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本報記者 李永青
中銀報告 自去年7月至今年2月份，本港住宅樓價已上升20.6%，但受到外圍經濟不明朗及金融市場大波動影響，樓市隨之進入整固期。中銀香港(2388)發表的報告指出，料第二季住宅樓價或出現3-5%的調整，但不會大跌。同時，經濟好、收入增、供應少等因素，將支持樓市，待外圍經濟和金融市場波動的恐慌緩和後，料樓市下半年可重踏升軌。
去年下半年起，本港樓市一直受惠於銀行大幅減息、本地經濟持續增長、通脹重臨及落成量低等利好因素而大幅上升。據差餉物業估價署的數字，本港整體住宅及100平方米以上住宅的售價，由去年7月份至今年2月分別上升20.6%及21.9%，當中個別熱門的市區豪宅物業，如機鐵九龍站上蓋物業的升幅更達40%以上，反映本港樓市十分熾熱，當時市場更擔憂樓市會否出現泡沫。
外圍不穩拖慢入市
然而，在今年2月中起，本港樓市逐漸受到外圍經濟轉趨不明朗和金融市場大幅波動所影響，打擊市民投資和置業信心，拖慢入市步伐，成交大幅縮減，樓價出現輕微回落。
報告指出，全球金融市場波動歷時超過大半年，雖然近日情況略為穩定，料金融機構虧損的最壞情況或已過去，但美國經濟和金融活動尚未真正復甦，對其復甦力度是否強勁仍未表樂觀。在經濟不明朗因素增多、港股曾跟隨全球股市大幅調整35%，及樓市累積升幅甚大的影響下，樓市於2、3月間踏入整固期，成交量明顯縮減，價格輕微回軟。
成交連13月過萬宗
從樓宇買賣成交量看，4月份本港樓宇買賣宗數將降至11,000宗左右。雖然成交宗數較去年11月份樓市熾熱時的18,105宗，大幅下跌接近四成，但4月份的成交宗數仍超過10,000宗，且是連續13個月創下10,000宗以上的水平。
4月份的表現僅次於1996年至1997年連續15個月成交宗數創下10,000宗以上的紀錄，反映本港樓市即使步入整固階段，成交量亦從高位回落，但相比05年至06年的整固期，每月樓宇成交宗數最低只有5,000多宗為佳。至於樓價方面，以中原城市領先指數作為指標，該指數自去年9月至今年2月錄得連續23周上升，報73.81點。其後便隨著樓市步入整固而在高位徘徊，於71.93點至73.98點之間窄幅波動，波幅大約3%。目前該指數最新報72.57點，僅較高位下跌2%左右，反映本港樓價至今的調整幅度不大，只有數個百分點，與一些報道指本港樓市出現「劈價」的情況並不吻合。
劈價集中一手物業
由此可見，在這輪樓市整固中，減價個案主要集中於即將入伙的一手物業，及一些投資比重較高的屋苑。在今年4至5月間，有多個新盤同時入伙，包括位於奧運站的浪澄灣、將軍澳的城中馬尺、紅磡的海濱南岸、以及馬鞍山嵐岸等，部分投資者早前購入多個單位，在入伙前必須承造按揭或把單位賣出，故有投資者選擇割價推售單位，以減輕財務負擔。
同一情況亦出現於投資比重較高的二手大型屋苑，如太古城和沙田第一城等，這些屋苑的樓價跌幅較整體樓市為大。然而，發展商沒有減價促銷單位，現時本港每年的新住宅供應只有10,000至13,000個單位左右，是30多年來的新低，加上發展商吸納土地的成本甚高，故他們在經濟基調保持良好下，即使樓市步入整固，大多不急於推售項目。與1999年至2002年樓市大跌期間，發展商割價推售項目的情況大為不同，可見發展商看好後市的態度。
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