|
時富證券資料研究
合景泰富(1813)主要於廣州市從事中高檔的優質精品住宅物業開發項目，同時也開發商用物業，包括寫字樓、服務公寓及酒店，以提供長穩定的租金收益。集團亦從事物業相關業務，例如住宅與商用項目的物業管理。
集團有15個項目已竣工、在興建中或持作未來發展用途。而其中五個竣工項目的住宅單位中超過99%的建築面積已售出。另外，集團共有十個在建或持作未來開發用途的項目，其中四個項目於廣州CBD內所收購的七宗地塊之上發展。廣州CBD將於2010年建成，為市政府重點興建城市規劃項目。集團早於2002年購入該地塊，應可為集團提供較佳的利潤率。
重心擴至寫字樓及酒店
集團預期於上市後，派息比率為40%，高於同業的20%-30%。合景泰富現時所有業務均集中於廣州，因此投資者需承受較大的地域風險。同時需注意廣州樓價過去波幅十分巨大，據廣州市國土資源和房屋管理局公佈廣州一手房價，3月份房價比2月下降700元/平方米，跌幅為9.1%。這對集團的毛利率及現金流造成一定的影響。幸而，集團近年將發展重心擴至寫字樓及酒店項目，減低住宅項目的價格及政策風險。
以招股價範圍計算，合景泰富預期是次招股的集資淨額約為35.4億至43.7億港元。其中30%資金將用作發展蘇州市及從化市的項目；45%用作支持廣州市項目的建築費用；15%償還重組所產生的貸款及貸款票據；10%用作一般營運資金。
借貸比率保持合理水平
公司之借貸比率保持合理水平，展望其廣州市的地產發展項目仍為未來的收入來源；其寫字樓和酒店等項目的落成可望提高它的利潤率。估值方面，預計市盈率為18.7倍(計及投資物業公允值收益前，計及後為16.2倍)，較大型內地房產股如中國海外(0688)有20%折讓，較規模相若的富力地產(2777)有12%折讓。總括而言，我們對此股評級為「認購」。
合景泰富公開招股資料
發售股份數目 625,000,000股*
香港發售股份數目 62,500,000股(可予調整)
國際配售股份數目 562,500,000 股*
超額發售部分 93,750,000股
公開發售後總股數 250,000,000股
超額配售行使後總股數 343,750,000股
發售價 每股發售股份介乎5.90 – 7.28港元
07年預期市盈率(全面攤薄及計及投資物業公允值收益前) 15.1倍-18.7倍
截止日期 2007年6月22日 (中午12時正)
定價日期 2007年6月22日
上市日期 2007年7月03日
保薦人 摩根士丹利
* 可予調整及視乎超額配股權行使與否而定
|
