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張宏業 山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師
龍年結束前，廣珠城軌火車正式開進珠海市區，這條線路全長約一百九十公里貫穿粵西四大城市珠海、江門、佛山和廣州，實現澳門/珠海與珠三角之間「兩小時生活圈」和與北京/華北之間「一天生活圈」。為進一步加強粵港交通對接，廣珠城軌延長線今年上半年開建，在橫琴島可與澳門輕軌實現無縫交接，換乘兩條軌道，預計於2015年完工運行。
2012年珠海樓市可以說是「先苦後甜」。自從前年年底市出台雙限令後，首三個月是珠海樓市的冰河期，一至三月僅網簽230、255及364套，三月份的反彈是得力於開發商透過降價促銷。四月份珠海市網簽數下滑至311套，正顯明購買力是積蓄來去迎接五一黃金周的深化促銷活動。如同往年旺季促銷活動，開發商於「五一黃金周」齊齊推出七至八折優惠，市場活動出現了噴井現象，網簽宗數一舉上漲一倍至810套，單單是金城華府和招商花園城已佔上40%，證明減價是銷售活動的最有力的手段！
開發商為了締造半年銷售佳績，六月份仍延續價控量潮，令六月的網簽同樣錄得754宗。當開發商成功過渡六月份並交上合格成績單後，市場參與者回歸理性而將優惠幅度收窄或甚至提價，購買者熱情沒有明顯減退，六七月份網簽也可高位橫行在651和729套中。開發商的信心經歷三季後已逐步建立，正好部署「金九銀十」銷售活動。
藉著這傳統旺季，開發商大量推盤，樓價築底反彈，成交出現價量雙長局面，十月份共錄得822宗網簽，比5月份還高。這股購樓熱潮持續直至十二月底，十一、十二月網簽按月維持在829和918宗，為珠海樓市劃上完美句號。年底珠海豪宅市場開始蠢蠢欲動，逐漸駛出去年十月份以前受限購限價影響所經歷的沉寂局面。為了推進經濟發展，中央政府著力「城鎮化」發展，有序地將城市人口增加，進一步提高各省市GDP數字。
筆者相信中央是支持國民剛性需求，未來的「城鎮化」會補充並增加需求，成為未來十年全國樓市的長期推手！但「城鎮化」活動對各地影響不會相同，可以預見處於初期的中西地區將最受惠，增長率會跑贏全國，但成熟地區如沿海省市和各省省會/副省級城市將進入「完善二手樓」階段！過去的黃金十年，商品房成交主要集中於一手市場，其價格正主導整個樓市，但未來十年會是另一番景象。
可以見到成熟地區的二手樓市場逐漸壯大而「號令天下」，全國樓價除去幾個特大一線城市如北京、上海、廣州、天津、深圳外將逐步拉平，這主要是因為高鐵/城軌網絡很快會覆蓋主要地區，形成全國一天生活圈，各地經濟差異情形得到有效改善。
中上住宅樓價僅及澳門1/4
回顧珠海情況，2013年是樂觀一年。隨著廣珠城軌全面開通及橫琴島進入高速發展期，珠海正好補足澳門經濟發展欠缺土地的死穴而得以全面開展！珠海中上住宅樓的價格只是澳門的四分之一，以距離拱北海關十分鐘車程的「華發世紀城」為例，配以大型會所、園林美景、精緻內裝和封閉物管，目前售價折合每平方呎約1,500餘澳元，真正是「物超所值」，可見上升空間巨大。
再者去年熱賣的珠海金灣區，藉著橫琴開放的遠景構想，平均售價只及市區一半，成為龍年珠海樓市的亮點！可能眾多讀者還未發現，2012年珠海土地市場以工業用地成交佔主流，首三季的商住土地市場處於低迷行情是主因外，但也反映珠海工業發展仍然正常發展，在全球一片回歸「實體經濟」的呼聲中，珠海市正體現了一個平衡城市的發展模式，可堪列位憧憬呢！
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