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內地樓市遇寒冬 量價大跌逾三成
——炒房客損手身家大縮水 開發商難融資臨倒閉
本報珠三角新聞中心記者 李昌鴻 本報上海新聞中心記者 凌馨、實習記者 倪珊珊
「2008年，對於炒房客和地產開發商來說是令人夢魘的一年，這一寒冬特別難捱。」美聯物業顧問(深圳)有限公司總經理王書權說。自07年底開始至2008年，深圳、廣州等城市房價出現快速下跌，成交量和成交價格雙雙大幅回落，深圳目前的房價較去年高峰已跌幅逾三成，購房者期盼房價續降的觀望心態，令全國各大城市樓市極度低迷，70大中城市房價出現四月連跌。瑞信亞洲區首席經濟學家陶冬接受記者採訪時預期，在2009年，由於資金鏈的斷裂，將有大批房地產商倒閉和破產。
在9月中旬開始，金融海嘯對經濟的衝擊，加劇了人們的觀望心態，10月國家出台系列支持房地產發展的政策，全國房地產冰凍行情才有所緩解。與此同時，國內房地產開發商全都面臨融資困境、降價促銷、股價暴跌的困境，各地以往大量開發商爭相競投土地的場面已經不再出現，拍賣常常出現流拍。
量價雙降 深圳廣州領跌
深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智表示，上半年，深圳新房價格從17350元/平方米的高點，快速下跌超過30%，目前跌勢有所減緩。而房價跌幅超過30%已導致出現斷供潮，尤其是炒房客主動斷供，銀行與炒房者打起了持久的還款官司。與此同時，深圳樓市成交量也大幅萎縮，在07年，深圳二手房每月平均成交量達1萬套，至08年每月平均只有4500套，大幅萎縮了55%。
廣州房價今年初也跟著大跳水，9月該市新樓均價從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，暴跌近千元，同比下降14.9%，並創下今年以來最大跌幅。廣州十區中，有7個區的新房價下跌，其中跌得最猛的是黃埔區，從8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，而成交面積較去年同期下降了27.3%。
70大城市房價連跌四月
除深圳和廣州外，上海和北京等一線城市房價也普遍下跌。中原地產華北區總經理李文傑表示，北京的房價今年以來已下跌了10%-15%。一家權威市場研究機構統計分析發現，7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，環比下降32%，月成交均價環比下降24%，這是2005年7月以來上海房價最大環比跌幅，也是近三年來最大跌幅。其他城市如杭州、武漢、廈門、西安等房價均出現全面下滑。
據國家統計局12月12日公布的信息顯示，截至11月份，70個大中城市的房價連續四個月下跌，且降幅有擴大趨勢，全國房地產開發景氣指數在11月份繼續下滑至98.46，比10月回落1.22點。與此同時，1至11月份商品房銷售面積與銷售額同比雙雙下降18%以上，其中商品住宅銷售額降幅達到20.6%。以內地房地產龍頭萬科為例，截至11月，萬科銷售連續6月下滑，全國總平均銷售單價已連續8個月下滑，其中11月份銷售均價較去年同期的峰值下降19%。在今年10月份各地市住房秋交會上，深圳、廣州、北京等地產商均在暗中降價，深圳市新房成交均價較年初累計下降39%，全市五天僅成交317套，成交量卻大幅萎縮。
專家：09年樓價至少跌兩成
儘管國家推出四萬億元刺激經濟的措施，以及出台眾多支持房地產發展的利好政策，但受金融海嘯影響，以及房價和收入比偏高，購房者仍保持觀望心態，許多專家預言明年內地房價仍會持續下調，並很可能出現開發商倒閉潮。
美聯物業顧問（深圳）有限公司總經理王書權對記者表示，深圳一些沒有基本因素支持和沒有出租回報、以及以往被炒得過高的樓盤價格在明年將下跌20%，羅湖、福田各口岸附近樓房因出租較好而下調空間不大。明年有一些發展商因實力不濟難以支撐，為了回籠資金將會下調價格；另外深圳目前房屋供應量偏大，目前可售樓總量達兩萬套，需要1-2年的時間消化。
明年或有開發商破產
深圳大學國際金融研究所所長國世平接受記者專訪表示，由於金融海嘯衝擊中國經濟日益加深，加上房價收入比仍過高，因而預期明年一線城市房價會較去年高峰時期的價格下滑50%，二線城市房價下跌25%-30%。中金公司經濟學家哈繼銘表示，明年中國經濟下行還未見底，房地產將出現明顯回落，預計未來兩年內全國平均樓價將會降低15%-20%。
瑞信亞洲區首席經濟學家陶冬接受記者採訪表示，國家10月份推出鼓勵居民購房措施並未解決地產商資金鏈緊張和融資困難的問題，他預期明年隨著房價的持續下跌和資金鏈斷裂，將會有一批地產商倒閉或者破產。內地著名經濟學者郎咸平近期在深圳參加一活動時表示，由於國內的地產商負債比例高，加上金融風暴和融資困境的影響，只要資金鏈一斷，這些公司就會迅速倒閉，他預期，未來將會有大量地產商倒閉。
房地產資金缺口7100億
內地房地產商面臨前所未有的困境，緊縮的貨幣政策令融資更難，房價股價雙跌、大量房子賣不出，他們在07年嘗到房價高漲的甜頭時，現在更多的是苦澀，對於實力不強的中小房地產開發商來說，已面臨生存危機。據國泰君安房地產行業分析師測算，2008年房地產行業資金概算缺達7100億元。
股市暴跌 上市融資觸礁
上半年國家實行從緊的貨幣政策，將銀行存款準備金率連續上調五次，凍結資金逾萬億，而房價的持續向下和成交的低迷，更加劇了銀行的擔憂，他們紛紛對地產商收緊信貸；加上股市的暴跌，地產商更難以從股市融資，許多開發商陷入融資困境。如廣州恆大地產，拿出巨額上市費和推廣費，因融資效果不佳，最終取消香港上市計劃，此後恆大為了解決資金緊張的壓力，大幅削低銷售，9月底更傳出恆大尋求萬科併購或者與其合作開發，以求渡過難關。河南建業在香港上市募集資金計劃從以前預期的80億港元降至實際募資不足14億港元。
內地首批房企三季報公布後，冠城大通、深振業A和萊茵置業三地產公司現金流均為巨額負數，其中深振業為負13.3億元。此外，地產商盈利也大幅下滑，深振業A淨利潤下降100.42%。
盈利下滑 變相促銷降價
為了應對資金鏈緊張，各房地產商除了明顯降價外，還紛紛變相促銷降價，其手法是五花八門，深圳上演買房送寶馬和買房送精裝修、武漢上演賣房模特裸體秀等。而08年各房地產股市更是暴跌，今年以來至12月16日收盤時，萬科A股價跌幅達35.9%，而在11月初這一跌幅更達59.3%。今年初，在港上市的碧桂園，股價從9元附近跌至16日收盤時的1.86元，跌幅高達近80%，市盈率降至僅6.7倍，市值蒸發千億。
斷供潮蔓延 土地屢現流拍
深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智表示，「由於房價大幅下跌，一些購房者尤其是炒房客因難以承受房屋貶值和還款的壓力，紛紛選擇斷供，而這一趨勢正從深圳向全國蔓延。」。另一方面，銀行收縮房地產貸款和樓市持續低迷，導致開發商資金鏈緊張，直接影響土地拍賣市場，僅今年以來至8月中，深圳市已有9塊土地流拍。
炒家為主要斷供來源
據深圳仲裁機關的權威數據顯示，今年以來至11月底，進入仲裁程序審理的斷供案件就已經逾600宗，而且不少是業主缺席審理直接放棄，當中炒房客是主要斷供群。李耀智預計，深圳目前3000套左右的房屋出現斷供，並向全國蔓延。
另有數據顯示，北京海淀區、昌平區、石景山區法院下半年來受理的房貸「斷供」案件明顯增加。據悉，海淀法院2006年「斷供」案件只有幾十件，去年全年是310宗，今年1-11月已經達到320餘宗。國家住房和城鄉建設部政策中心主任陳淮最近表示，內地現有個人住房貸款中90%以上是在過去三至四年借貸，目前處在還款高危期。
銀根收緊資金鏈斷裂
在2008年，開發商爭相火爆競拍土地的熱鬧場面也逐漸消失，取而代之的是各地市土地拍賣屢屢流拍。自去年底開始，深圳市房地產市場大起大落，直接影響了土地的拍賣市場，僅今年以來至8月中，深圳市已有9塊土地，共62萬平方米土地流拍。廣州今年上半年的最後一次土地拍賣也冷淡收場：推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交，拍賣時間只延續了10分鐘，創兩年最短紀錄。
CBD遭拋售 滬寫字樓17%空置
一向堅挺的寫字樓市場今年亦未守住「陣地」。目前上海包括環球金融中心在內的大批標誌性甲級寫字樓滯銷、滯租，空置率已增至16.8%。
世邦魏理仕報告顯示，前三季度上海甲級及超甲級寫字樓在第三季度租金開始下滑，環比跌幅為0.9%；辦公樓服務部高級董事江浩添分析，「在明年全球經濟增長無可避免地減速的情況下，不少企業考慮選擇中心區域外及商務園區以節約開支。」上海中原研究諮詢部數據則稱，11月當地新增出售寫字樓物業面積共計17.54萬平方米，當期供求比為1.8：1，供求懸殊令後市行情不容樂觀。
業主割價拋售套現
位於上海陸家嘴金融中心的中融．碧玉藍天開始分隔租賃。「剛開盤的時候只是整層出售，但是現在有部分商家資金不足更願意租賃，所以我們政策相應調整，推出租賃業務」，中融的銷售人員告訴本報記者。花旗銀行大廈第8層更以6400萬元/套價格被拋售，三年前該樓叫價1萬美元/平方米，按照當年匯率，價格遠高於目前售價。銷售人員透露：「業主是在海外從事金融業的華人，他在國外的金融公司虧本，只能出售寫字樓挽救事業。」
別墅貨源少 價格逆市漲六成
儘管目前樓市包括豪宅市場極不景氣，業界卻仍看好內地的別墅投資，原因是自2006年起政府已不再審批別墅用地，造成別墅資源稀缺，「賣一套少一套」。世邦魏理仕統計顯示，由於高檔別墅的未來供應十分有限，稀缺性使高檔別墅的價格前景看好，因此雖然一部分需求被抑制，但市場價格基本保持平穩。
今年1至5月，上海別墅平均成交價格超過2.2萬元/平方米，同比上漲六成多。而在全國範圍內，第三季度高檔別墅平均報價更達2.8萬元/平方米，同比上漲18.6%。
在此次金融海嘯影響之下，不少香港投資客也紛紛以低於市場價拋樓，降價幅度達到幾十萬甚至近百萬元。如港人在香蜜湖豪宅東海花園，有一套123平方米的3房2廳單位，短短一個月就從159萬降到140萬元。素有頂級豪宅之稱的香蜜湖1號，有一個244平方米的4房2廳單位，不僅價格從750萬降低到630萬元，並贈送入戶花園。
百買家要求退房賠償
除了炒房客虧損割肉外，許多在07年和08年初買房的人更被高位套牢，他們紛紛找房地產商索賠，有的房地產商同意部分彌補房價下跌的損失，而大多數房地產商則選擇不予理睬。8月底，杭州百名購房者在剛買萬科開發的新房後不久，萬科將房價從原價下調至7.3折，因得不到補償而怒砸萬科杭州分公司售樓部，並強烈要求退房。
08樓市五大怪事
北京：曾於07年預言08樓市只漲不跌的北大徐滇慶教授，今年8月在《南方都市報》刊登整版的道歉廣告，為自己的錯誤判斷致歉。
上海：上海三湘股份有限公司稱，凡新購買公司旗下某個樓盤的業主，有機會獲得該公司的一份工，崗位共121個，月薪960-25000元不等。
深圳：有開發商用低胸美女圖做廣告，表示樓價「再低就不可能了」。
長沙：該市一市場中介推出離奇業務：只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品滿1500元，就贈送1平方米房子，湊足面積之後可向開發商換房子。
合肥：有開發商推促銷新招：付出1元錢就可定下一套房，為定房者保留房源一天。
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