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——長遠前景仍看好 投資力度未減
本報駐遼寧記者 賈曉東
全球金融海嘯對內地經濟的影響愈加明顯，對房地產行業的衝擊尤為嚴重，北京、上海及南方城市的房價持續下滑，連一向積極投資內地房地產市場的香港地產商的態度也轉趨向謹慎。不過，香港地產商對投資遼寧房地產市場似乎熱情未減，如近期恆隆地產簽訂斥資3億美元在大連投資恆隆廣場。但同時香港地產商在遼寧投資房地產的情況並非單邊向好，其中世茂房地產(0813)在瀋陽五里河項目便需劈價銷售。
世茂房地產在瀋陽投資的五里河項目位於該市「金廊」的核心地帶，不僅地理位置十分優越，而且項目的整體規劃也十分完善，商業、住宅、寫字樓、服務式公寓以及五星級酒店一應俱全，是目前港資在遼寧投資的大型項目之一。從表面來看，世茂五里河項目似乎沒有受到金融海嘯的影響，去年9月上旬，該項目正式開盤銷售，均價約每平方米1萬元（人民幣，下同）。雖然當時正值金融海嘯肆虐之時，但該項目還是得到廣泛認可，銷售業績直線上升。但是，隨著今年房地產銷售旺季的到來，世茂五里河項目卻掀起降價狂潮，最低售價降至約每平方米6,000元。
急套現 樓價一減再減
據業內人士透露，世茂房地產於2006年以每平方米近9,000元的天價拿下五里河項目這塊黃金地段，原計劃在去年5月開盤銷售，均價初步定在每平方米1.2萬元左右。但隨著房地產市場低迷，世茂最後決定將開盤時間延遲至同年9月，並將開盤價格大幅降低，同時利用促銷活動使價格一降再降，以保證資金快速回籠。
儘管世茂房地產加大力度促銷五里河項目，但截至今年4月上旬，一期樓盤也只銷售出一半左右。「不能否認，世茂五里河準確地預判了市場，用促銷等方式達到降價實質，將金融海嘯的衝擊化解到最小。但我們從中還是可以看出，遼寧地產並非想像中那麼堅挺，如果不是開發商實力強勁，恐怕很難渡過難關。」相關業內人士表示。
瀋北新區 樓盤空置34%
另外一個例子是遼寧省瀋北新區，該區成立於2006年，由於當時經濟形勢很好，加上政策上的優勢，使瀋北新區的招商工作十分順利，大批空地在幾年內變成各類產業基地和成片的住宅，多家香港地產商也趁機投資，渴望開闢出新的吸金通道。
但隨著金融海嘯的逐步蔓延，瀋北新區的發展出現滯緩狀態。某專業機構調研報告顯示，去年上半年，瀋陽市商品房銷預售面積和金額分別增長1.2%和6.8%，而瀋北新區上述兩項不僅沒有增長，反而分別下降18%和10%。土地出讓情況更為嚴重，去年1至6月，以蒲河新城為例，上半年土地掛牌面積雖達到77萬平方米，但仍比前一年同期的290萬平方米大幅下降74%。
該調研機構還對5個樓盤進行抽樣調查，樓盤空置率最高達到34%，空關率最高達到60%。據記者實地觀察，一些處於現房出售狀態的樓盤和已處於尾房狀態的樓盤，晚上7、8點鐘的時候，入住率僅有20%至30%。一些樓盤晚上多數窗口不見燈光，整個小區昏暗沉寂。
房產發展 視地區而定
一位不願透露姓名的香港地產商負責人表示，「在以瀋陽為例，經濟發達、人氣旺盛的地塊相對容易渡過危機，但也會隨著客觀條件的變化，房地產市場的承受力也相對減少，我們在這裡確實遇到困境。換句話說，房產是一個非常局域的問題，你可以說某個區域受影響較小，但說遼寧房產一枝獨秀不太現實。」
多項利好因素 市場潛力大
遼寧的房地產市場往後的發展方向，專家們有各自看法。遼寧省房地產行業協會常務副會長王殿武指出，遼寧地產沒有泡沫，即使在全國地產遭遇衝擊的時候，遼寧地產依然可逆勢上揚。
受惠中央振興經濟計劃
在王殿武看來，遼寧省房地產業擁有許多利好因素推動發展。首先，國家實施振興遼寧老工業基地的重大舉措，吸引國外的大量投資，為房地產業發展提供良好的機遇和條件。其次，遼寧省實施「五點一線」沿海經濟帶、瀋陽經濟區、突破遼西北等地發展戰略，為工業地產發展提供空間。而遼寧作為城市化較高的地區，未來人口將會進一步增加，城市區域擴大，令房地產業發展具有良好發展條件。加上遼寧省經濟發展較快，居民收入持續增加，為房地產業發展予很好的經濟基礎。最後，近幾年的棚戶區改造，改變城市面貌，增強城市吸引力和輻射力，令房地產業發展具有良好的社會基礎。
王殿武又認為，除這些硬件環境的支撐外，遼寧省連續推出的優惠政策也是促進房地產發展的重要保證。「各市出台政策的內容，涉及城市發展戰略、城市規劃、稅費減免、購房補貼、公積金貸款、土地出讓、開發、交易、清理收費、行政審批、信息服務等多方面；政策的對象，既有消費者、投資者、開發商、中介機構，又有金融機構和政府管理部門，既是促進房地產業發展的政策，也是保持經濟與社會健康發展的重要政策。」
處起步階段 發展空間大
瀋陽市房地產開發研究會會長、瀋陽市房地產研究所所長范翰章在接受採訪時直接指出「遼寧房地產市場已經成為全國最好的房地產市場之一」的論斷。在范翰章指出，中國600餘個城市的房地產業發展是極不平衡的，大體上可以分為五種類型：發達地區、比較發達地區、發展中地區(二線城市)、剛啟動地區、滯後地區(主要體現在縣級市上)。按上述5個梯隊分類，遼寧省除大連為第二梯隊外，瀋陽為第三梯隊，餘下12個城市為第四梯隊，縣城為第五梯隊；總體來看，遼寧省房地產基本上處於發展階段和剛剛啟動階段，發展空間很大。
到港招商 引資逾千億
近年來，內地與香港合作愈加密切，眾多一線城市都將赴港招商的成績作為開放程度的重要衡量標誌。但由於金融海嘯蔓延，影響很多城市在港招商的成績。遼寧代表團早前赴港進行大規模招商，很多專家在出發前認為，內地房產本身不景氣，加上金融海嘯的影響，「想在地產方面做出成績不容易。」但在遼寧(香港)投資說明會暨項目簽約儀式上，遼港共簽訂46個項目，涉及的總投資額達172.8億美元(約1,339億港元)，其中外資額138.4億美元(約1,073億港元)。
恆隆招商局投資進駐東北
在雙方的合作中，房地產項目仍然是主角，其中恆隆地產投資的大連恆隆廣場項目，涉及投資額達3億美元；沿海家園(1124)投資的大連啟航廣場項目，涉及投資額達1.5億美元。另外，招商局物流集團近期亦簽訂東北區域物流中心項目，涉及投資額達1.5億美元。
港資佔遼寧外資三分之一
遼寧省相關負責人表示，遼寧強勁的經濟增長動力，已引起投資者的注意。香港客商在遼寧的投資項目已接近1萬個，實際投入的資金達170億美元，佔該省吸引外資額的三分之一。對於房地產市場而言，南方及一線城市仍然在金融海嘯的陰霾下掙扎，但遼寧省卻在此時成為避險的港灣。去年1至8月，遼寧省房地產開發的投資額同比大幅增長50%。
推7項措施 促地產發展
近日記者從省建設廳獲悉，遼寧省將在今年投資2,400億元人民幣，同時推出七大措施，推動住宅地產、商業地產、工業地產保持高速增長。
七大措施包括繼續實施政府補貼、稅費減免等政策措施，放寬購買二套房貸限制，同時加大住房補貼發放力度，對購房者優先發放住房補貼；搞好銀企對接，解決開發企業資金短缺問題等。
人大代表促中央倣效
對於遼寧省的政策，有官員對措施表示認同。全國人大代表、鞍山市市長谷春立認為，國家應盡快出台房地產業振興計劃，因房地產市場擁有極強的帶動性，具有投資消費的兩大功效，是保增長、擴內需最主要的渠道。他並建議國家在制定房地產業振興規劃時，可全面總結和推廣遼寧省關於創新房地產業發展的經驗和做法。
首兩月銷售俱錄增長
「從鞍山的角度深刻體會到有三條，就是全方位、寬領域、多利益推動房地產業發展。全方位是指住宅地產、商業地產、工業地產。寬領域是指城市地產特別是二三線城市地產、郊區地產、縣域地產三大空間聯動。多利益就是要實現百姓、開發商、政府利益均衡，三方共贏。」谷春立表示。據悉，今年一、二月份遼寧省房地產市場的形勢向好，銷售面積及銷售額分別增長18%及12%。
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