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■澳門賭權開放為經濟帶來巨大財富，市民工資水平相應提高，但也吸引大量外資湧入大幅提高住宅價值。彭博社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
澳門與香港一衣帶水，龍年同樣面對房地產市場急速升溫的情形。在中央政府鼓吹產業適度多元化的大前提下，澳門的經濟發展重心應該是博彩業、會展業、中醫藥業、文創產業和其他非地產的服務性行業，注意房地產不可能也不應該是其主要經濟的發電機。澳門賭權開放為經濟帶來巨大財富，市民工資水平相應提高，但也吸引大量外資湧入大幅提高住宅價值，樓價上升幅度更遠遠高於人工和通脹升幅，使市民置業更是「難上加難」。
再者，澳門經濟剛剛完成了高速發展速度，並進入較低增長期。雖然博彩收入去年已突破三千億元，但旅客人數只能徘徊在年二千八百萬人次左右，預料上述兩組數字今年只能保持單位升幅。澳門學者預計今年GDP增幅將放緩至5-8%，通脹率稍為輕微回調低於6%，大幅減弱市民的實質收入增長率。其實早前中央政府已覺察到博彩業未來收入增幅大幅放慢的趨勢，著令特區政府積極朝向產業多元化的道路，高企的房地產市場價格不應成為其絆腳石。不斷提高樓價，只會高築產業進入壁壘，增加本土中小企業新興產業的起步難度，為澳門的長線經濟發展投下不確定性。這豈不是使經濟適度多元化的希望變得更遙遠？
宜先研究應否執行限購措施
港澳兩地同樣是土地資源稀缺，澳門的人口密度更遠遠高過新加坡，這會對澳門未來的持續發展有莫大障礙！大量澳門土地成為外資投資或投機的標的物對本地經濟有害無益，外資投入資金興建大量豪華樓宇而不主力供應給本土居民，將會推高樓價無助本地人口置業。在現在澳門經濟增長高於人均收入增長的情形下，乘著外圍低利息和貨幣寬鬆環境，澳門樓價近年升幅已大大高過工資升幅，為了保障本地人置業安居，「澳人澳地」政策應該是一項確保居民置業的長遠政策目標。同樣地，港澳兩地行政手段只能短期放慢樓價上升，增加土地供應量和引入「澳人澳地」政策才可加速本土人置業安居。
在「澳人澳地」政策下，政府有效調控樓市有何具體措施？首先是研究應否執行限購措施，如限定每位非本地居民或法人不能購買多於一個物業、外地居民或公司如轉讓特定金額以下的物業(例如三百萬以下)時交付特別印花稅，特定規模土地招標或拍賣時只面向澳門本地公司等等。視乎樓價上升速度，政府調整非本地居民樓宇按揭成數和最低利率，並提供本地居民「首次置業」的優惠政策。為了更有效平抑樓價短期急升，政府可增收樓宇短期買賣利潤增值稅，如房屋3年內轉手對利潤部分收納增值稅，並提高擁有多個物業的非自用業主的累進房屋稅率。
澳門的土地面積僅近30平方公里，但人口預料會由現時57.4萬上升到2036年的80萬，特區政府只能透過填海計劃去滿足人住房需求。在已公布的幾個計劃填海區中，政府應盡量規劃土地作為中小型私人住宅和商業用途，停止推出博彩業土地，在土地開發條文上加入「澳人澳地」的最低發展數目去長遠增加市民對住宅單位購買力。港澳兩地一脈相連，澳門的具體措施可否成為香港政府的參考資料呢？ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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