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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
因為公務、訪問和旅遊等原因，筆者每年會於中國各個地方入住不同類型和檔次的酒店，高星級酒店(包含國內外五星級次及國賓館)到經濟型酒店每每留下筆者的身影。又因為中國地緣廣闊，華北/南/東/西和偏遠省份的酒店各具本土特色，其酒店餐飲形式、康體文娛設備、周圍園林規模、酒店整體裝修風格和品味截然不同，大大增加了居停時的人生色彩。
隨著中國經濟局面持續向好和人民普遍收入穩步上升，中國酒店已由原來的只提供居住的地方慢慢演變成集多種活動功能於一身的綜合活動場地，有些高星級的酒店更被開發商安置於高層/超高層的商業大廈內，與商場/辦公室/服務式公寓共處於一個建築主體上，產生各種功能的協同效應。
截至2013年6月的過去十二個月內，中國旅客及其入境後過夜的旅客，均錄得平均按月0.2%的微升幅度，這其實是一個頗為令人鼓舞的數據。事實上，面對禽流恐慌，政府剛剛換屆，經濟增長放緩及今年中國並沒有大型國際性運動會、展覽會、博覽會等不利因素之下，有此成績已十分難得。總體而言，今年上半年到訪內地的旅客人數及入境後過夜旅客人數為6.41千萬和2.75千萬人次，同比均增長約2.7%，但較去年下半年分別下降3.6%和4.3%。
由於入境後過夜旅客流量減少，所有星級酒店的入住率均表現欠佳，當中最差的是4星級酒店的入住率，對比去年下半年，跌13%至51%，同期的1星級酒店只下跌3%至47%的低入住率，對比所有星級酒店平均51%入住率明顯失色。
在酒店房間價格方面，低至中端酒店今年議價能力偏強，反映中國經濟放緩的因素。1星級每晚平均收費為239元（人民幣，下同），高於2星及3星酒店，分別為47元和19元。如果以過往十二個月變化考量，1星和2星酒店平均房價分別上升102%和34%，但4星及5星酒店房價則錄得-3%和-5%，這說明高星級酒店過去一年經營困難，紛紛以減價去盡力維持可以營運的入住率水平。
在酒店收入方面，全國星級酒店在2013年上半年總收入有1,073億元，半年下跌了16%，同比則下降6%。當中，酒店收入再細分為房間、餐飲及其他雜項是432.5億元、490.4億元和149.6億元，按半年分別下降22%、12%及6%。同期約有1,350家酒店結業，半年內升近11%，或多或少反映酒店業普遍經營困難。再者，餐飲業務已超過出租房間業務，成為酒店的主要收入來源；其他收入是按半年跌幅最微的一項，反映酒店已變成各種商業活動的載體的客觀現實情形。
素來酒店投資是周期長、回報低的投資工具，其日常維修/保養支出龐大，且每三年小修及每五年大修是行業基本維持理想房價的定律。為了盡快回收資本投資，外國的酒店業主大多將營運穩定的酒店證券化，尤以房地產投資信託基金(REIT)融資最為流行。
全球第一間中國酒店以REIT形式已於今年7月成功在香港上市，開元產業投資信託基金集資為7.43億元，預計可享有6-7%收益率，其擁有四家5星級酒店及一家四星級酒店，共2,021間客房，平均入住率有61%及房租有588元，都高於市場平均入住率，其房租是同星級中位於較高收入水平。不難預料到其他中國酒店業主和內房股老闆會積極將其已營運上了軌道的酒店獨立包裝或從母公司分拆上市。
面對外資5星級酒店的強力登陸一二線大城市，中國各地方的國賓館業要努力應對激烈的市場挑戰。基於酒店特殊的保安需要，國賓館進行全面的引入外資酒店管理公司是不可能的，但中國國賓館協會可以聘請她們對整體國賓館的定位研究和獨立國賓館的專門性優化規劃。
高檔酒店競爭趨向白熱化
截至今年6月尾，中國共有1,404間房間酒店，遠超過業界早前對未來3至5年1,000間房間的預期。可以預測未來中高檔酒店的競爭趨向白熱化，4星及5星酒店應重新定位，減少房間比例及增大餐飲/會議/康體面積比例去有效增加收入，還可以引用其他娛樂功能如歌舞表演場地，大型康體設施如國際級的遊艇會/高球場去突顯自身的獨立定位等等。
展望未來，中國官方預計於2011至2015年期間來自內地旅客每年平均收入增長11%，比上個5年下降5.9%，而內地旅客量會放慢至9%年增長。這高單位數字的增幅，已經冠絕全球，也表明內地遊客對中國旅遊業持續的重要性，同時反映中國酒店業中長期而言前景可觀！過往全國特大景區的獨立酒店模式多以結業告終，這正是連鎖酒店公司的巨大商機，可否如外國的將主要景區的酒店組成全國/全省聯營公司，產生互相吸引入住的協同效果，消費者參加這些全國聯營會便可盡享其他景區酒店的優惠套餐了。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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