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時富證券資料研究
方興地產(0817)為中國中化集團公司的房地產開發旗艦公司。中國中化集團公司是中國僅有16家獲得國資委批准以發展、投資和管理房地產項目為其一項核心業務的中央國有企業之一。現有項目完成後，集團物業將合共有可出售建築面積約355,568平方米及可出租建築面積162,592平方米，包括合共約289,901平方米為辦公室建築面積、63,409平方米為住宅建築面積、10,942平方米為零售單位建築面積、24,552平方米為公寓式酒店建築面積及129,356平方米為停車場建築面積。
擁黃浦江畔3.5萬平米地盤
集團已購買一幅面積約35,210平方米土地的土地使用權，該幅土地為匯港土地開發項目的一部分，沿著長達280米的黃浦江畔，毗鄰上海高陽國際客運中心。集團預期在其上興建總建築面積約200,000平方米的物業。
此外，集團目前擁有中化物業管理和王府井飯店管理各自的25%股權，以及凱晨置業的50%權益。於上市前，中國中化集團公司與中化香港訂立一份協議，據此，中國中化集團公司將其於中化物業管理及王府井飯店管理各自75%股權轉讓予中化香港。集團已訂立收購協議，據此，集團將從中化香港收購中化物業管理、王府井飯店管理及凱晨置業各自的餘下股權。另外，中國中化集團公司已授予集團選擇權，收購其於金茂的54.87%權益、世貿投資的15%權益和中化香港於上海銀匯的55%權益。
集團估計全球發售的所得款項淨額合共約為27.615億港元（假設發售價為每股股份2.10港元，即建議發售價範圍每股股份1.85港元至2.35港元的中間價）。其中，(i)約4.4億港元將用作收購上市資產餘下股權；(ii)約5.45億港元將用作發展上海匯港土地開發項目物業；(iii)約3億港元將撥作項目資金，包括關於珠海每一間花園項目及上海高陽國際客運中心；(iv)約12.5億港元將收購中國中化集團公司於金茂、世貿投資及上海銀匯的權益的部分代價；及(v)其餘所得款項淨額將用作一般公司營運用途。
方興預測截至2007年度止，未計投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）的純利不低於4.016億港元，而計入投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項）的純利則不低於19.913億港元。以全面攤薄計算，未計投資物業公平值收益之預測每股盈利為0.085港元，而計入投資物業公平值收益之預測每股盈利則為0.423港元。以招股價上限2.35港元計算，07年預期市盈率分別為27.6倍(未計投資物業公平值收益)及5.6倍(計入投資物業公平值收益)。估值合理，建議認購。(摘錄)
方興地產公開招股資料
發售股份數目 1,411,100,000股*
香港發售股份數目 1,269,988,000股*
國際配售股份數目 141,112,000股*
超額發售部分 211,664,000股
公開發售後總股數 4,703,600,000股
超額配售行使後總股數 4,915,264,000股
發售價格 每股1.85 - 2.35港元
07年預期市盈率 (全面攤薄) 21.8倍-27.6倍
截止日期 8月9日 (中午12時正)
定價日期 8月10日
上市日期 8月17日
保薦人 德意志
*可按超額配股權調整
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