 放大圖片
■海輝道地皮。
本報記者：梁悅琴
由會德豐以42億元勾出的西九龍海輝道住宅地皮將於明日拍賣，由於此幅土地可發展樓面達91.6萬呎，具有一定規模，投資額料達80億元，市場預期又會掀起一番龍爭虎鬥，其中新鴻基地產、恆基地產及嘉里均表示有意獨資競投，而會德豐則表示會組財團競投，至於早已於西九龍徧根的信和置業及其友好夥伴合組的財團更被視為「黑馬」，估計此幅地皮的成交價介乎56億至66億元，樓面呎價介乎6,110至7,200元，比勾地價高33%至57%。
明日拍賣的土地，毗鄰浪澄灣及一號銀海，地盤面積122,000方呎，設高限為140米，地積比率為7.5倍，其中非住宅部分地積比率為1倍，住宅部分地積比率為6.5倍，預計將興建30至40層物業，發展商亦須興建一所16,953呎的老人院。
可建分層海景豪宅
韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，發展商會把項目打造成分層式豪宅，其中位於地盤西端所興建向西南或西北的住宅單位將望向昂船洲一帶，並享有海景景觀，其餘單位則享內園景觀。發展項目並設停車場及豪華會所。
至於地下及二樓的商業單位佈局則視乎不同發展商的發展概念，其可行性研究包括特色主題商場，教育中心或精品式酒店等等。
樓面地價約6996元
林晉超估計，參與是次拍賣的競投者除了申請勾地的會德豐集團外，還有其他在區內也曾分別發展一號銀海的信和置業和發展浪澄灣的恆隆集團等。他認為，該地盤現時的市值為64.12億元，即樓面地價每平方呎6,996元。
中原測量師行董事張競達表示，地皮雖屬臨海物業，東、南、北方向景觀皆受鄰近物業所遮擋，而西面及南面高層單位可享維港海景，他預料，地皮地價可達60億元，每呎樓面地價則為約6,500元。
地皮罕有具獨特性
利嘉閣地產執行董事廖偉強表示，政府上月兩次合共拍賣三幅官地，發展商出價態度普遍審慎樂觀，但卻相信於周二拍賣的西九龍海輝道地皮，鑑於其罕有性及獨特性，每呎樓面地價仍可達7,000元，折算地皮售價64.2億元，較勾地價42億元高出53%。
廖偉強指出，地皮位處一號銀海及浪澄灣中間，為新豪宅社區群的一分子，加上由於此幅地皮乃西九龍奧運站內最後一幅地皮供應，加上擁有臨海優勢，並擁有約12.2萬元/方呎的非工業樓面，可作商場發展，無論在地皮質素甚至獨特性均不可與上月拍賣的地皮同日而語，故維持此幅地皮樓面成交呎價7,000元，折算地皮估值為64.2億元。
發展商急需添土儲
廖偉強相信，由於政府於04年開始恢復賣地至今，僅有少量地皮售出，大部分發展商仍然急需增添土地儲備，迎接未來數年業務發展需求。
此外，近年市區地皮罕有，加上地皮擁有維港景致，千金難得，料能吸引多家發展商爭相競投外，並相信大型發展商或會自組財團合作競投土地，預期拍賣土地過程將非常激烈，地皮售價或有望因此而抬高。
|
放大圖片
