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■本報記者 趙建強
香港4個月內5度減息，最優惠利率調低至6厘，港銀日內或者又隨美國再度減息，實際按揭利率已進入負數，供樓負擔固然減輕，買樓成本更較租樓為抵；加上對經濟增長的預期，市場睇好08年樓市仍可穩步上升，甚至追貼97年高峰。不過，樓價在07年已上升不少，繼續投資，就要選擇尚有水位的「低水」物業入市。
在港島區方面，大型屋苑如康怡花園、杏花邨等，二手平均呎價約6,000餘元，而太古城平均呎價更超過7,000元；加上地鐵沿線及名聲效應，要尋找平盤相對困難。在此情況下，位於鴨𡘾洲的海怡半島，呎價可算相對低水。
海怡半島呎價仍吸引
海怡半島1月至截稿前成交宗數達80宗，遠超過去年12月的65宗，平均呎價則約5,800元，目前約有400餘個二手買賣放盤，中原地產助理區域經理王昭康表示，屋苑二手呎價比起港島其他大型屋苑如康怡花園、杏花邨，約有兩成「水位」，同類型單位每方呎價低約1,000元。王昭康說，400餘萬元只能在杏花邨買一間600餘方呎2房單位，但在海怡半島卻可以購入一間700餘方呎的3房套間單位。
二手呎價有兩成水位
海怡半島價錢雖然較為低廉，但升值潛力亦不可低估，屋苑平均呎價，已較去年6月上升近50%，王昭康說，07年6月一些632至681方呎2房戶，平均售價約230萬元起，每方呎價約3,300元起，目前該類單位售價已升至約380萬元，每方呎價5,580元，升幅更逾6成，而約1,100方呎的4房戶，二手價亦由去年6月的約600萬元，升至目前的約850萬元，部分業主叫價更高達950萬元。
對於未來上升空間，王氏指出，位於深灣的惠福道地皮，「麵粉價」已超過8,000元，市場看好日後每方呎售價可達12,000元，而新地船廠亦有機會於年內發售，都會托高海怡半島樓價，他認為，目前屋苑最靚的「麵包價」都不過約7,000元，有充足升值空間，因此，他看好屋苑樓價今年之內仍有約兩成升幅。
升值潛力亦不可低估
中原地產助理區域經理王昭康表示，上周香港減息0.75厘後，業主沒有大幅度反價、封盤個案，不過叫價仍然企硬，願意減價出讓者不多，議價空間有限。如果買家想找尋低水盤入市，王推介679方呎的2房單位，此類單位可於28座A、D室及32、33、33A座的Ｂ、C室找到，單位廳大、房大，走廊位較少，而且擁有大窗，採光度較高，售價約380萬至400萬元，每方呎價約4,860元起，售價更比置富花園略低，亦吸引了一些換樓客購入。
無封盤個案叫價企硬
如果想購入3房作換樓之用，王氏推介1期3、4、5座的A、D室，此類單位面積866方呎，為4房套間隔，實用率高達84%，為海怡實用最高的，由於此類單位以用家為主，且供應量極少，因此叫價高達630萬元，每方呎價約7,200元。
九龍區新盤少 麗港城價低吸引
九龍區全新大型屋苑供應不多，上月開售的紅磡海濱南岸，每方呎價平均高近7,000元，同區黃埔花園呎價受惠升至5,500元，部分海景單位更錄得超過7,000元的成交紀錄。在此情況下，藍田麗港城，1月平均呎價僅4,700元，造價較同區匯景花園亦算低水，相信可吸引買家視線。
1月平均呎價僅4700元
藍田麗港城1月錄得67宗二手買賣成交，較去年12月的90宗放緩，香港置業高級營業經理周淑英表示，屋苑二手呎價由去年中的3,600元，升至目前的4,700元；加上12月去貨量快，不少平盤已經被市場消化，所以成交量下跌。她指出，上周香港減息後，更有2成業主反價，幅度達3%至5%，而約有300個放盤中，更有近一成業主決定封盤，更影響二手成交量；預計2月受農曆長假期影響，成交量會更少，但因業主叫價企硬，平均成交呎價則會上升。
料平均成交呎價續上升
周淑英表示，麗港城1月成交以2房單位為主，沒有海景的單位，每方呎價約4,700元，部分669方呎2房海景戶，售價約370萬元，每方呎價約5,531元。1月成交中3房單位不多，目前放盤中，3房盤源亦極少，這些850方呎至941方呎的單位，部分海景單位叫價高達600萬元，每方呎叫價超過6,200元。
周淑英續稱，近期成交單位中，炒家佔整體買家約兩成，大多為長線投資者，因此見有低水貨就會入市；而近期放盤中，不少業主貨叫價相當進取，且議價空間不多，因此成交亦以早前入市的炒家出貨為主。由於麗港城呎價相較匯景花園仍屬低水，周氏預期當市場消化價格後，今年屋苑首季平均呎價可升至近5,000元，全年，則看好有兩成升幅。
近期成交大多長線投資
由於3房放盤量極少，如果想尋找單位入市，周淑英推介639方呎的2房戶，此類單位為2房間隔，少走廊位，主人房設角窗，客、飯廳分明，為麗港城主力戶型，目前約300個放盤中，近150個為此類間隔。其中1期望街景的單位，入場費約280萬元，每方呎價約4,300元，入場較為容易。
市區海景盤貴 買家轉投新界
市區海景新盤呎價動輒七、八千元，因此不少買家轉投新界市場，其中東涌映灣園每方呎價不過3,000元，且減息後出現負按揭利率，「供平過租」情況越趨明顯，吸引不少租轉買及外區客入內「掃平貨」個案；加上區內樓價一直滯後，市場睇好映灣園年內可有25%升幅。
睇好映灣園 料樓價升25%
東涌區內，藍天海岸平均呎價約3,500元，而位於地鐵站上蓋的海堤灣畔，平均每方呎價則約3,300元，不過，要數區內成交量最高的屋苑，仍數距離地鐵站最遠，每方呎價僅3,005元的映灣園。美聯高級營業經理田國輝表示，1月屋苑錄得78宗二手成交個案，為區內成交量之冠。
相比起其他大型屋苑過去一年價格大升，映灣園因去年中仍有一手出售影響，過去半年二手呎價僅上升200餘元，升幅僅約10%，海景單位價格亦不過每方呎3,300元。故此，田國輝預期隨著一手餘貨相繼沽清，且二手放盤由去年1,500宗高峰期，下跌至目前僅約700個，業主叫價轉趨強硬，沒有太多議價空間，且不少更僅為試價盤，實盤不多，因此預計過年後叫價會上升5%。
二手盤下跌 業主叫價轉硬
除此之外，上周本港銀行減息0.75厘後，香港進一步負按揭利率，「供平過租」情況下，不少租客轉租為買，田國輝表示，1月成交中約5%為租客入市個案，預計未來會吸引更多租客上車。事實上，1月約有六成買家為區外客及投資者，亦反映市場看好東涌區樓價滯後，後市有力上升。他估計，映灣園於08年上半年可有25%升幅。
另外，田國輝表示市場上3房單位供應短缺，且價格高企，買家大可考慮映灣園。田國輝續說，7座B室單位，面積986方呎，售價約280萬元起，而1座G室，面積1,050方呎，售價亦不過290萬元起，皆不超過300萬元，且皆為3房海景戶，目前放盤量約50間，供應量充足，上車、換樓皆可。
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