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——內地中小地產商「缺水」 地價屢創新低
本報上海新聞中心記者 何靈芝 本報駐浙江實習記者 駱曉亦
信貸收緊、嚴打囤地，接連宏調之下，此前瘋狂圈地的內地地產商現在備受開發資金緊缺煎熬，部分中小發展商開始低價轉讓早前便宜圈下的土地，而對於新項目內資也不敢貿然出手，這給資金充裕的香港地產商帶來了「執平貨」機會。長實、九龍倉等港地產巨頭紛紛加快了進軍內地的速度。港地產商或以遠低於當前市場的價格買入中小地產商轉售的土地，或以優惠條件入股內地地產商，宏調帶給了香港地產商迅速擴大內地地產業務版圖的良好商機。
前不久，上海兩塊土地的「賤賣」相當引人注目。一是和記黃埔和長江實業各持一半股份的上海和聯房產開發有限公司，以11.6億元的價格拿下了嘉定區一塊21.16萬平方米的綜合用地，折合樓板價2891元/平方米，而這一區周邊洋房的價格大約在1.3萬元/平方米以上。這也是李嘉誠首次走出上海市區拿地。二是美國房地產開發商鐵獅門，以67.5億元的底價將楊浦區新江灣城F地塊吞入「獅口」，價格大大低於早前外界100億元以上的預測。
滬賤賣兩塊地 內資無力競爭
而這兩塊土地的競爭度之低，也為近年來少見。外資、港資房企不費吹灰之力中標，內地房企則幾乎全體「啞火」。戴德梁行董事、華北區投資部主管葉建成表示，信貸收緊造成的資金鏈不順暢，使得內地房企在拿土地時的競爭力下降。從美國鐵獅門底價拿地一役，已經可以看出許多內地房地產公司資金面上的問題，與資金充裕的外資房企無法形成等量競爭。
攜手內企 九倉杭州捷報頻傳
去年8月31日，香港九龍倉聯手杭州本地的金都地產投得4幅地塊，正式開啟了香港、杭州兩大實力開發商強強聯手，打造轉塘高端房產的序幕。九倉常務董事吳梓源曾在該場拍賣會後表示，與金都合作拿地，是九倉在杭州土地拍賣場上的一次少有的成功。
之後的10月17日，九倉龍旗下的海港企業宣布與綠城中國達成協議，共同發展杭州錢江新城的優質地塊，綠城及海港分別持60%及40%股權。據悉，九倉很早便已青睞該塊土地。綠城地產發展部有關人士表示，我們在5月以34.9億元人民幣拿下這塊地，位於杭州市上城區錢江新城中央商務區，那時九龍倉就很關注它，並有意向跟我們合作。
內企割肉求生 外資兼併擴張
對於港企與內地企業聯手拿地的模式，仲量聯行中國區董事田強表示，港資房企對內地市場的欠了解，加上缺乏土地、項目資源，短期內要快速擴展內地業務，選擇與內地房企聯手的模式是有利的。但這並不是港資地產商的第一選擇。如果有充足的項目資源，港資還是會首選獨立操控的。
葉建成認為，內地信貸緊縮，對於包括香港在內的外資房企意味著更多機會。以往資金充裕時，一家內地房企可以同時運作三四個項目，如今，一些原本用作長線投資的項目或土地就不得不轉讓出來「割肉求生」，從而給到外資房企接手的機會。一些活躍的外資房企甚至可能通過兼併規模較小的內地房企，擴大並整合自己在內地的資源，帶動內地房地產業的新一輪「洗牌」。
杭州樓市格局 趨多元化
宏調已顯現的結果是，杭州樓市告別了本地開發商一統天下的局面，進入國際化競爭軌道。
外來地產的力量已在杭州凸現：市中心有嘉里建設；錢江新城有華潤新鴻基；九堡有萬科；轉塘有九龍倉；金地進入了三墩；中海在濱江、三墩和轉塘遍撒棋子；復地在喬司的52萬平方米大盤剛剛亮相，遠洋地產又在拱墅區拿下了航母地塊。
港資速進軍 中小房企生存難
中海地產、遠洋地產、九龍倉等境外地產開發商，已成為最近杭州土地市場上最為活躍的積極分子。他們在多個區域攻城略地，滲透勢力，給杭州樓市注入了一股全新的空氣。
華潤新鴻基杭州有限公司總經理助理陳進表示，港企多看好浙江地產，認為宏調是讓行業更好發展，而非打壓行業。
2008年杭州住宅市場或許有約300萬個新盤供應，但銷售預計並不樂觀。面對競爭，杭州老牌地產商坤和建設集團股份有限公司一位內部管理層人士指出：「對於中小型地產公司來說，要麼合縱連橫、走聯合開發道路，要麼轉戰三、四線城市，作梯度轉移；要麼乾脆退出江湖。」 ■本報駐浙江實習記者 駱曉亦
逾千億港資 趁機「撈底」
本報記者何靈芝 攝
【本報訊】（記者 梁悅琴）為壓抑熾熱的樓市炒風及囤積土地等情況，中央接連出手宏調，亦令內地欠缺資金的發展商為求自保，紛紛以大折扣價把手上項目向坐擁巨資的香港發展商招手合作，這令一直期望增加內地土儲的香港發展商趁機「撈底」、加快了進軍內地地產的步伐。
事實上，過去半年香港不少發展商都積極到內地尋找購入土地機會，如長實、和黃、新鴻基地產、恆地、南豐、信和、嘉里、太古、香港興業、富豪、英皇及華人置業等均相繼於內地土地拍賣場上與內地發展商一較高下，爭奪地皮。粗略統計，過去一年香港發展商斥資逾千億元進軍內地房地產市場。
內企割價求售地 港商執平貨
基於中央規定新批出土地要於2年內完成建築工程以免土地囤積，又限制銀行借貸予內地發展商，內地發展商上市審批亦審慎，令部分資金周轉有問題的內地發展商要割價求售手上項目。
香港興業發展及市務部總經理陳子明較早時坦言，受宏調影響，不少內地發展商都表示有意找他們合作，但最重要是他們看中香港發展商坐擁資金的優勢。
和記黃埔地產董事總經理周偉淦亦表示，不少資金周轉有問題的內地發展商近期積極向他們招手推售手上的項目，部分更以半價大平賣，實行要錢不要地，造就不少有意力拓內地房地產的香港發展商積極商談執平貨的機會。
個案：小開發商 玩不起的遊戲
「目前手上這塊地已經做完一級開發，因與投資方發生了一些衝突，沒辦法繼續啟動，所以只好轉手。」杭州某小型開發商談起剛剛轉手的一塊地時，心頭像被割掉了一塊肉。
他表示，這塊地位置不錯，已經達到七通一平了，但是現在貸款特別難，如果有錢開發的話，項目效益至少是目前的3倍。由於地塊早已經過了兩年的期限，他被迫面臨著兩種選擇，一是被政府無償收回，一是轉給大開發商。
「當然選擇後者了，至少還能賺個差價。」他無奈地自我安慰。
這種企業近來很多。近日，杭州附近一個三線城市最大的房地產企業，剛把自己手中的土地以股權轉讓的方式賣給了萬科。一位業內人士透露，「這家企業最近開始收縮手頭上的存量土地和存量房，因為資金鏈緊張，為了保住另一個正在開發的項目，不得不捨棄一部分。」
「我們只能選擇出局，房地產已經不是小開發商的遊戲。」一開發商表示。
去年來港地產商內地買地統計
發展商 地皮所在城市 成交總金額（億元）
長和系 上海、深圳、武漢、重慶 60.61
新地 成都、蘇州、南京、廣州 約112.91
信置 成都、重慶 83.18
恆基 蘇州、上海、北京、西安、瀋陽 約70.00
瑞安 重慶、佛山、瀋陽 102.75
中國海外 佛山、大連、珠海、天津、杭州、成都、上海 68.74
九龍倉 重慶、蘇州、杭州、南京、常州、無錫 351.75
華置 成都 10.70
嘉里 成都、瀋陽 約37.65
越秀投資 廣州 5.23
麗豐控股 廣州 3.16
世茂 北京、蘇州、徐州、杭州、上海、泰州、牡丹江、福州、寧波 127.32
華潤置地 成都、長沙、天津、廈門、瀋陽、武漢 92.38
資料來源：本報資料室
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