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■圖為位於上海的招商銀行分行。 彭博社
康宏証券及資產管理董事黃敏碩
國家銀監會主席劉明康指出，內銀在房價下挫4成時，其風險仍屬可控水平，主要是因為內銀房地產貸款餘額佔比遠低於歐美銀行，截至八月底，比率只有19.8%，另亦是由於內銀業房地產的風險結構較為簡單，只有極少的證券化產品，集合信託與房產貸款餘額比例亦只有約4%。
此外，劉明康又提到，在房地產貸款中，貸款房價比率(LTV)少於8成的比重多達98%，而開發貸款的平均抵押品比重更有189%，在抵押品價值下跌四成的情況下，有關比率仍較國際標準110%為高等的數據支持其論點。劉明康的言論，不禁令人聯想到兩個問題。
首先，內地房價在國家調控下，跌幅會否多達四成？第二，內銀的房貸風險就算仍在可控範圍，那是否意味可以完全排除業內引發系統性風險的機會？
回應首個問題，劉明康指出，現時內房跌幅不足一成。有關當局雖然屢屢在額度及門檻等方面收緊房貸，並出台限購令等措施，惟內地低息環境以及資金出路有限等因素，驅使市場對房價樂觀的情緒，面對調控，樓市「量跌價不跌」，只呈現觀望。
不過，內地通脹續仍處高水平，銀根短期料難以放鬆。另隨樓市成交萎縮，發展商的資金鏈已開始受影響，若成交持續低迷，而銀行又繼續收緊信貸，發展商料加快推盤，降價促銷，並令更多發展商跟隨，繼而使供應量大幅增加，或扭轉市場對樓市只升不跌的預期，引致樓價提速下跌。
內銀系統風險料可控
不過，參考國內商品房銷售價格分類指數，截至8月，數字為101.6，較09年底的高位115.2下跌11.8%，而在金融海嘯期間，數字則由110，跌至95.8的低位，降幅12.9%，與是次周期的調整幅度相若。
另一方面，樓市佔地方收入一定比重，華遠地產董事長任志強就指出，房地產稅收佔了地方財政收入的17-20%，該數字更未計入土地收入。房地產亦涉及一系列的周邊產業，如建材及家電等，相信當局亦不希望樓價急劇波動，不會再加強調控力度，並維持現有的調控方向。預期樓價將呈緩降，惟幅度達四成之巨則可謂言之尚早，但可以肯定的是，內房難免會進入整合期，盈利也料受累。
監控地方債資金流向
另一方面，當局批准上海、浙江、深圳及廣東實行地方債試點，地方財政有望得到紓緩，除非出現大規模的經濟滑波以及房地產崩盤，否則內銀爆發系統性風險預期有限。
然而，若地方發債額度過多，並將資金重新投放至房地產業內，或會令資產泡沫再次升溫，帶動通脹之餘，也會將風險提升至政府層面，亦會違背當局的政策方向，衍生中央與地方政府的博弈，當局有需要監控地方債的流向。
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