投資攻略：歐洲房地產基金續反彈

http://paper.wenweipo.com [2012-03-13] 我要評論

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　■梁亨

　儘管去年下半年起，歐洲的房地產核心資產已比2010年有改善，奈何歐洲主權債疑慮，拖累基金全年錄得平均16.08%跌幅；然而從基金一、二月的平均4.93%和4.41%漲幅，大幅優於去年12月時的平均0.47%跌幅來看，是板塊股提供吸引股息收益外，也提供股價投資潛力，吸引願意承擔一定風險的人士挹注。

　據基金經理表示，經歷去年股市的顛簸，讓投資者意識到配置有派息能力的企業股，才可擺脫市場波動和影響，而歐洲房地產投資信託業擁有優質物業資產，所提供長期可靠的收入，導致有健康的現金流可持續派發股息。

優質物業資產持續派息

　以佔4.37%權重的PSP Swiss Property為例，派息政策是不少於(不包括來自房地產投資的收益/虧損)70% 淨利；而公司去年包括公允價值變動的淨利同比增長46.4%到4.04億瑞郎，租金收入增加0.78億瑞郎至2.71億瑞郎，每股資產淨值由68.7瑞郎上升至75.28瑞郎。

　去年空置率下跌0.2基本點至8.3%，針對今年空置率可以穩定在9%左右，即使強瑞郎的問題可能會影響該國的經濟，由於管理層預計今年利息及稅項前盈利可超2.03億瑞郎，與去年相若，因此對今年前景表示謹慎樂觀。

　以佔今年以來榜首的摩根士丹利歐洲房地產基金為例，主要是透過歐洲國家房地產業的公司股票，以達致長期資本增值。

　基金在2009、2010和2011年表現分別為44.88%、4.96%及-14.77%。資產比重為99.25% 股票、6.16% 其他及4.58% 現金。基金平均市盈率和標準差為14.99倍及31.08%。

　地區分佈為47.12% 歐元區、38.83% 英國和14.05% 歐洲(不包括歐元區)。資產行業比重為97.13% 房地產及2.12% 工業。基金三大資產比重股票為9.67% Unibail-Rodamco、6.24% Land Securities Group及4.73% Hammerson Plc。

　即使在2009年、2010年的金融危機期間，歐洲房地產投資信託業的同比派息率跌了近12%，但比大盤的同比派息率跌幅可高達24%，跌幅還算是溫和；而自1999年起，當地歐洲房產業的年3.9%股息複合增長，比期間通脹的2.1%複合增長還要好，因此吸引追求收入回報人士建倉布局。