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房地產市場傳統的「金九銀十」(9月、10月是傳統地產業銷售旺季)已經到來，內房企卻依然在經歷「寒冬」。除了物業滯銷外，央行、銀監會拋出的閒置2年以上的土地禁止作為抵押物申請任何貸款的新政，迫使為阻止房價下跌而積壓土地儲備價值近4000億的內地開發商不得不「斷臂求生」：賣地或退地變現。調控高壓下，內地「吐地潮」一觸即發。 ■本報上海新聞中心記者
唐湛嫣、凌馨7日電
直接退地、轉讓股權、低價拋售，在樓市的一片蕭條中，內地土地市場交易卻「熱火朝天」。在經歷了捂盤惜售、降價促銷、減員增效後，「吐地變現」成為內地房企最新的關鍵詞。
萬科存地夠用兩年
事實上，之前為了阻止房價下跌，地產商囤地現象已十分嚴重。據《第一財經日報》指出，保利地產存貨已超過368億元，較去年同期增加154%，據統計這些存地至少可開發4年。而地產龍頭企業萬科的存貨也已高達811億元以上，以公司2007年超過355億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要2年以上的時間。有媒體經過梳理稱，內地排名前10位的開發商手中，土地面積總量在1億平方米以上。
地產大佬潘石屹則快人快語地坦白，他有幾乎北京所有閒置土地的資料，該市現在閒置土地有800餘幅。而在另一房價「風向標」城市上海，06、07年間公開出讓的大批地塊中，也有近兩成被閒置。二線城市昆明則有690萬平方米，相當於昆明兩年商品房供地量的土地面臨清理。國家發改委固定資產投資司8月28日稱，1到7月內地房地產開發購置土地面積2.2億平方米，但完成土地開發面積僅1.5億平方米。
「地王」頻遭拋棄
8月底，央行、銀監會發出通知：「對國土資源部門認定的建設用地閒置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。」這一阻擊囤地的新政很快顯出實效。「金九銀十」第一天，上海的長風生態商務區4號地塊再度掛牌，上海志成企業2007年以11億元拍下這塊「普陀地王」，僅一年後就以損失1.1億元「撻訂」離場。
國土資源部全國城市地價動態監測系統數據顯示，上半年內地持牌地塊有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的遭遇流拍、流標。
開發商的「吐地潮」已引起部分地方政府的不安，各地政府紛紛出招挽救。上市房企副總張先生表示，進入「樓市寒冬」以來，信貸緊縮、房源滯銷令開發商資金鏈繃得極緊，管理層新政又進一步增加了企業貸款難度，並迫使開發商著手進行現有大量閒置土地的開發，令資金需求更為龐大。在嘗試了降價售房變現但效果不佳後，張先生直言，開發商可能走上另一條路：賣地或退地變現。
全線慘淡關分店 銷情回暖望年底
【本報珠三角新聞中心記者陳悅、胡進廣州7日電】近期廣州一二手房屋成交都持續低迷，地產中介普遍的8月份營業額比7月份還要減少兩成左右，乃至廣州中原都預測「至少年底才能回暖」。部分地產中介被迫收縮戰線、關店裁員，有的甚至需要在成交慘淡的區域全線關閉分店，業界人士直言此番「關店潮」可能比三年前首次樓市宏調時更為兇猛。
目前廣州二手地產中介市場的關店裁員傳言不絕，尤以中型的地產商為甚。順馳不動產近日已全線關閉海珠區所有分店，據其總部人士稱，此舉只是該公司內部策略的調整。而高價房林立的天河區天河南一路，今年已有3家地產中介撤走。
對於順馳關店事件，有人士稱順馳在廣州市場份額未進前五，負面標桿效應不太明顯，事件反映出部分急於擴大市場份額的地產商，採取了低門檻的加盟店發展模式，當遇上樓市寒流等問題遂成為最先倒下的一批。
地產商自救求「過冬」
目前廣州三大地產中介中原、合富輝煌、滿堂紅尚未傳出關店裁員的消息，顯示市場主流仍屬健康。中原地產研究部監測顯示，8月份全市二手市場睇樓與成交量雙雙有所減少。其認為，這主要是受到市場觀望和一手樓降價的影響。中原通過成交結構研究發現，只要價位達到買家心理的預期，物業成交還是比較活躍的。各大地產中介則先後拋出「過冬論」，但基於對廣州買家自用市場的信心，不少預測年底即可回暖。地產中介除了出招「自救」之外，已有不少人呼籲政府要「救市」，比如取消營業稅等。廣州市國土房管局則認為政府「救市」無從談起，「市場的問題應交由市場解決」。
市場觀望氣氛濃 二手樓房多滯銷
【本報上海新聞中心記者唐湛嫣7日電】至於上海樓市，有價無市局面愈演愈烈。過去2個月內，上海二手房掛牌量激增1.5萬餘套，增長近20%，而成交量卻在逐月萎縮。
網上房地產數據顯示，截至8月26日，上海市二手房掛牌量為12.0129萬套，兩個月前這一數字僅僅是10.5118萬套。值得注意的是，二手房的掛牌數量是新房的2.16倍。 中原地產（上海）研究諮詢部經理馬冀證實，當前樓市觀望氣氛濃重，二手房在最近兩個月的成交量以15%到20%的速度不斷萎縮。
低迷預計維持3年
馬冀指出，一手房和二手房的聯繫緊密，大量二手房滯銷直接影響到一手房的銷售。而對於準備「過冬」的開發商來說，從美國次按危機爆發後，管理層出台的各項政策似乎都在暗示政策將以「保金融」為主，對房地產不會救市。面臨自生自滅危機的地產商正努力彌補資金鏈，盡其所能加快售房，「誰出貨出得快」誰就能生存。
房產商們的心理鬆動首先從業內領軍的萬科降價開始，萬科在上海浦東的某樓盤的7折促銷開啟了市場降價的潘多拉魔盒，更加引人注目的是，萬科在這一地塊後期還有3個樓盤，選擇降價促銷可見萬科對於回籠資金的迫切。
業內人士透露，在本輪調整中開放商還首次和中介聯手售房。此前開放商除了現場售樓處之外，大多還有自己的一手代理商，地產中介則多從事二手房交易、租賃等。現在急需「人氣」的開放商卻不得不聯手中介，借中介的豐厚「客源」加速回籠資金。馬冀預測，內地房地產市場是次低迷估計要維持2到3年的時間，整個行業也面臨重新洗牌。
北京普降價 樓價急挫逾2成 新盤紛低價入市
【本報北京新聞中心記者羅洪嘯7日電】奧運會後，北京房地產市場原本早該轉入旺季，但從北京市房地產交易管理網顯示簽約數字來看，今年的「金九銀十」行情並不樂觀。最新數據顯示，九月的第一周房住宅簽約量為1,028套，環比前一周期1,292套下降20.4%，簽約面積為10,2001平米，環比減少21%。此外，進入九月還有38個項目蜂擁開盤，並且均已低價入市，北京的樓市競爭將更為激烈。
價格虛高改觀
從9月份開盤項目公佈數據可以看出，開盤項目呈現出比較明顯的漲跌互現態勢，純新項目開盤幾乎都選擇了理性的低價入市，價格定位日趨合理，虛高現象明顯改觀，三四環附近的普通住宅普遍在13,000-14,000元/平方米的價位，五環外包括燕郊在內的遠郊樓市價格回落尤其明顯，普遍下降20%以上。
在北京樓市經歷奧運會的持續低迷後， 為盡快回籠資金開發商近期紛紛將以商業地產立項的項目改頭換面為小戶型的LOFT投入市場，均價定在11,000-13,000元/平方米，並以精裝修最低48.8萬、買一層送一層的口號大肆宣傳。雖然引起了不少對房屋具有剛性需求的年輕人的看房熱潮，但因為這類樓盤的產權只有40年，再加上商用水電沒有煤氣等劣勢，並沒有在市場上引起很大的反響。
資深業內人士分析認為，如果市場依舊沒有實質性的改觀和突破，幾乎為今年的銷售業績徹底定性。因此這個時期內京城樓市將可能引發重大變革，以中小房地產企業為主的群體將面臨生死存亡的嚴酷考驗，他們的態度將為之後這幾個月的樓市增加極多變數。
專家：後奧運京樓市蘊三商機
【本報北京新聞中心記者羅洪嘯7日電】雖然奧運會後北京樓市並無期待中的繁榮，但專家認為，從長遠來看，奧運會後房地產市場將凸顯三大商機：
首先，奧運會的舉辦將給北京的旅遊地產帶來發展，開發商可在康體療養院、養老別墅和公寓等物業形態上有所收穫。
其次，奧運會強化了北京多中心的城市格局，將在郊區形成新的房地產投資區域。
第三，隨著周邊房地產的發展，位於郊區的新商圈特別是奧林匹克中心區周圍的商業物業面臨新的發展機遇。
據《經濟參考報》報道，洲聯集團劉力分析指出，與奧運會相關的金融保險、旅遊會展、商業服務、現代流通和文化體育等產業，開發商仍然可以分享後奧運時代的經濟蛋糕。
上海五合智庫總經理鄒毅分析認為，北京開發商可在高星級度假酒店、度假別墅、鄉村俱樂部上得到潛在利益。同時，在奧運會後，北京住宅郊區化的趨勢將越來越明顯，開發商也將找到新的投資亮點。
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