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京華山一
在未來兩年甲級寫字樓充裕的新供應下，寫字樓空置率將停止自2003 年以來的下跌趨勢(當時的空置率為13.7%)。具體而言，單是環球貿易廣場及港島東中心的落成，將提供約400萬方呎的甲級寫字樓新供應，相等於截至去年底止甲級寫字樓存貨約6%。
根據差餉物業估價署的資料顯示，未來兩年將有約570萬方呎的甲級寫字樓落成，相等於截至2006年底止甲級寫字樓存貨約9%。自1991 年以來，每年平均220 萬方呎的吸納量，並不足以消化如此充裕的新供應。假設未來兩年寫字樓的吸納量維持於平均水平，同時沒有拆卸重建項目進行，預期甲級寫字樓及整體寫字樓市場空置率下跌的趨勢將停止，並於2008 年底分別達7.5%及8.9%。
寫字樓租金增幅續上揚
根據差餉物業估價署的資料顯示，甲級寫字樓的租金增幅，於2006 年全年相對保持強勁，但資本值的增幅則表現平平。2006年，甲級寫字樓的租金增幅達25%，但資本值則僅增長3%。正如我們早前指出，在目前高息的環境下，相信強勁的租金增幅，已反映在資本值中。概之，寫字樓的租金增幅，將繼續向上揚，而資本值則不會顯著上升，令收租股的資產淨值增幅放緩。
希慎興業(0014)現價較我們預測的每股資產淨值33.3港元折讓37%，估值合理。在公司公布2006年度業績後，在證券投資較高價值及假設租金收益較高下，我們將希慎的每股資產淨值預測上調。希慎現時持有的證券投資—中國移動(0941)及國泰航空(0293)的股價大幅上揚，令希慎的證券投資價值於2006年按年大幅上揚39%至17.5 億港元或每股1.65 港元。
管理層於2月初指出，新建的興利中心約50%樓面，將用作零售用途，較我們原先估計的樓面較高。我們輕微調高重建此物業所提升的每股資產淨值至1.9 港元，主要是假設零售樓面的租金貢獻較寫字樓樓面為高。目標價24.1港元(昨收21.2元)，較2007年末每股資產淨值預測折讓30%。維持買入評級。
鷹君目標價34.3元
儘管鷹君集團(0041)未來每股資產淨值的增長幅度有限，該股目前股價對預測每股資產淨值的折讓率高達37%，並不合理。鷹君旗下的冠君產業信託(2778)2006 年度業績較預期理想，每單位派息較我們預期及招股書預測高18%，在冠君較高的物業收入預測下，我們最近亦調高鷹君的收入預測。鷹君將收取冠君的可分派收入及冠君淨物業收入的12%作管理費收入。我們預測冠君將為鷹君2007年提供額外約2.2億港元的經營溢利，而有關金額於2008年更增至近4億港元(鷹君可收取冠君可分派收入更大部份)。我們維持鷹君目標價34.3港元(昨收28.5元)，相等於2007年末每股資產淨值折讓30%。維持買入評級。
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