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■香港仔惠福道地皮鳥瞰圖。本報記者李志樑 攝
【本報訊】(記者 梁悅琴)坐擁深灣遊艇會景觀的香港仔惠福道住宅地王以及全海景的大嶼山長沙地均大幅超出預期上限價售出，令市場喜出望外，為何此兩幅地皮的成交價會如此高？
轉丙類用途增地積比
中原測量師行董事張競達表示，港島區地皮一向難求，加上坐擁海景景觀、及負利率令置業保值等利好因素，而發展商把香港仔惠福道地皮由甲類轉為丙類，(即由一面向街變為三面向街)的設計，住宅部分的地積比率可以由8倍增加至10倍，因此，香港仔惠福道住宅地的樓面地價可降至約8,000元，以近期貝沙灣的呎價介乎1.4萬至1.6萬元計，亦有合理利潤水位，況且政府已表示要求地鐵提交興建港島南線的報告，對港島南區樓價長遠有利。
藍灣同樣增10%樓面
事實上，由於以往港島區地契規限較鬆，如信和於97年3月以118.2億元投得小西灣藍灣半島商住地皮時，因地契並無樓面面積上限制，其後信和以丙類住宅入則，結果增加近10%樓面，令樓面地價成本降低。不過，之後政府已修例，即未必一定會批出此類圖則。今次香港仔惠福道住宅地，地契同樣未有列明可建樓面面積上限，但若按當局建議興建私家路，地積比率依然可以由原來的8倍增至最高10倍，扣除興建私家路的地皮面積約1萬呎，地積比率減至8.56倍，可建樓面面積約為59萬平方呎。
新地價拉高同區樓價
嘉里物業代理執行董事朱葉培表示，香港仔惠福道地皮成交價為集團預期之內，今次的地價亦可以成為集團與新地及百利保合作將於今年底推售的鴨𡘾洲低密度住宅項目的指標價。
至於大嶼山長沙地皮，張競達指出，連接東涌及南大嶼山道路之擴闊工程現正進行，料落成後對大嶼山市區發展將有正面影響，加上發展商信置計劃發展超級豪宅，區內少有坐擁海景的4,000至5,000呎豪宅，自然成為搶貨目標。
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