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【本報訊】小市民花費畢生積蓄購買住宅物業，但單位實用程度卻越來越不「見使」，實用率由早年的平均8成以上，下跌至近年的平均不足7成，甚至更出現實用率僅約3成的「經典」個案，由此而引起的爭拗及官司時有發生。縮水樓問題越趨嚴重，實用面積界定不清亦屬主因之一。
早年港人一般以「縮水樓」來批評部分發展商單位實用率低，遠較售樓時所用的「建築面積」為低，但近年此一情況卻被改稱為「發水樓」，究其原因，與政府不斷容許發展商將一些公用設施，如巴士總站、電梯槽等豁免計入可建樓面面積之內不無關係。而發展商在地盤內加建道路及其他設施，更可額外獲得興建更多樓面的優惠，令地積比大大上升，實際興建樓面，遠較地皮原「可建樓面」為高。而由於地積比增加，樓宇被扯高，根據防火條例要求，又要多建隔火層，面積自然又計算進各單位的建築面積之內。
此外，政府01年又以環保為由，容許發展商以極低補地價價格，或甚至免地價，額外興建大量環保設施，如環保露台、工作平台、窗台、空中花園等設施，加上新樓普遍都設有住客會所，以「羊毛出在羊身上」的市場定律，此類「發水」得來的面積，自然全部計算入買家購買單位的「建築面積」之內，部分物業大幅「發水」3至4成，單位「實用面積」自然大大降低。
花園車房皆計 推高數字
另外，由於實用面積界定不清，部分發展商將平台、花園、窗台甚至冷氣機房等面積，全數計算進實用面積之中，將單位「實用率」推高，但住客實際可享用的「內籠」面積其實並不多。其中最經典的「縮水樓」個案，可數06年底入伙的元朗某樓盤，由於發展商將花園、車房、天台及攤分公用面積，全數計算入建築面積之內，令物業室內實用率低至30%，部分3,000餘方呎單位，扣除上述面積及樓梯、天井等位置後，室內面積不足1,000方呎，實用率低至3成，引起小業主不滿。
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