位處賓吉道的山頂項目，包括6間每間面積約5,000平方呎的獨立屋，將會於07年中落成。管理層預計項目可為公司帶來9億元的收入，而我們估計整個項目的發展利潤率達50%。
公司主席於3月發表上述的銷售估計時，我們對此表示懷疑。然而，經過山頂加列山道地王以18億元成交後，我們認為上述的銷售預測是實際的。
山頂加列山道豪宅地皮由新鴻基地產(0016)投得，以該地皮最高可建面積42,658平方呎計算，是次賣地的作價為每平方呎42,196元。就算最終可出售面積較建築面積超出50%，每平方呎的成本仍達28,400元。新地計劃投資25億元於該項目，即每平方呎可供出售面積的成本達39,000元。
至於上述對大昌兩個項目的估計數字，以可供出售面積計，舂坎角的項目是以每平方呎售13,600元為標準，而山頂的項目則以每平方呎售不少於30,000元為標準。
由於大昌的流通量較細，故股價對每股資產淨值出現較大折讓是可以理解。現時股價對每股資產淨值的折讓達65%。在現時豪宅地皮渴市的情況下，相信公司會較難補充土地儲備，加上資金充裕，故認為公司有條件提高派息比率。我們調高該股的目標價至7.7元(昨收4.49元)，相對於每股資產淨值有40%的折讓。
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