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——醞釀分羹「四萬億」 看好樓市前景
本報上海新聞中心記者 鄔鳴飛、凌馨 實習記者 倪珊珊
在一系列間接刺激樓市的新政推出後，內地地價、樓價未升反降，迫使不少在華企業廉價拋售地產項目求生。但在「四萬億」龐大經濟刺激計劃吸引下，外界仍普遍看好內地樓市前景，香港房地產建築業協進會28名成員近日組團赴滬，為趁樓市探底之機大筆「掃貨」鋪平道路。一向對外商投資樓市持審慎態度的地方政府，此番表現出超常熱情，陸續出台措施為「限外令」鬆綁。
上海通用在今年3月以每平方米受讓價1000元取得浦東一幅地皮，當時各界普遍認為上海通用此次交易非常成功，因為受讓價低於市價逾四成。該地塊原定於今年開工，建設「通用汽車中國園區」，當時土地受讓價格不低於1.2億元（人民幣，下同）。對於出讓方上海金橋（集團）有限公司來說，願意廉價出讓這塊土地，是希望通過該項目帶動周邊地價升高，獲得更高收益補償。
上海通用擬放售廉價地
不過，由於通用汽車正面臨嚴重的財務危機，這樣的「如意算盤」很可能將落空。據了解，上海通用正在考慮拋售這幅位於浦東的12萬平方米土地。資料顯示，上海通用在1997年6月成立，由上海汽車工業（集團）總公司及通用汽車各出資50%組建而成。
在整個上海地區，今年已有23%的經營性用地流標，另有六成則是底價成交。經營性用地頻頻流標，原因已不僅是地產商資金緊張，而是金融海嘯波及實體經濟，影響了實業公司擴大經營的能力與預期。但對房地產建築業協進會考察團成員來說，這反而成了他們低價「掃貨」的大好時機。
赴滬考察兩天時間內，協進會考察團密集拜訪了上海市建交委、住房保障和房屋管理局、世博局、浦東新區政府，以及上海市委統戰部、市政府僑辦、市僑商會、浦東新區政協等諸多部門。特區政府駐滬經貿辦主任陳子敬也專程陪同拜訪世博局，幫助地產商了解當地政策動向、尋覓投資機會。香港房地產建築業協進會會長陳偉能向當地官員提出，中央刺激經濟計劃公布後，上海市政府也拿出1600億元進行地鐵交通等基礎設施建設，「這裡面是否能找些合作的法門？」
世博迪園 港企興趣大
副會長姚征則表示，「世博會也是很大的項目，相信也可能帶給我們很多商機」。為此，考察團一行曾專程前往上海世博局及其動遷配套區三林參觀。此外，等待國家批覆的迪士尼樂園、等待專家進一步論證的磁懸浮項目，也都是協進會考察團一行關注的話題。一位團員更是直接向上海市建設和交通委員會官員提出要求，希望會見上海地鐵開發商申通公司。他表示，「地鐵上蓋」的物業在香港都非常好賣，在深圳也有同樣情況，希望能有機會與上海地鐵合作。
回報兩成 外資才考慮
所有考察團成員都表示，目前正在上海等內地城市尋覓新的投資機會。麗豐控股有限公司高級副總裁姚逸明透露，由於當時一線城市地價已被炒得過高，公司今年在上海等地並無大型投資。「但現在價格慢慢降下來了，我們也在找項目」，不過目前尚未有明確投資目標。新世界中國地產主席鄭家純日前也曾表示，不排除在內地市場進行股權和項目併購的可能性。
目前港企多在內地頻繁活動，但暫時還沒有成交消息傳出，原因在於買賣雙方無法就價格和回報率達成一致。易居中國分析師薛建雄舉例道：「年初城隍廟邊有個項目，本來都已經談成了，一家外企願意6億受讓，但金融危機波及樓市後，買賣雙方在價格上卻始終無法達成一致。」他透露，到目前為止，內地開發商的讓利額度仍在一成以內，但幾乎所有外企高管對回報率的期望都在10%以上，一些甚至高達20%；去年內地房價穩定時，他們對回報率的要求僅有7%。
港商籲放寬資金流動
儘管對內地樓市興趣很大，眾多外資地產商仍然態度審慎，主要原因是投資內地樓市受到種種限制，審批時間太長。且金融海嘯爆發後，內地為防資金外逃，外匯管制較以往更嚴，令投資者擔心資金流動性無法保障，在金融海嘯衝擊下陷入周轉困境。
資金進出難 投資更審慎
「我在天津有個地產項目，是去年提交商務部備案的，到現在快一年了，還在等待備案，這個項目就只能擱置著」，置梁行房地產顧問（國際）有限公司董事長梁家棟說。儘管商務部於2006年將外資地產項目審批權下放到地方，備案權卻仍在中央，不論哪個環節受阻，都將影響項目進度。
除了進入難，外資還面臨著「出去難」的新問題。外匯管理局近期出台新規，要求預付美元提前15天登記，外匯兌換限額也由原來的5萬美元減至2萬美元，目的都是預防資金出逃。此舉令外資地產商擔心，若境外母公司一時難以周轉，內地子公司卻又無法「救急」，勢必造成不可挽回的後果。
支持禁熱錢 宜適當甄別
對於內地樓市「限外令」，多數考察團成員表示理解。姚逸明稱，過去幾年內地樓市漲幅驚人，各路資本湧入炒樓，將樓價推至瘋狂地步，令「限外」成為當時無奈的選擇。但令他無奈的是，「限外令」一出，不少地方就採取了「一刀切」的方法。「我們去解釋，說我們是真心做房地產的，審批的人也很無奈，你說你是真，他說他是真，也很難一個個核實，只好一碗水端平了」。
上海財經大學房地產經濟研究中心主任印坤華指出，「限外令」的一些要款並不合理，「比如外國人買房，要工作滿一年，這哪有道理？內地的戶籍制度已經要改革了，居然還要把這套用到外國人頭上去」。復旦大學房地產研究中心主任華偉則建議，應允許外資購買非住宅性房產，取消對外資開發住宅性土地的限制。對於港澳台投資者，他的態度是，「他們也都是中國人，不應該拿『限外令』去綁住，房地產市場應該向港澳台全面開放」。
浦東助外資 審批限50天
對於外資地產商和業界專家的呼聲，地方政府已有回應。上海浦東新區推出了「50天審批承諾」，將所有房地產項目審批時間壓縮至最短。據統計，過去項目審批的平均等待時間長達一年半至兩年。對於外資地產商來說，「限外令」最大的限制，便是項目審批環節，過去一些地方政府為避免麻煩，往往會通過拖延審批的方式令外商投資無疾而終。
至於外資地產商關注的高檔物業興建限制，浦東政府亦有新政。為了鬆綁 「70/90」政策對高端物業開發的限制，浦東新區決定將所有保障性住房建為「70/90」標準，以此保障小戶型總量的同時，不再限制商業性住宅戶型。據浦東方面透露，上述創新做法已經獲得上海市政府有關部門支持。
協進會冀政府多聽意見
香港房地產建築業協進會會長、信德集團有限公司執行董事陳偉能表示，我們協進會每兩年會組團赴滬一次，雖然團員有些在上海有投資，有些人還沒有，但都要來看一下。尤其現在是關鍵時刻，更要到上海來看看。楊曉渡部長說得非常清楚，國家4萬億拉動內需，上海也重點承擔了一部分，令我們有不少投資機會。也希望政府照顧行業利益，出台政策前多聽聽業內的意見，出台後也應當考慮給行業一個適應的過程。
世博會存無限商機
捷豐集團董事長姚征透露，現在金融海嘯是全球性的大危機，但「危機」有「危」有「機」，從現在到世博會期間，上海就有很多機會，這也給我們港商帶來很多機會。我在浦東開發的翡翠坊，自10月開盤以來，3萬平方米商舖已經租售近半。
富鑽有限公司行政總裁羅志豪說，以前上海的房價太高，港商沒有辦法進來，大部分都是在周邊城市投資。現在價格合理了，我們就組團過來探測市場，我這兩個月往來上海、北京的次數也比以往多很多。
藉CEPA尋物業管理商機
除了直接「抄底」房地產市場外，經濟豐富的香港地產商也在尋求更多投資渠道。自CEPA Ⅳ向港商開放物業管理市場後，已有不少企業申請在內地從事物業管理工作。「但是我們物業管理公司在申請的時候，就發覺（這個市場）畢竟是去年才開放的，所以我們在爭取的時候還是有一定障礙」特區政府貿易發展局華東區首席代表鍾永喜說。
港資經驗值得借鏡
為開拓物業市場考慮，陳偉能特意向上海市城鄉建設和交通委員會秘書長徐建群推薦：「我們香港的物業管理還是較其他（地方的企業）有些經驗。比如今天早上我們上樓的時間比較長，這裡也有太古的代表，他們在香港就有很好的措施，有一個專人引導他們排隊等電梯，比大家擠在一起節省時間。」房地產建築業協進會考察團成員多數表示，期待隨著CEPA Ⅳ的深入實施，能獲得更多進入內地物業管理市場的機會。
港人頻睇樓「炒底」撈筍盤
與地產發展商一樣，香港市民對內地樓市的興趣也在漸漸復甦。今年10月，陳先生前往上海公幹，專程繞道蘇州看房，希望能在太湖邊買一套水景別墅。他認為，經過前一輪的大幅降價，「炒底」內地樓市的時間可能已經到來。
明年市場交投或轉活
戴德梁行的研究報告也指出，金融海嘯後，赴內地投資較小項目的私人投資者反較以往更加活躍，「其中以來自香港、台灣、新加坡的投資者居多」。戴行投資部董事葉建成認為，「現在資產價格還沒有調整到位，吸引力對他們而言還不夠。明年我們就有機會看到這樣的成交浮出水面了」。
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