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樓市進「冰河時期」 負資產夢魘重臨
本報記者 周穎
2008年本港樓市可謂由天堂跌落地獄，上半年無論一、二手樓市都成交暢旺，樓價更迭創新高；但下半年金融海嘯殺到，加上銀行收緊信貸及上調新造按息，樓市即時逆轉，逐步進入「冰河時期」，一、二手市場萎縮，樓價較高位大跌30%，曾經是不少港人夢魘的「負資產」，於第三季急增1.7倍至2568宗。展望09年，業界普遍認為，環球經濟剛進入衰退，相信要一段時間才能恢復，故無論地產界或投資銀行，幾乎都一致看淡明年的樓市，估計樓價會在現水平再跌約15％至30%。
受本港經濟、樓市向好及負利率因素刺激，上半年高價豪宅物業買賣暢旺。土地註冊處資料顯示，今年上半年樓市整體表現比起去年同期理想，截至5月22日為止，今年首5個月整體物業(包括一二手住宅、工商舖及車位)買賣註冊登記個案錄得60,036宗，當中47,179宗為二手住宅註冊登記，涉及總金額為2,187.5億元，同比分別上升16.5%及增加25.5%。
二手呎價部分低過沙士
然而踏入下半年，於10月期間，隨著雷曼兄弟爆煲，金融海嘯席捲全球，樓市交投即時急轉直下，部分進入「冰河時期」，一手市場即時萎縮，二手市場更出現恐慌性拋售，出現低於沙士價的成交個案。反映金融海嘯對樓市實際影響的11月份註冊量，單月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)註冊宗數3,786宗，較10月份下跌37%，既跌破03年5月沙士時的5,090宗，更創下自89年7月後的單月新低。總成交金額106億元，較10月份跌44%，較今年高位時的678億元更跌84%，反映金融海嘯後有大量資金流出樓市。
美聯集團執行董事陳坤興以「急凍期」來形容08年下半年樓市的走勢，「8、9月開始，美國銀行陸續出問題，到9月中雷曼『爆煲』，市場更進入了『雪櫃』。」陳坤興認為，此次金融海嘯對香港的影響，與97、03年不太相同，「今次樓價一個月跌3成，速度之快是前所未見的，期間好多人痛失財富，而且有錢人最辛苦，到明年就輪到打工仔面對，人人皆苦。」不過，他認為，在目前經濟環境下，買樓投資最為安全，「雷曼可以輸到渣都無，買樓磚頭不會消失。」
經濟差影響入市信心
利嘉閣地產研究部主管周滿傑預期，隨著市場恐懼氣氛漸被淡化，購買力開始隨著樓價不斷向下調整而逐漸增加，加上發展商在樓市跌勢喘定後隨即推出新盤「暖市」，有利激活一、二手物業流轉；與此同時，銀行亦適度放寬審批樓按予以配合，紓緩銀根短缺的掣肘，進一步掃除買賣成交阻礙，令樓市運作回復正常。
相對而言，外資地產代理及投資銀行對樓市看法更悲觀，普遍認為明年樓市將會再跌20至25%。如萊坊、世邦魏理仕及仲量聯行於近日發表的研究報告，皆看淡明年樓價走勢。他們分析指出，裁員、減薪潮目前仍未湧現，繼銀行及投資銀行後，未來零售、飲食等各行業將逐步面對經濟下滑帶來的困境，在失業率攀升及薪金不穩等壓力下，相信買家欠缺入市信心。因此，各行預測，明年樓價將下滑15%至30%不等。若如此，即現時入市需承受較大風險，買家隨時會淪為負資產，買家需小心衡量自己的還款能力。
今年以來只拍賣一幅西貢白沙灣地皮，由於該地規模細，面積只有2,060方呎，為庫房僅帶來1,650萬元收入，較大宗的補地價則要數新世界旗下三個大型項目，包括年初推出招標、由港鐵與新世界合作發展的馬鐵車公廟站上蓋、尖沙咀新世界中心擴建，以及元朗龍田村項目，合共完成近70億元的補價，令政府土地收入大幅上升。
大行預測明年樓市一覽
戴德梁行：樓價5%上落，明年中可企穩。
萊 坊：明年豪宅樓價再跌約10%，中小型住宅樓價則跌約20%。
世邦魏理仕：明年豪宅樓價再跌不少於20%、租金則會跌10-15%。
仲量聯行：明年豪宅樓價跌15-20%，租金跌15-20%，中小型住宅樓價跌20-25%。
麥格理：明年底樓價再跌30%
里昂證券：年底豪宅樓價跌30%，普通住宅樓價跌20%，租金則跌15-20%
摩根士丹利：明年樓價跌幅達25%
瑞士信貸：明0年底樓價跌幅達30%
摩根大通：明年中前樓價會由今年第二季高位回落35%
高 盛：明年第4季樓價最多跌35%
德 銀：未來兩年樓價跌35%，最差跌50%
美 林：明年底樓價下跌20%
花 旗：明年底樓價有機會跌30%
地產代理 經歷天堂與地獄
【本報訊】(記者 趙建強)08年地產市道經歷大起大落的一年，收入與樓市息息相關的地產代理，自然感受最深。如美聯今年初派發相當於4個月的薪金作花紅，加上07年8度派發花紅及賞金，部分後勤員工共獲18.2個月薪金，部分更達40個月，而香港置業亦派發4個月花紅。中原地產後勤部07年度出足16個月糧，另外先後加薪12%，利嘉閣亦出15.5個月糧，加薪8%。代理業界年初更預期，08年花紅更勝07年。
隨著樓市在9月中美國雷曼兄弟爆煲後，地產代理業迅速進入如中原主席施永青所言的「冰河期」，本港今年第一輪的裁員潮，亦隨即在地產代理界掀起。
美聯香港分行縮26%
美聯集團(包括內地及香港置業)今年6月分行數目為578間，員工人數8,262人，至10月底已縮減至515間、6,643人，短短兩個月淘汰2成人手。香港方面，根據美聯向傳媒發放的通訊錄統計，今年2月美聯物業約有265間分行/組(部分組別共用一間分行)，至12月公布的通訊錄，分行數已跌至195間/組，縮減約26%，其中九龍區更由80組大幅縮減至40組，減幅達一半。
中原地產董事總經理陳永傑表示，該行人手、分行已減少約3成至目前的約2,600人及200間，11月佣金收入約1億元，已達收支平衡。對於公司前景，他表示，「不敢奢望明年經濟會大好，只希望可以保持目前的規模來經營。」
利嘉閣自7月起蝕錢
大行尚且如此，其他中小型的情況更差。利嘉閣董事總經理廖偉強稱，該行5月佣金收入過億元，上半年盈利逾3,000萬元，但自7月份開始出現虧損，該行亦自9月起大幅裁減人手，分行、員工數目由3月高峰的120間、約1,400人，縮至10月中的80間、約1,000人。香港置業情況是四大代理行中最慘的，分行由59間縮減至46間，人手由800減至550人，又放棄位於美銀中心的總部，將後勤部門如公關部及資料研究部與美聯合併，實行「中央化」管理。
長實套280億 今年新盤王
【本報訊】(記者 梁悅琴)今年本港樓市表現反覆，上半年仍然受惠減息、負利率、弱港元等利好因素影響下一路報捷，但下半年一場金融海嘯令樓市表現急轉直下，銀行收緊信貸，樓價急挫近30%。在此情況下，發展商推盤變得戰戰兢兢，數據顯示，截至12月19日止，今年本港一手私人住宅登記量只有8,201宗，總值634.3億元，兩者同比分別大跌53%及44.5%，其中成交量更是創自96年以來的12年新低。除了長實、信和置業及香港興業的售樓收入比去年同期為佳外，其他發展商的售樓收入都見回落。
售樓收入升65%創紀錄
縱然樓市變化相當大，但一向以貨如輪轉見稱的長實集團，今年售樓成績相當突出，全年售出2,800伙，套現280億元，售樓量雖然比去年同期4,300伙減少35%。然而，售樓收入則同比大升65%，不但創下長實賣樓史上新紀錄，亦破盡全港發展商一年售樓收入的新高。
首都開盤單日售逾二千
長實能夠創出如此佳績，實有賴上半年將軍澳首都及何文田半山壹號1期兩盤賣個滿堂紅所賜，兩盤合共售出逾2,500伙，套現逾230億元，提早完成年初定下的200億元的售樓目標，締造了樓市神話，其中首都更是於開售首天便沽出逾2,000伙，創下97年樓市高峰後的售樓新紀錄。下半年於淡市出擊的四季名園仍獲追捧，售出180伙，套現逾12億元，加上以約26億元售出干德道16至18號及廣播道81號、以及推售車位，銷售成績令人甘拜下風。
今年十大地產新聞回顧
1. 9月份，美國雷曼兄弟破產，引發全球金融海嘯，樓市及樓價同步下降。
2. 6月底，本港已有物業代理公司宣布裁員，掀起業內裁員潮 。
3. 第四季銀行收緊信貸，以及調升按息，影響置業借貸，及窒礙買家入市信心。
4. 金融海嘯掀二手「劈價」潮，10月底太古城呎價跌穿4,000元。
5. 12月份，針對銀行估價不足問題，按揭證券公司把按揭保險計劃的門檻由七成降至六成，買家最高可獲得九成貸款，上限八百萬元，此舉有助恢復市民置業信心。
6. 10月份倚巒錄得二手放盤以減價5成易手。
7. 2月份「首都」極速售逾2,000伙，成為08年首個紅盤。
8. 1月24日，銀行調減最優惠利率，減輕供樓負擔，亦加劇負利率，增加投資氣氛。
9. 上半年整體物業註冊宗數突破74,000宗，創16年以來同期第二高位。
10. 11月份二手物業買賣註冊量創89年7月後新 低，樓價亦較今年高位急跌約1/4。
註：美聯物業向205客戶發問卷調查得出
明年發展商料推售1萬伙
【本報訊】(記者 梁悅琴)08年快將成為歷史，發展商積極部署09年推盤大計，估計實際推盤量維持約1萬伙，當中不乏大型新盤，足以成為焦點新盤。其中長實09年頭炮新盤天水圍柏慧豪廷，總數達1,068伙，可望為新界西北區樓市新指標，年內長實推售的大型新盤還包括大圍車廠上蓋1期共1,360伙及何文田半山壹號2期提供439伙。
新地主力兩大市區盤
至於新鴻基地產明年兩個市區重頭大盤，包括九龍站上蓋的天璽，提供825伙，及新蒲崗的「譽．港灣」提供約1,100伙，皆可成為九龍市區的新指標。至於已於今年取得售樓紙，但靜待好時機推售，由信和置業發展的馬鞍山「銀湖．天峰」，提供2,169伙，亦可成為新界東的指標新盤。
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