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本報記者 荊才
內地商業地產面臨市道低迷拖累，初現退租拖租情況，令發展商陷入資金困境，加上目前市價低正是購地發展的良機，開發商卻苦無資金來源。國務院總理溫家寶前日主持的國務會議，研究部署當前金融促進經濟發展的政策措施，9招中包括新融資渠道如房地產投資信託基金(REITs)。業界認為，REITs細則可望因而加快出台步伐，意味著開發商借此渠道籌集資金，應急兼併購擴展。
金融海嘯令全球經濟陷入衰退，跨國企業瘋狂「縮皮」，減緩來華投資步伐，又有企業放慢業務擴張規模，甚至有企業縮小投資又或倒閉等，令內地商用物業需求急降。連帶影響是租金下調，退租及拖欠租金不斷浮現，對內地商用物業開發商構成負面影響，內地寫字樓退租和拖欠租金潮正初露端倪。有業內人士認為，商業地產租賃需求因全球經濟放緩已大不如前，租金增速正反轉回落，雖然行業調整為開發商提供購地契機，但因缺乏長期資金支持，行業前景堪憂。
市傳房託基金明年推出
中國銀行業對商業地產的信貸支持一向非常有限，這次中國政府推出的4萬億人民幣拉動經濟計劃，同樣是沒有商品房開發的份兒，而且內地不少大型商用房產項目仍由外資參建為主，外資望而卻步對行業打擊可想而知。
近日盛傳國務院批覆發行房地產投資信託基金(REITs)，明年有機會出台，則可望暫時解決行業缺水問題。
2007年全年房地產開發投資25,280億元人民幣，增長30.2%，而當年商業用房投資總額同比增長僅為17.9%，反映住房開發投資增速遠高於商業地產。歐洲房地產銀行亞太區副總裁周家瑜指出，雖然目前中國市場並不缺乏流動性，但銀行對於商業地產項目興趣不大，加上有關項目屬長期投資為主，興趣自然大打折扣，反而傾向於資金回籠較快項目。
荷蘭環達通房地產(中國)市場推廣總監Dror Poleg表示，在中國相對於商業地產，住宅項目還算是相對容易得到資金支持的，而中國的商業地產大多時候只能尋求外資的幫助。
內銀放貸商業地產謹慎
事實上，銀行也有自己的苦衷，工商銀行(1398)一位負責企業信貸業務的人士指出，對於像商業地產這樣初期投資額較大，資金回籠時間長，而且容易受經濟周期影響的項目，商業銀行出於自身風險控制的考慮，發放貸款都極其謹慎。
目前業內人士認為，政府或加快開闢房地產企業的一些長期資金來源，如房地產投資信託基金能盡快面世。有媒體報道稱，國務院已經批准REITs的發行，人行、證監會和建設部已經批准REITs方案，央行與銀監會近期將公布REITs實施細則，但具體出台時間或今年底至明年初左右。
深交所擬搶推REITs
內地不斷推進金融業持續發展，新增投資產品的品種，深交所總經理宋麗萍透露，深圳證券交易所就REITs，已上報產品方案，發展房地產投資信託基金產品與當前日漸明朗的國家房地產政策需求非常吻合，其發展的市場環境趨於成熟。
內地房產低迷 港資也有壓力
【本報訊】中國經濟受全球金融危機及宏觀政策影響，第三季度GDP增長已放慢至9%，居民消費額增長加速回落，使商業企業壓縮投資計劃，商業地產租賃以往火熱場面已不復見。仲量聯行最新公布的第三季度房地產報告顯示，過去數年每年上漲幅度超過10%的上海寫字樓租金，首次出現環比下滑，第三季度甲級寫字樓平均租金為每天9.1元人民幣/平米，環比下降2.1%。
正如香港恆隆地產(0101)董事長陳啟宗所言，(租金收入)很難不受(金融危機)影響，明年情況可能更差。由此反映金融海嘯影響整個行業，最困難的是時候還沒有到來，隨著危機的深化，租金回落的壓力正逐漸增大。
據了解，有中國第一高樓之稱的上海環球金融中心於今年8月份開業後，目前出租率僅有50%左右，早前有媒體報道稱，環球金融中心有意放寬租戶入主條件，以吸引更多租戶入住。另外，李嘉誠持有部分權益的和記港陸(0715)，今年以約49.57億港元轉手上海寫字樓的世紀商貿廣場，而摩根士丹利也正計劃，將其在上海投資的一處酒店式公寓以11億元出售。
REITs漸行漸近 要防叫好不叫座
【本報訊】內地房地產投資信託基金(REITs)方案和細則出台相信已為時不遠，但首隻REITs產品在內地面世，則可能還有待時日。基金業界認為，目前內地多數房地產開發商普遍缺乏資金，REITs無疑提供了新的融資渠道，但在推出產品前要理順好當中細節，例如要求保證其資產的純正，以避免推出後出現叫好不叫座情況。
曾參與新加坡多隻REITs發行的新加坡金池資本首席執行官翁嘉鴻指出，健全流通的市場，對REITs的交易是非常關鍵的。同時，在全球金融風暴肆虐的環境下，低迷的內地房地產市場何時才能步出泥沼，給投資人以回報信心才是REITs推出的關鍵。
7商場獅城發REITs獲追捧
翁嘉鴻稱，新加坡凱德將七個內地商場打包在新加坡發行REITs，獲得機構近200倍的認購，06年底凱德中國零售房地產信託成功登陸新加坡交易所主板，其資產主要包括北京安貞華聯商廈、北京九龍購物中心等七項零售概念物業，派息收益率為5.4%至6.5%。目前，中國有幾萬個大型商場，可見內地的市場有很大潛力，但很多商場要重新改造才可以。
針對打包REITs的資產，翁嘉鴻認為，可以是辦公樓、商場、工業和酒店，必須是單一的，有100%權益。至少三年有穩定的租金業績，千萬不要一棟樓裡既有酒店，又有商場或者其中已經賣掉部分，這會帶來很大麻煩。
他進一步解釋，完整的資產首先是便於基金交易，因為基金分類較細，酒店基金的肯定不會買辦公樓，商業地產基金不會買車庫，其次便於證券化，能設計為一個交易產品，否則部分是自有物業，部分已經賣出，這在產權上也不好分割，反而會影響吸引REITs投資者。
SOHO中國 擬明年京滬大舉買地
【本報訊】儘管中國整個商業地產行業正面臨險境，但部分投資者仍看好商業地產的前景，不少投資者都正有意在此執平貨，並認為行業調整為他們提供購買良機。房地產私募基金管理公司基匯資本主席及董事總經理吳繼煒指出，受金融危機的影響，很多的國際熱錢現在都退出了這個市場。對有現金的開發商和有些基金來說，這是一個很大的機遇。
中國大型商業地產供應商SOHO中國(0410)董事長潘石屹曾表示，公司正考慮明年收購北京與上海繁華地段項目，大舉買地。部分外資基金也蠢蠢欲動，其中基匯資本正尋求融資15億美元投資中國地產，荷蘭國際集團旗下ING Real Estate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金，計劃在明年第一季推出。
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