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本報上海新聞中心記者凌翔、實習記者凌馨、湯偉慶
從1992年大舉進軍上海房地產市場，到上世紀末本世紀初在滬瘋狂圈地，再到如今結束「晒地」項目扎堆上馬、利潤大筆落袋，香港地產巨頭在滬佈局15年後，已進入其黃金收穫期。然而在大型項目集中建設的同時，港地產商對於在滬高價圈地卻似乎顯得意興索然。過去的9個月間，本港僅一家開發商在滬為買地大筆出手。與10年前「有地就拿」的豪情相比，港資開發商今日在上海樓市的發展策略已悄然嬗變，更多經營寫字樓等商用項目，其發展重心也正在轉向內地二、三線城市。
馬橋鎮項目月內動工，陸家嘴地標性建築上海國金中心進入上蓋階段，中山廣場三期工程正在建設……在樓市復甦、房價暴漲的今年，本港地產巨頭紛紛縮短在上海的「晒地」時間，力圖趕上這一輪的房地產牛市，動輒數十近百億的大型項目扎堆上馬。
動輒近百億趕房產牛市
「超人」李嘉誠旗下的「長和系」，一直被內地媒體看作「捂地」、「捂盤」的高手。其8月開盤的「古北御翠豪庭」，從01年9月拿地始，整整經歷了6年時間。這一由長實、和黃共同開發的項目，購入時地價為3.9億元（人民幣，下同）、樓板價每平米2,468元，如今售價卻高達每平米3.5萬元，房價超出樓板價14倍還多。在房價畸高猛漲、排隊買樓重現的今年，港資地產在滬發展重心，已由「晒地」轉入「用地」階段。
由「晒地」轉而「用地」
相對於「用地」的大手筆，今年港商在滬卻再無昔日「跑馬圈地」的兇猛。今年的上海，儘管港企仍在土地競拍中頻頻露面，卻鮮有建樹。更多外資紛湧而入，復地、綠地等本地民營房企的日益壯大，已完全改變了地王拍賣原有的「港資內訌」格局。前不久上海新「地王」黃浦163地塊，被南京房企蘇寧環球以天價奪走，更令港企大跌眼鏡。
「地王」易主似乎從某個側面反映了港資在上海所處的形勢—由一家獨大轉為腹背受敵。在外資、民資的推動下，上海地價一路畸高，甚至於「麵粉貴過麵包」。此時按兵不動，抑或且戰且退，也正成為港商在滬買地的新動向。
港商按兵不動成新動向
更清晰的「撤退」傾向在恆隆身上表露無遺。該公司主席陳啟宗在去年的年報中稱，今後將不再增資上海，因為「上海樓市因周期性因素而行將見頂」。就在今年1月，他還曾表示將在內地物色12個項目，每個投資25億；而上海已被排除在這高達300億的用錢計劃之外。對於未來港商在上海地產市場的角色定位，上海易居房地產發展研究所評論員楊紅旭表示，目前外資已呈多元化趨勢，港商已不再是「寵兒」，已降格為「重要組成部分」。未來，部分大型開發商還會在一線城市堅守，如長實，新鴻基，新世界等，他們更多偏向商業地產與寫字樓，但區域重點會有所轉移，二、三線城市機會更多。
昔擅長商用項目 今住宅操盤能手
回看上世紀末本世紀初，港資投滬第一輪熱潮時，北拓者的成功案例是恆隆廣場、中環廣場、港匯廣場、不夜城廣場……幾乎全屬商用項目。相較於在住宅市場可能遇到的「水土不服」—不了解內地人對於住宅的不同需求，本港地產商顯得對商用項目更有把握一些。經過十數年「歷練」，包括長和系、瑞安在內的諸多港商，現今操作起住宅樓盤來，亦能收放自如。
豪宅熱賣成大現象
古北御翠豪庭等豪宅的熱賣，成為今年上海樓市的一大現象，業界人士評價，御翠豪庭的推盤時間「恰到好處」，如果去年末或今年初推，效果都不及現在。而瑞安主力開發的創智天地更成功借力上海五角場城市副中心建設，無需打廣告就不愁知名度。「創智天地」佔地84公頃，集住宅、辦公、商業廣場於一體，已成為五角場建成徐家匯式「城市副中心」的一大地標性項目。儘管均價高至每平米1.7萬元，超出周邊新推樓盤近兩成，卻仍沒能阻攔這一樓盤的火爆行情。
港地產商近期在滬建設項目
公司 項目
長和系 在拿地僅一年半後，宣布其位於閔行區的馬橋鎮項目於今年10月正式動工。該項目佔地面積約26萬平方米，將發展成擁有超過204套單位的別墅小區。
新世界 其在虹橋地區的中山廣場項目，一期早已於1999年8月開盤，但三期至今方才「正在建設」。
新鴻基 其在02年時，已宣布將投資國金中心地塊建設，但到今年上半年，新鴻基卻一直動作緩慢；7月郭氏兄弟卻突然齊齊現身上海，廣發邀請函對外宣布國金中心「正在進行上蓋建築」。新鴻基旗下另兩個項目—濰坊項目和襄陽路項目也已在建。
恆基 旗下恆豐路130-2地塊項目，預計今年將會建成。
瑞安 今年8月以來連續增持太平橋114項目和創智天地項目。
嘉里建設 其在滬投資的浦東嘉里中心和嘉里靜安綜合項目，已進入規劃階段，預計將於2010年分期建成。
港商對滬地產市場預測
恆隆地產主席 陳啟宗
上海樓市因周期性因素而行將見頂，今後將不再增資上海。
新鴻基地產主席 郭炳湘
對上海地產市場前景非常有信心，目前新鴻基手上還有好幾個項目在「最後階段的商談之中」，希望今年能夠談攏並對外宣布。
嘉里建設首席財務主席 黃永基
上海是嘉里建設在內地發展地產物業的主力市場，作為該集團在內地的重點項目，其旗下的上海「嘉里不夜城」，未來2年可套現入賬15億元。
香港瑞安集團主席 羅康瑞
宏調之下，上海樓價不跌反升，新天地附近的樓價上升了六至七成。宏調下住宅供應量減少，但在求過於供的情況下，樓價自然會被推高。雖然上海樓價攀升，但沒有泡沫跡象。
地價狂升 港資「內戰」變「看客」
過去三年，港資在買地方面戰績輝煌：四川北路4街坊108號「地王」，以11.4億元被中建奪得；濰坊新村頂級濱江地塊，以每平米2萬元的樓板價，收歸新鴻基所有；陸家嘴「新地王」浦東竹園地塊，以45.6億元被李嘉誠收入囊中；新江灣城C2地塊被華潤置地以15.41億元的總價拿下。不過，這些都已成為過去。
不再兇猛競「地王」
今年8月25日，上海新「地王」黃浦區163地塊，被內地房企蘇寧環球以44億元天價奪得。在這一地塊掛牌時，本港地產商九龍倉、新鴻基、和黃、恆隆、香港建設、信和集團等，都曾對這一地塊表示出興趣。但除善於寫字樓項目的九龍倉競價到40億元外，其他幾家的「心理價位」都不高，也未參與最終競價。
至9月24日，素以拿地手法兇猛著稱的和黃，與內地房企長峰地產爭奪新虹口足球場綜合交通樞紐地塊。當長峰地產亮出15.005億元的新報價後，其唯一的對手—和記黃埔地產(上海)總經理佘耀庭隨即主動與身旁的長峰地產總經理陸士慶握手，祝賀其成功拿地；整個過程僅僅用了10分鐘。
根據公開資料不完全統計，今年本港地產商在滬，僅有恆基曾為買地大筆出手。8月6日，恆基對外公告稱，收購持有南京路155號地塊的阿曼威娜公司。
種種跡象表明，隨著上海地價飆升，本港地產商在滬置地的風格，也在悄然轉變。與上世紀末頻頻出手標下地王的兇猛作派相反，他們在投資時變得更加謹慎，也更注重地段選擇。除長和系曾於去年以22億拿下非中心城區的普陀區地塊外，新鴻基等都曾隱隱表露出只青睞中心城區的態度。
價格「荒唐」風險高
對於港商在上海的「退熱」行為，漢宇房地產董事總經理施弘睿表示，在國家不斷出台限外政策下，港商的拿地成本已有所增長，直接導致利潤下降，再加上近年來，上海土地競標現場經常出現內地「攪局客」，一些冷靜的港商面對內地開發商報出的「荒唐」價格時，往往會選擇「棄地」。如今港商想在上海拿下一塊「寶地」，承擔的風險遠遠高於10年前，這對於已經習慣「低投入，高回報」的港商來說是個不小轉折，所以採取謹慎、保守的做法也不失為明智之舉。
滬地產投資 價值未失
不再「砸錢」，卻不代表上海已經失去價值。作為今年以來唯一上市的高檔住宅，長和系開發的御翠豪庭以高於古北地區均價50%的價格推盤，結果在一周內銷售一空。以每平米3.6萬元的均價計，僅一期、二期就已令「超人」進賬13億元多。同樣，由長和系開發的別墅小區浦東御翠園，一期、四期、五期、六期物業亦俱已售罄。
御翠豪庭一周內售罄
和黃旗下的商用物業，如位於靜安的梅龍鎮廣場、徐匯的華爾登廣場和世紀商貿廣場，則多數自行持有，永續經營。去年的年報顯示，和黃在內地的租金總收入已達6.29億港元。
更經典的例子則是恆隆。在滬投資的兩大物業—恆隆廣場、港匯廣場，已成為上海的地標性建築。這兩個項目的年租金回報率高達18%至20%，且沒有貸款。由於年利潤每年以複位數增長，恆隆主席陳啟宗信心滿滿地說：「在可預見的未來，可能達到三位數的增長」。
此外，新鴻基的中環廣場、新世界的新世界大廈、中信泰富的中信泰富廣場，日租金也都在1美元以上。
轉手賣地賺6500萬元
買地晒地、坐等升值，曾被業內人士看作港資地產商的慣用「伎倆」。03年令和黃在上海大出風頭的豪宅項目「匯賢居」，晒地時間長達10年之久。
恆隆地產自1992年進入上海後，歷經11年時間建成恆隆廣場；新世界集團1997年拿地後，02年8月建成新世界大廈；中信泰富廣場地塊權益1994年已獲得，2000年方才落成。恆基兆業1993年以5,711萬元購入閘北區3個地塊，未加任何開發，於05年直接以5.2億高價拋售，獲利超過6,500萬元。
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