|
姚 征 香港房地產建築業協進會副會長
對於下半年上海樓市的走勢，是滬市百姓飯後茶敘時熱門話題，也是不少經濟界學者與政府人士關注的焦點之一。
首先，市場敏感的CPI漲幅無論在大陸還是香港都超過人們的預期與政府的壓抑通脹的目標，而人民幣升值引發的境外熱錢湧入速度未減。因此，從緊的貨幣政策和宏觀調控的決策一時不可能放鬆。伴隨5·12四川大地震和繼之而來的股市大跌帶來的金融指數連連創低，預示了今年下半年經濟增長過熱將明顯緩解。在這種大背景下，上海房地產市場眾所周知的連續幾年來內在的供不應求的現象並沒有根本性變化的態勢下，樓市不會出現大起大落的波動。
影響樓價明顯漲跌的因素何在呢？從全國來看，進入下半年的房地產業整體上並沒有出現如同深圳、廣州一樣的明顯跌勢，而是價升量減；而上海一地大多因為舊區動遷成本高，難度增大造成土地供應量明顯不足，加上由於銀行收緊信貸、限於無米之炊中小發展商競投土地的熱情驟冷，造成越靠近內環線圈內的房產價格反而堅挺，但是總體價格上雖略見軟化走低，這也是事實。但是支撐滬市樓市的剛性需求包括來自世博會開幕前的大建設帶來的動遷客源與幾十萬外來金融與現代中介服務業專才及管理人員的置業需要絲毫未受抑制樓價和收緊第二套房信貸及其限外措施的影響。儘管發展商的信心指數下降與開發資金鏈的危機加深，重複往年市場火爆情況將不再重現，但是市場將呈現更為成熟、更加理性的變化。
由於地震重建需要和舉辦奧運會影響，各地政府對下半年經濟增長指標的壓縮會有一定幅度的彈性；在基建建材和房地產領域，會從增加財政收入角度留出應有的發展空間。由於各地土地投拍掛的收入在財政收入中的比重較大，中央貫徹「以人為本」國策，要求各地大力建造經濟性住房的財源均來自財政創收和撥款。現時房地產投資過熱現象，由於信貸政策的收緊已經冷卻一些，現時不失時機的適當增加土地供給，對壓抑「熱賣」是一種平衡措施，以此調整供需關係，勢必奠定今年下半年房地產市場基本面將是健康的、穩定的。至於普羅大眾關心的樓價走勢問題，無論從整體上衡量，還是從上海一地借鑒經驗來分析，今年下半年伴隨開發商隊伍中已出現的行業洗牌繼續加劇按自由支配資金的多少實力和歷史形成的品牌效應重新排隊，有的逐步淘汰，還有的兼併或進入停頓之外會呈現不同物業類形與不同地域房價的多元化變化特點。
上述特點表現為城市核心區與遠郊價格高低差拉大，商用辦公物業地處鬧市或辦公區的平穩上漲，新住宅及二手住宅價格互為調整，租金價格則普遍上升。隨著中低收入階層的經濟住房保障制度的建立，各地商品房市場將明顯獨立於上述保障性住房之外，如同香港的私人住宅與政府承擔的公屋建制完全脫離開來。這是我國自上世紀八十年代末至九十年代初實行土地批租和使用權有償轉讓以來掀起商品房投資經營的劃時代改革以來，同樣具有深遠意義和長遠影響的房地產業的結構格局的大變革。時隔四分之一世紀的兩次變革的區別僅僅在於前者是在當時改革春風令傳統的公有制房地產業剛開始化冰，代之以採用協議批租拿地；後者則在經過一個長達多年的從成長到過熱發展期改為與國際通行方式接軌的土地通過投拍掛轉讓而已。
筆者依據近二十年來在上海等地從事房地產業的經驗和推理認為：今年下半年各大城市特別是國際大城市樓價不會出現持續性明顯下跌。總體上看，平均價穩中微升；不排除局部地區，部分樓盤穩中難免有跌，但跌幅有限。而且筆者堅持認為在中國現時各項投資工具中，唯有房地產業商品房投資相對抗風險能力較大。
筆者認為，保持市場穩定的因素仍然是市場供需雙方的平衡調節機制，現時已經走向成熟。發展商與消費者已趨向理性，在相對平穩的下半年內，國家宏觀調控緊縮信貸的大政不變，而該行業的政策制定者要著力的卻是房地產行業資源在科學發展觀指導下的合理配置。中小發展商在市場擠壓與貸款從嚴打擊下被整合，大企業捂盤囤地成本也在增加，加上美國次貸危機引發的金融危機已提供了前車之鑒，因此無論從政府層面還是市場客觀態勢上決定了過往房價月月飆升，競投土地爭相升價的過熱現象將不復出現，買賣雙方回歸理性而投機者不可能退出但將不再活躍，這是中國改革開放三十年來本行業在發展中走向成熟、理性乃至規範化的標誌與新特徵。（文匯論壇）
|
