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美國明日將議息，市場普遍預計美息將減0.25至0.5厘，港息很有可能跟隨下調。在息口趨降預期下，加上通脹、人民幣升值等因素，本港的股市、樓市等資產價格一再飆升，恆指今年至今升幅達44%，40年的舊樓3個月賺價1.3倍，資產泡沫的風險正在累積。有專家指出，美國若在12月進一步減息刺激經濟，香港跟隨減息，加上通脹持續高企，肯定令負利率加劇，資產泡沫進一步膨脹，一旦經濟表現未配合，泡沫爆破勢令資產價格蒸發。 ■本報記者 何麗琪
目前本港經已出現資產泡沫風險是不容否定的事實。內地經濟持續高速增長，恆生（0011）副董事長柯清輝指出，今年人民幣升值幅度將超過5%，預期未來每年升值幅度介乎5%至7%。加上本港10月份綜合消費物價指數上升了3.2%，為9年來最高的通脹率。在人民幣持續升值，及在聯匯制度下港元跟隨美元持續疲弱，香港無奈地要承受輸入通脹，未來的通脹情況勢必加深，本港實實在在已走進負利率年代，資產確實有出現泡沫的風險。
人民幣升值輸入通脹
香港中文大學財務學系副教授蘇偉民提醒說，目前負利率情況漸趨嚴重，相信更多資金將會流入其它資產市場。他續指，美國可能再減息，預期香港通脹將繼續升溫的情況下，負利率情況將會愈來愈嚴重。本地股市及樓市的基本因素尚未反映，投資者瘋狂入市，負利率極可能令資產泡沫愈吹愈大，直至爆破，影響將非常惡劣及深遠。
陸東：利好地產銀行股
瑞銀集團董事總經理兼香港研究、策略及產品部主管陸東亦認為，人民幣升值令本港出現入口通脹，加上實質存款負利率，將令香港市場出現資產重新配置，市民將存款轉移至股市及樓市。從90年代負利率時代的經驗看，這對資產價格與貸款增長有非常正面的影響，有利地產股及銀行股。
陸東說，而此亦正是08年的投資風險所在，即明年本港的樓價及成交量，以及銀行貸款增長，是港股能否上升的關鍵。
梁兆基：未必見泡沫
不過，匯豐銀行亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基指出，負利率雖會導致資產價格上升，但相信不會重現當年97年時資產泡沫的情況。他說，美國明日勢將至少減息0.25厘，明年利率走趨仍會繼續向下，減息幅度共達0.5厘至1厘。本港銀行會跟隨美國減息，因此明年本港有可能出現小於1厘的負利率情況，但仍較97年時2厘至3厘的負利率水平為低。
經濟佳通脹仍溫和
東亞經濟分析就認為，現在的情況與90年代泡沫爆破的情況不同。首先，美國經濟增長放緩，但香港經濟增長表現卻相當強勁；此外，通脹情況仍相當溫和，相比起90年代情況，是次溫和的負利率對本地消費以及投資活動只會帶來正面推動作用，故在目前環球信貸收緊下和美國經濟放緩下，負利率適時出現，反而更有利於香港保持經濟增長。
明年樓市料有突破
各大發展商更積極招覽內地居民來港投資物業市場，豪宅成交量屢創新高，是否代表樓市正醞釀另一資產泡沫？本港地產代理中原地產主席施永青表示，現時樓市表現較股市健康，未有泡沫跡象，並預期明年樓市會出現突破性局面。
部分新盤開價貴過97水平
施永青表示，市民收入增加、本港5成業主擁有的物業屬全資模式、分支家庭湧現、以及生活環境改善等利好因素，今年起已全面反映在物業價格升勢之上，近日推出的新盤個別開價更超越97年高峰期時水平。他預期，市民自97年資產泡沫爆破後的負資產恐懼將於明年化為積極。
香港科技大學經濟學系教授及經濟發展研究中心主任雷鼎鳴則分析指，本港面對通脹壓力，銀行減息及資金持續流入，都會推高本港物業價格，但本港樓市平均價格現時只相當於97年高峰期的59%，而現今本港人均收入卻已超越97年水平，所以本港樓市距離泡沫風險仍很遠。
內地客掃豪宅未加劇泡沫
至於近日有不少內地投資者在港狂掃豪宅物業，更在黃金周組成睇樓團來港入貨，豪宅會否成為新一輪資產泡沫的源頭？施永青認為，豪宅交投量方面，2,000萬元以上的物業內地客只佔1成，2,000萬元以下更只佔1%，新一輪的地產泡沫似乎未有形成跡象。
雷鼎鳴則指出，本港豪宅市場價格早已超過97年高峰，但豪宅市場買家多是受惠於內地經濟增長的人士，都是具有消費力及可承受較大風險的投資者。
中美夾擊 激化負利率
本港不少經濟研究員都指資產泡沫已經形成，中銀經濟研究部報告分析指，目前有兩大形勢會令本港出現資產泡沫。第一，美國步入減息周期，香港在聯匯制度下無可選擇地要跟隨減息，加上美元疲弱，增加輸入通脹的壓力；第二，人民幣升值，增加香港市場尤其人民幣相關資產對國際資金的吸引力，再加上內地在開放對外投資上也可能更加積極，為香港帶來更加寬鬆的資金環境。分析指，這一輪的泡沫形成及爆破，將打擊香港經濟，金融中心在區內、內地的地位及價值都會打上折扣。
恐影響香港金融中心地位
中銀分析認為，目前本港資產泡沫已經形成。在過去兩個多月來恆指累計升幅逾萬點，市場的投資情緒也愈加高漲，但要留意是在這段時間期間經濟基本面並沒有明顯的利好消息，反之卻屢傳美國經濟放緩、中國宏調措施不斷出台等壞消息。按歷史經驗看，市場由資金因素及情緒主導，往往是泡沫的訊號。
泡沫多由資金及情緒谷起
星展銀行高級經濟師陳寶明相信，近日港股大幅上升，反映本港正出現資產泡沫，相信美國聯儲局在年底前再度減息半厘，銀行存款利率就跟隨美息下調，使本港出現負利率，本港的資產泡沫有擴大的趨勢。
建行（亞洲）行政總裁馬志文認為，本港銀行同業拆息大幅回落，存款利率相應調低，存戶將存款轉到其他投資產品以尋求較高回報。雖然目前本港未至於出現資產泡沫，但他提醒投資者，泡沫風險仍然存在。
施永青：資產泡沫非壞事
中原地產主席施永青認為，市場確有泡沫成分，但就未至於短時間內爆破，並認為泡沫只要有足夠的利好因素支持，泡沫便會「由虛變實」，不會爆破。因此，資產泡沫不一定是壞事，最重要是有實質基本因素支持。
內地支持泡沫「由虛變實」
施永青說，「市場上價格與供求一直維持好淡爭持的關係，當市場參與者對現實估計出現虛幻和不切實際的幻想時，便會出現資產泡沫。」他指出這是市場對未來利好因素的預支。
施永青直言，內地經濟急速起飛，經濟增長達雙位數字，加上國家及民間均有大量財政盈餘，近期更不斷有熱錢流入本港股票及物業市場。內地人經過20多年時間累積了雄厚的資本，直至近一兩年才醒覺將錢用於投資上，這正好是利好因素。
股市「預支」3年後經濟情況
施永青進一步指，內地股市情況如「落雨時用盆盛水，再倒入杯子內」。他認為，內地上市企業數量只佔全國企業的極少數，根本不能應付及滿足內地的龐大資金及投資者。內地政府放寬政策疏導資金來港，陸續推行QDII及資金自由行政策，令本港股市受惠，現階段正反映未來2至3年的經濟情況。
要防止泡沫爆破，他更鼓勵內地要加快發展及開拓更多股票市場，令更多企業可以上市以及併購外國公司，令泡沫變實物。
二手豪宅成交量 創97後新高
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，第3季價值1,000萬元以上的二手豪宅買賣合約登記高達813宗，按季升7.8%，創97年第4季1,142宗後的近十年新高。而成交總值則有171.8億元，按季輕微下跌0.6%，是繼97年第4季的206.9億元後的次高。黃良昇認為，近期負利率重臨及股市大旺的利好消息，增強用家及投資者入市信心，豪宅買賣氣氛理想，預期整體豪宅登記宗數將錄得回升。
缺乏新盤 一手成交反跌
一手市場方面，買賣合約登記錄得299宗，總值81.5億元，較上季的1,012宗及238.5億元，分別大幅下跌70.5%及65.8%，主要由於第3季缺乏大型新盤豪宅供應，只餘少量貨尾推售，以致一手登記顯著回落。
而總結一二手市場的總體豪宅買賣合約登記合共錄得1,112宗，總值253.4億元，較第2季的1,766宗及411.3億元，減少37.0%及38.4%。在二手豪宅交投暢旺帶動下，第3季整體豪宅買賣高企於1,000宗以上水平，是05年第二季的1,632宗及324.2億元後，近9個季度的次高。
短炒舊樓 3個月賺1.3倍
樓市一片好，就連樓齡高達40年的舊樓同樣成為投資者短炒目標，一個上環單位3個月更升值約1.3倍，獲利逾180萬元，而灣仔、深水步、土瓜灣等的舊樓也備受追捧，短炒賺幅也高達1成半至4成。
142萬買入 323萬賣出
香港置業行政總裁胡日發指，市況暢旺，加上近期一手新盤定價普遍較同區市價高，刺激市區低水舊樓備受追捧，使今年投資者短炒舊樓情況明顯增加，炒家往往以低價購入，然後再翻新加價賣出，所賺取的回報均見理想。
當中升值最為顯著的成交為樓齡近40年的上環天安台低層戶，美聯李司權指，單位面積約750呎，附有100呎的平台，日前由一名外籍投資者以323萬元購入，呎價4,307元，打算翻新後放租。原業主於今年8月才以142萬元購入，短炒3個月就大賺180萬元。據了解，該賣家為區內知名舊樓投資者，持有不少舊樓單位，多數以超低價購入，如今正放售同為天安台的另一中層單位，便是於2月時以136萬元購入，但放盤叫價卻高達350萬元。
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