 放大圖片
■如果以房價與收入比算的話，中國的房價在全世界是最高的。 資料圖片
時富金融策略師 黎智凱
在內地，房價到底是漲是跌，中央政府的態度起了決定性作用。在凱恩斯的經濟學理論中，有一個核心的理念，是「管理預期」。對於房地產，在一定時候確實需要政府「管理預期」，不能讓大家都相信今後房價仍會繼續上漲、無限的上漲。倘若大家預期房價會上漲，紛紛搶購，房地產泡沫就會越來越大。
中國房貸佔家庭收入比例過高
在筆者看來，房價泡沫帶來城市家庭高負債。理論上來講，房貸佔家庭收入的比例最恰當的比例是30%，如果絕大多數有房貸家庭房貸比例超過50%時，這個國家的經濟就是不健康的。
7月29日上午，獨立經濟學家謝國忠在廈門大學EMBA鼓浪嶼名家論壇上拋出「千萬別買房子，有空房子趕快賣掉」的觀點。他指出如果以房價與收入比算的話，中國的房價在全世界是最高的，香港的房價也高，但是房價收入比是15倍，而發達國家只有6倍，但是中國的北京、上海最高已經達到20倍、30倍。
人口老齡化 房價隨需求回落
筆者完全贊同這觀點。中國的房價現在已經高得很離譜。中國的房價也已到世界的最高水平了，無法與普通居民的收入水平相匹配，這顯然不合理。但是隨著勞動人口的下降、人口老齡化的增加，房價必然會有下跌的時候。
在內地，1996年之前人口自然增長率是千分之15左右，而1996年之後是千分之5左右，一下子減少了三分二。2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降。
筆者認為，在「四二一」構成的金字塔家庭情況下，住房的需求會很少，而且目前中國城市裡居民住房自有率達到了90%以上，農村基本上是百分之百，中國人的自有住房率已接近世界的最高水平。如果從計劃生育政策和中國人口的老齡化趨勢來看中國房地產市場的走勢，接下來8年左右後的時間，內地房地產需求是不大的，價格有相對有所下降。
另一方面，之前房地產泡沫部分原因是基於外資熱錢追逐人民幣升值，流入房地產市場。外資又利用本身稅收優惠，以及早前政府沒有限制外資炒房的相關政策，故房地產可以在短時間內形成泡沫。隨著人民幣升值預期減弱，加上國內需求減弱，預計外資對於內地房地產的需求將會減弱。
|
放大圖片
